Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

Kwestią nabywania nieruchomości przez cudzoziemców zajmuje się też OECD (Organizacja ds. Wspólnoty Gospodarczej i Rozwoju), powołana w 1948 r. jako OEEC (Organizacja Europejskiej Współpracy Gospodarczej). Od 1960 r. jej celem stała się liberalizacja współpracy gospodarczej, w tym szczególnie wymiany towarowej i współpracy finansowej. Do OECD należą m.in. wszystkie państwa członkowskie UE oraz USA, Kanada, Australia, Nowa Zelandia, Japonia, Meksyk, Polska (od 1996 r.). W większości z tych państw cudzoziemcy mogą bez ograniczeń nabywać nieruchomości dla prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zasada narodowego traktowania inwestorów zagranicznych, która została podniesiona przez państwa członkowskie OECD do rangi odrębnego instrumentu prawnego, sprowadza się do zapewnienia przedsiębiorstwom z udziałem kapitału zagranicznego statusu nie mniej korzystnego niż ten, który posiadają krajowe podmioty prawne.

Zagadnieniu nabywania nieruchomości przez obywateli innego państwa  członkowskiego UE poświęcono liczne dyrektywy. Dyrektywa rady z dnia 2 kwietnia 1963 r. zezwoliła obywatelom innego państwa członkowskiego kupować grunty orne na terenie innego państwa członkowskiego na zasadzie równouprawnienia z obywatelami tego państwa, jeżeli grunt leży odłogiem od przynajmniej dwóch lat lub został opuszczony. Dyrektywa rady z dnia 12 stycznia 1967 r. dotycząca realizacji swobody prowadzenia działalności produkcyjnej i świadczenia usług na własny rachunek nałożyła na państwa członkowskie UE obowiązek zmian krajowych porządków  prawnych, w przypadkach gdy te utrudniały swobodne osiedlanie się na terytorium danego państwa członkowskiego obywateli UE oraz podmiotów gospodarczych z innego państwa członkowskiego, by umożliwić im nabywanie, sprzedaż, wynajem i zarządzanie nieruchomościami na takich samych zasadach jakie dotyczą obywateli i podmioty gospodarcze tych państw. Dyrektywa Rady z dnia 24 października 1967 r. rozciągnęła prawo nabywania nieruchomości na zasadzie równouprawnienia z obywatelami państw członkowskich UE podejmującymi samodzielną działalność gospodarczą w leśnictwie i przemyśle drzewnym ( z zastrzeżeniem, że prawo to nie może naruszać zasad Wspólnej Polityki Rolnej).

Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską określił, że ograniczenie swobód może nastąpić ze względu na ochronę publicznego porządku, zdrowia lub bezpieczeństwa. Ograniczenie to musi być zgodne z regułami określonymi w dyrektywie nr 211 z 1964 r. w sprawie koordynacji specjalnych środków dotyczących poruszania się i pobytu obywateli obcych, które są uzasadnione względami publicznego porządku bezpieczeństwa i zdrowia. Dopiero powołanie się przez państwo członkowskie na jedna z tych okoliczności daje podstawę do ograniczenia wyżej wymienionych swobód. Jednak regulacja nabywania nieruchomości przez cudzoziemców leży w zakresie uprawnień narodowych państw członkowskich. Musi być jednak rozpatrywana w kontekście podstawowych zasad  zapisanych w Traktacie.

Zgodnie z Orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości ograniczenia nabywania nieruchomości są sprzeczne z zasadą swobodnego przepływu pracowników (art. 48 Traktatu), gdyż prawo nabycia nieruchomości jest niezbędne do realizacji tej zasady. Jeśli chodzi o swobodę prowadzenia działalności gospodarczej, zakaz dyskryminacji wynikający z narodowości, wyrażony w art. 52 Traktatu, dotyczy również możliwości nabywania nieruchomości. W przypadku swobodnego przepływu usług (art. 59 Traktatu) możliwość nabycia nieruchomości w stopniu w stopniu w jakim jej posiadanie pozwala na skuteczne wykonywanie usług, nie może zostać ograniczona. Państwa członkowskie mają możliwość powoływania się na szczególne podstawy przewidziane w Traktacie np. art.48 ust.3, art.56 ust.1 (publiczny porządek, bezpieczeństwo i zdrowie) w celu wprowadzenia ograniczeń. Należy liczyć się z faktem, że każdy przypadek zastosowania takiej szczególnej podstawy będzie interpretowany przez Trybunał Sprawiedliwości w sposób zawężający tzn. zgodnie z zasadami podstawowymi. Generalnie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości nie powinny utrudniać przemieszczania się osób i nie powinny być sprzeczne z zasadą niedyskryminacji  opartej na narodowości. 

 

 

 

2. Typologia nieruchomości

Podział nieruchomości na rodzaje, jest ścisłe związane z podstawowymi pojęciami prawa rzeczowego. Żeby łatwiej zrozumieć ten podział, trzeba wiedzieć definicje rzeczy. Kodeks cywilny ( art.45) mówi, rzeczą jest wyłącznie przedmiot materialny, a wykluczane z definicji elementy niematerialne. „ Rzeczą może być wyłączne ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości”14. Aby lepiej zrozumieć i dokładnie wytłumaczyć definicje rzeczy, musimy też wyjaśnić pojęcia związane z rzeczą, części składowe rzeczy oraz pojęcie przynależności rzeczy.

