Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП		123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
НДДП	-824066,70	-700863,91	-591878,27	-498199,20	-419757,98	-30698,09

В данном варианте срок окупаемости не был достигнут.

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
НДДП	-819235,86	-685231,06	-571667,36	-474169,95	-392618,86	749,19

Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-817495,32	151836,07	130966,72	112148,77	93588,75	403489,62
НДДП	-817495,32	-665659,25	-534692,53	-422543,76	-328955,01	74534,61

 

3.3. Расчет чистой текущей стоимости доходов.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Чистый дисконтированный доход – это разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Схема расчета чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2.   Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

- для разовых инвестиций  расчет чистого дисконтированного дохода можно представить следующим образом:

                                                                                                                                     

;

 

- при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:

 

,

где  РК - годовые денежные поступления в течение  n лет;

        k – порядковый номер года в  будущем;

        n – продолжительность расчетного периода;

        E – ставка дисконтирования;

       - коэффициент дисконтирования;

       -  общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

        kо – разовые инвестиции или вложенный капитал;

        kj -  годовые денежные затраты  в течение j лет;

        j   - порядковый номер  года  вложения капитала;

       m  - продолжительность расчетного  периода вложения капитала;

       - коэффициент дисконтирования;

        -  общая накопленная величина дисконтированных поступл.

Если ЧДД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.

Недостатки показателя:

Величина ЧДД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-824066,70	123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	793368,61
ЧДД	-30698,09

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	819985,03
ЧДД	749,17

Расчет чистой текущей стоимости доходов. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-817495,32	151836,07	130966,72	112148,77	93588,75	403489,62
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	892029,93
ЧДД	74534,61

 

3.4.Определение индекса  рентабельности.

Индекс рентабельности (PI) – отношение суммарной текущей стоимости будущих денежных доходов к затратам на инвестиции.

,

где  РК - годовые денежные поступления в течение  n лет;

        k – порядковый номер года в  будущем;

        n – продолжительность расчетного  периода;

        E – ставка дисконтирования;

        - коэффициент дисконтирования;

        - общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

         kо – разовые инвестиции или вложенный капитал;

         kj -  годовые денежные затраты  в течение j лет;

         j   - порядковый номер  года вложения капитала;

        m  - продолжительность расчетного  периода вложения капитала;

        - коэффициент дисконтирования;

        - общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.

 

 

 

Определение индекса рентабельности. Вариант А.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-824066,70	160003,62	184721,42	203650,16	224117,77	1440962,57
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-824066,70	123202,79	108985,64	93679,07	78441,22	389059,89
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	793368,61

PI = 793368,61/824066,70= 0,96 < 1 – так как PI < 1, то проект является не прибыльным.

Определение индекса рентабельности. Вариант В.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-819235,86	174032,21	192480,85	211950,88	233003,13	1456918,70
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	0,35	0,27
ДДП	-819235,86	134004,80	113563,70	97497,40	81551,09	393368,04
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	819985,03

PI = 819985,03/819235,86= 1,01 > 1 – так как PI > 1, то проект является прибыльным.

Определение индекса рентабельности. Вариант С.

Показатели, тыс. руб.	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Денежный поток	-817495,32	197189,70	221977,49	243801,68	267396,42	1494406,01
Коэффициент дисконтирования	-	0,77	0,59	0,46	<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_0430_044f_0020_0442_0430_0431