Строительства коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области

Бизнес-план инвестиционного проекта строительства  коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области

«Утверждаю»

Генеральный директор

ООО «Инициатор»

________________Петренко  П.И.

«___»______________2005 г.

 

БИЗНЕС–ПЛАН

ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

строительства коттеджного  поселка эконом-класса в Самарской  области

Инициатор проекта: Общество с ограниченной ответственностью «Инициатор».

 

Адрес: ХХХХХХХХХХХХХХХХХ.

 

Генеральный директор ООО «Инициатор» – Петренко Павел Иванович.

Суть проекта:

1. Инвестиции на строительство коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области.

Объем капвложений – 16 000 000 $, в том числе:

1.	Заемные средства, $	16 000 000
2.	Период окупаемости проекта	6 кварталов
3.	Чистый дисконтированный доход, $	4 652 348,57
4.	Индекс доходности	1,288
5.	Внутренняя норма доходности	49,2%
6.	Период возврата заемных  средств	10 лет

 

 

Генеральный директор

ООО «Центр оценки «Профит»      Злобинский Д.А.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

1. Меморандум конфиденциальности

Данный бизнес-план представляется на конфиденциальной основе исключительно  для принятия решения о возможности  финансовой поддержки проекта и  не может быть использован для  копирования или каких-либо других целей, а также не может быть передан третьим лицам.

Принимая на рассмотрение данный бизнес-план, получатель берет  на себя ответственность за соблюдение указанных условий.

Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные  в этом документе, касающиеся расходов, объемов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта, актуальны при отсутствии форс-мажорных обстоятельств и основываются на согласованных мнениях участников разработки бизнес-плана.

 

2. Резюме

ООО «Инициатор» является инициатором проекта строительства коттеджного поселка из 300 домов эконом-класса в Самарской области. Приоритетным районом для строительства выбран ХХХХХХХ.

Инвестиционная привлекательность  проекта обусловлена:

• высокой степенью развитости строительного комплекса и обеспеченностью собственной базой строительных материалов региона;
• наличием покупательского спроса населения, платежеспособность которого формируется как за счет высокого уровня доходов, а также развитием ипотеки и финансированием федеральных и областных целевых программ формирования рынка доступного жилья.

Предпроектные переговоры позволили сформировать инфраструктуру проекта, существуют предварительные  соглашения с потенциальными участниками  проекта; в частности, достигнуты предварительные  договоренности с администрациями  районов, строительными компаниями, финансовыми институтами (банки, ЖСК).

По результатам проведенных  маркетинговых исследований рынка  загородной недвижимости Самарской  области выявлена недостаточно заполненная  ниша строительства коттеджей эконом-класса, предназначенных для представителей среднего класса.

В рамках данного проекта  предполагается вывести на рынок  загородной недвижимости Самарской  области 300 коттеджей под чистовую отделку общей площадью 150 кв. м  каждый с приусадебным земельным  участком 12 соток с себестоимостью строительства 1 кв. м общей площади 300 $.

Для обеспечения этой себестоимости был произведен сравнительный  анализ строительства 1 кв. м дома для  трех вариантов конструктивных решений (кирпич, дерево, ячеистый бетон), по результатам  которого выбран наиболее эффективный вариант – строительство из ячеистого бетона, при этом себестоимость строительства 1 кв. м общей площади составит 300 $ с отделкой, сетями и коммуникациями.

Коттеджи будут строиться  поточным методом, их строительство  и реализация будет осуществляться равномерно по 50 коттеджей с приусадебными участками по 12 соток в квартал, начиная с третьего квартала реализации проекта. Земли общего пользования будут реализовываться в восьмом квартале, так как к этому времени в коттеджном поселке планируется завершить создание товарищество собственников жилья или управляющей компании. Планируется завершить строительство и реализацию коттеджей за 8 кварталов с момента начала реализации проекта. В течение первых двух кварталов реализации проекта будет оформляться земля в собственность (40 га – 800 000 долл. США), разрабатываться проектно-сметная документация. Цена продажи одного коттеджа составит 75 000 долл. США. Цена продажи приусадебного участка 12 соток составит 9 600 долл. США, земли общего пользования будут реализовываться с 5% скидкой.

