Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

Таким образом, расходы, связанные с управлением коммерческого объекта недвижимости с привлечением управляющей компании составят в 2013 г.: 60017,72 тыс.рублей.

Расчет денежного потока от эксплуатации коммерческого объекта недвижимости с привлечением управляющей компании   представлен  в  таблице №2.13.

Таблица №2.13.

Прогноз денежного потока от эксплуатации торгово-развлекательного центра

( Вариант А)

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-44066,70
Выплаты долга равными долями по 10%		-33762,67	-33762,67	-33762,67	-33762,67	-33762,67
Выплаты остатка долга						-170286,62
ЭВД		300460,88	334234,65	360973,44	389851,26	421039,40
Операционные расходы		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД  до налогообложения		242207,86	273105,11	296766,04	322350,55	350014,83
Налог на прибыль		48441,57	54621,02	59353,21	64470,11	70002,97
ЧОД после налогообложения		193766,29	218484,09	237412,83	257880,44	280011,86
Итого: Денежный поток:	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57

Прогноз денежного потока от эксплуатации автомобильного центра (Вариант В).

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-39235,86
Выплаты долга равными долями по 10%		-32769,43	-32769,43	-32769,43	-32769,43	-32769,43
Выплаты остатка долга						-163847,17
ЭВД		316755,07	342692,4	370107,79	399716,41	431693,7
Операционные расходы, в том числе:		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД  до налогообложения		258502,05	281562,86	305900,39	332215,70	360669,13
Налог на прибыль		51700,41	56312,57	61180,08	66443,14	72133,83
ЧОД после налогообложения		206801,64	225250,29	244720,31	265772,56	288535,30
Итого: Денежный поток:	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70

 

Прогноз денежного потока от эксплуатации торгово-развлекательный центр с парковкой (Вариант С).

Расчет денежного потока	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость покупки объекта недвижимости	-780000
Расходы на реконструкцию	-37495,32
Выплаты долга равными долями по 10%		-32699,81	-32699,81	-32699,81	-32699,81	-32699,81
Выплаты остатка долга						-163499,06
ЭВД		345614,91	379476,16	409834,26	442621,00	478030,67
Операционные расходы, в том числе:		-58253,02	-61129,54	-64207,40	-67500,71	-71024,57
Продажа недвижимости						1365000
ЧОД  до налогообложения		287361,89	318346,62	345626,86	375120,29	407006,10
Налог на прибыль		57472,38	63669,32	69125,37	75024,06	81401,22
ЧОД после налогообложения		229889,51	254677,30	276501,49	300096,23	325604,88
Итого: Денежный поток:	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01

3. Расчет  основных показателей эффективности  инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

1. Определить срок, требуемый для возврата первоначальной инвестированной суммы;

2. Рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

3.  Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта.

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

• ситуация на рынке инвестиции;
• состояние финансового рынка;
• профессиональные интересы и навыки инвесторов;
• финансовая состоятельность проекта;
• геополитический фактор и т.д.

Проблемы оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Показатели инвестиционной привлекательности.

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании показателей:

-  период  окупаемости,

-  чистая  текущая стоимость доходов,

-  ставка  доходности проекта,

- внутренняя ставка доходности проекта,

- модифицированная ставка доходности,

- ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково.

3.1. Расчет ставки дисконтирования.

Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.

Расчет ставки дисконтирования для реального денежного потока произведем методом кумулятивного построения:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка дохода  + Премии за риск + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

 

Безрисковая ставка – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска. Безрисковую ставку примем равной 5%.

Требования к безрисковой ставке:  доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Надбавка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка дисконтирования = 30 %.

 

3.2. Определение периода (срока) окупаемости вложений в  недвижимость.

 

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.

2.  Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как 
алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины. 

3.    Определить срок окупаемости (Ток) по формуле:

,

где   Т1 - число лет, предшествующих году окупаемости;

        НС - невозмещенная стоимость на  начало года окупаемости;

        ДДП - дисконтированный денежный  поток в год окупаемости.