 

 

 

 

 

 

3. Анализ рынка загородного  жилья в Самаре

По устоявшимся  традициям последние десять лет 2-3-этажный коттедж всегда воспринимался  народом исключительно как обиталище  нового русского. Сегодня положение  в сфере строительства коттеджей претерпело значительные изменения, главным образом, в результате изменений в экономической жизни Самары.

Спрос и предложение 

В настоящее  время спрос на коттеджи нельзя назвать  устойчивым. Даже специалисты крупных  строительных фирм, действующих в этой сфере, отмечают, что спрос на коттеджи в Самаре сейчас не только невелик, но и нерегулярен. Практически никто не может похвастаться постоянными заказами.

По мнению специалистов, подобное положение вещей связано  с несколькими «историческими» обстоятельствами. Ситуация коттеджного бума начала 1990-х объясняется, прежде всего, наличием у многих бизнесменов того времени не только крупных сумм «шальных» денег (зачастую еще и уведенных от налогообложения, что десять - пятнадцать лет назад сделать было намного проще, чем сейчас), а также чисто человеческими причинами. Еще в середине 1990-х годов главным стимулом клиентов было просто желание иметь загородную резиденцию, а главной причиной покупки была обычная бытовая зависть по принципу «у соседа есть, а у меня нету».

Последствия, вызванные  подобным развитием коттеджного  строительства в Самаре, можно  назвать закономерными, но никак  не положительными - после дефолта 1998 года, когда почти все строительные работы такого типа были заморожены, многие уже отстроенные, но еще не отделанные коттеджи так и остались стоять из-за отсутствия у хозяев необходимых для завершения строительства средств. В результате к началу XXI века в Самаре образовалось большое количество недостроенных коттеджей, покупка и доделка которых обойдется дешевле, чем строительство нового. И до тех пор, пока количество недостроенных коробок не уменьшится, нового роста заказов на коттеджи строительные компании не ожидают.

Помимо этого, рост числа заказов тормозит еще  и наличие большого количества частников, которые могут в ограниченные сроки, правда, не столь качественно, как профессиональные строители, но зато гораздо дешевле выстроить типовой коттедж. Впрочем, в последнее время все более наблюдается разделение в этой сфере. Частники все реже берутся на возведение 2-3-этажных коттеджей, ограничиваясь строительством обычных дачных домиков.

Наконец, в какой-то степени тормозит рост заказов еще  и неясность с законом о  земельной собственности, поскольку  существует немало обстоятельств, из-за которых возможна потеря участка. В первую очередь необходимо проверить дееспособность владельца земли на момент сделки и его права собственности на участок. Причем, если какая-либо из ранее совершенных с земельным участком сделок будет признана недействительной, то в первую очередь пострадает последний из приобретателей. К тому же участок, на котором расположен коттедж, может быть изъят для государственных нужд, например, из-за строительства дорог, трубопроводов и так далее. Чтобы снизить риск изъятия участка, стоит ознакомиться в органе местного самоуправления с планами развития территории, тем более, что не во всех случаях при изъятии земельного участка бывший собственник получает эквивалентное возмещение.

Тем не менее, положение  в области коттеджного строительства 2000-2001 годах несколько выровнялось по сравнению с тем, что было ранее, а в последние годы спрос на коттеджи неуклонно растет.

Что же касается структуры спроса, то и в этом плане за последние годы произошли  значительные изменения. Как уже говорилось, еще в середине 1990-х годов главной причиной покупки коттеджа была бытовая зависть к соседу и желание выставить на всеобщее обозрение свое богатство. Поэтому основная масса заказов приходилась на красный кирпич, 2-этажные с мансардой или 3-этажные строения, площадью до 1000 кв. м, а внутренняя отделка и прочие детали зачастую оставались без внимания покупателя. Однако сейчас ситуация изменилась. Люди значительно больше внимания стали уделять не самому факту наличия коттеджа, но еще и участку земли, на котором он расположен (предпочтителен участок площадью не менее 6 соток), общей площади коттеджа, внутренней отделке и так далее.

В то же время  большинство клиентов продолжает придерживаться консервативных традиций, отдавая предпочтение 2-3-этажным строениям из керамического обожженного кирпича, в то время как коттеджи из силикатного кирпича востребованы значительно меньше, несмотря на свою относительно невысокую (по сравнению с краснокирпичными) стоимость. Та же консервативность клиентов сдерживает и применение новых материалов и технологий в строительстве и отделке коттеджей, равно как и строительство коттеджей новых конфигураций, хотя в последнее время ситуация начала меняться и в этом плане. Спрос на оригинальные дома, еще 1-2 года назад выражавшийся единичными заказами, сейчас становится стабильным, и хотя и составляет совсем небольшую долю от общего числа заказов (не более 10-12%), но постепенно возрастает.

Компаний, целенаправленно  занимающихся строительством коттеджей, в Самаре немного. Лишь несколько, такие, как «Град», «МЖК-1», «Дисса» и некоторые другие могут похвастаться более или менее регулярными заказами в этой сфере. Впрочем, вариантов работы у компаний, занимающихся строительством коттеджей, немного. Первый - это отдельные заказы, чаще всего на типовой коттедж со стандартной отделкой. Подобные заказы в большинстве случаев исходят от людей, только что получивших участок или купивших старую дачу поблизости от города. Сюда же относятся заказы на оригинальные дома. Второй вариант - строительство коттеджных городков, чем занимаются в первую очередь крупные компании, опираясь, прежде всего на свои собственные внутренние ресурсы. Коттеджи в городках продаются «поштучно», как правило, с черновой отделкой. При этом покупатель может заказать перепланировку по своему вкусу (стоимость этих работ чаще всего входит в стоимость квадратного метра, если производится вовремя, а не после окончания строительства). Кроме того, в крупных фирмах по желанию клиента разрабатывают дизайн-проект и осуществляют чистовую отделку «под ключ». Но - за отдельные деньги.

Помимо вышеназванных  фирм, строительством коттеджей занимаются еще около десятка действующих  в Самаре строительных компаний, однако для большинства из них возведение коттеджей является побочной профессией, своего рода подработкой, что, впрочем, редко сказывается на качестве работы. Полностью самостоятельный проект типа коттеджного городка для них, как правило, слишком велик и рискован, а вот отдельные заказы на типовые 2-3-этажные коттеджи с гаражом и прочими стандартными особенностями конструкции и отделки им вполне по силам.

В среднем по Самаре строительство коттеджа обходится  в сумму от 400 до 450 условных единиц за 1 квадратный метр. Значительное влияние  на формирование цен оказывает не только район, в котором будет расположен коттедж, но и использованные при строительстве материалы, в первую очередь отделочные. Так, коттедж из керамического обожженного кирпича по цене может в 1,5-2 раза отличаться от такого же, но из кирпича силикатного.

Если же брать средние цифры, то двухэтажная кирпичная коробка без всякой отделки обойдется покупателю в 60-65 тысяч долларов. К этому следует прибавить стоимость черновой отделки - порядка 7-10 тысяч долларов. Сумма же чистовой отделки может увеличить стоимость коттеджа до поднебесных высот. В конечном счете, полностью отстроенный и отделанный коттедж будет стоить 90-150 тысяч долларов, и это далеко не предел.

Из приведенных  выше цен на коттеджи уже понятно, что людей бедных среди покупателей  не встретишь. Как правило, коттеджи приобретают состоятельные бизнесмены. Впрочем, и в составе клиентов строительных компаний в последние годы произошли заметные изменения. Если несколько лет назад большинство заказчиков являлись бизнесменами первой волны, имеющими немало общего с образом нового русского из анекдотов. В настоящее же время основную массу покупателей коттеджей составляют владельцы процветающего бизнеса среднего масштаба. Владельцы мелких магазинчиков и прочих заведений аналогичного размаха значительно реже дотягивают по материальному достатку до подобных покупок.

Еще одно крупное  изменение на рынке коттеджей - среди  покупателей начали появляться представители  среднего класса. Разумеется, до массовости этому явлению еще очень далеко хотя бы потому, что средний класс в настоящее время находится в процессе формирования, и число людей, которых можно было бы с уверенностью отнести к этому разряду, относительно невелико. Да и исходят подобные заказы исключительно от представителей верхушки среднего класса, прежде всего из числа высокооплачиваемых специалистов, управленцев и так далее. Впрочем, уже и это симптоматично, - если эта ниша рынка недвижимости, которую прежде занимали в основном крупные бизнесмены, все более заполняется представителями среднего бизнеса и верхушки среднего класса, то вполне можно не только сделать вывод о нормализации экономической жизни страны, но и ожидать в ближайшее время определенного оживления в сфере коттеджного строительства. По крайней мере, в нижней ценовой границе.