W Kodeksie cywilnym ( art. 47) opisana definicja części składowe rzeczy są to elementy, które nie mogą być od niej odłączone bez istotnej zmiany całej rzeczy lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Natomiast Pojęcie przynależności rzeczy zdefiniowane jako rzecz ruchoma, która potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W Kodeksie cywilnym rzeczy podzielone są na nieruchomości oraz na rzeczy ruchome. Prawodawca definiował nieruchomość jako części powierzchni ziemskiej które stanowi odrębny przedmiot własności. Z tej definicji wynika, że do rzeczy ruchomej zalicza się wszystkie rzeczy, które nie są nieruchomością.

Z wyżej przedstawionej informacji można wysnuć tezę, że podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa15.

• Nieruchomość gruntowa musi być wydzielona z pośród innych. Wydzielenie następuje wtedy, gdy dokładnie określone granicy nieruchomości, a już po określeniu granic powstaje działka, która będzie stanowiła odrębną nieruchomość. Każda taka działka musi mieć swoją księgą wieczystą ( ustawa z 1989 roku o księgach wieczystych i hipotece). Do prawa własności nieruchomości gruntowej także zalicza się własność nad powierzchnią gruntu słupa powietrza oraz stożka gruntu zwężającego się w stronę środka ziemi, ale nie wiadomo jak wysoko i jak głęboko sięga to prawo własności. Jednak od tego przepisu są wyjątki, prawo własności nie obejmuje kruszyw, minerałów, skarbów oraz wód płynących znajdujących się w obrębie gruntu. Elementy związane z nieruchomością gruntową należą do Skarbu Państwa. Nieruchomość gruntowa zawiera także: Budynki i urządzenie trwale związane z gruntem, drzewa i rośliny, prawa związane z nieruchomością.16

Z powyżej napisanego wynika, że prawo własności nieruchomości gruntowej dotyczy całości gruntu wraz ze wszystkimi naniesieniami oraz zasadzeniami w sposób naturalny, jak i w sposób, który został dokonany przez człowieka.

• Nieruchomość budynkowa Jednak nie wszystko, co znajduje się na gruncie lub pod nim rozpatrywano jako jedną całością, istnieją wyjątki, które pozwalają na ustanowienie odrębnego prawa własności dla budynków oraz urządzeń umiejscowionych na powierzchni gruntu, pod nim lub nad nim. W art. 46 Kodeksu cywilnego zapisano: „ że budynek może stanowić własność odrębną w stosunku do nieruchomości gruntowej na której stoi, pod warunkiem ze został prawnie wyodrębniony”. Wyodrębnienie powstaje z momentu założenia prawa własności w stosunku do nieruchomości gruntowej, zdarza się tylko w konkretnych sytuacjach:17

1. Ustanowenia prawa wieczystego użytkowania na nieruchomość budynkową
2. Prawa użytkowania na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
3. Współwłasność zabudowanej nieruchomości gruntowej ( w przypadku sądowego podziału)

• Nieruchomość lokalowa. Ten rodzaj może być wydzielony z nieruchomości budynkowej w ścisłe przez prawo określonych przypadkach. Definicja lokalu mówi, że lokal to izba lub zespól izb połączonych w sposób użytkowy. Wyróżnia się dwa rodzaje lokali:

1. Lokal mieszkalny
2. Lokal inny

1.  Według ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które razem z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych18. Do lokali również mogą przynależeć inne pomieszczenie, ( piwnica, garaż), które nawet mogę nie stanowić zawartej całości z niej.  Przepis ten używa się odpowiednio również do prywatnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne19.

2. Natomiast lokal inny, czyli inaczej lokal użytkowy definiuje się jako izba lub zespól izb, które znajduje się w budynku i służą do zaspokojenia innych potrzeb niż mieszkaniowe, inaczej te potrzeby gospodarcze. Do tych potrzeb zalicza się: prowadzenie sklepu, biura, warsztatu, punktu handlowo-usługowego i itp. W związku z tym lokal inny jest przeznaczony do czasowego popytu ludzi.

Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, która jest gruntem i nie służy do użytkowania przez człowieka. Należy to zrozumieć, że nie można żądać zniesieniu współwłasnej nieruchomości gdzie własność lokalowa jest w trakcie odrębnienia. Oddzielona własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisanie jej do księgi wieczystej, stworzonej dla tego lokalu. Nieruchomość lokalowa musi mieć „swoją własną” księgę wieczystą, która powstaje wtedy, gdy istnieje akt notarialny nabycia lokalu, dokładnie go opisujący, gdzie również jest ukazany właściciel lokalu20.

Znane jeszcze wielu innych podziałów nieruchomości, ze względu na ich przeznaczenie. W tym podziale nieruchomość można podzielić na trzy kryteria podziału21.

1. Kryterium funkcji użytkowej

2. Kryterium podmiotowe

3. Kryterium przestrzenne

Zaczniemy od klasyfikacji funkcji użytkowej. Żeby lepiej zrozumieć ten podział zrobiłam tablice

 

Tab.1 Klasyfikacja nieruchomości według kryteria funkcji użytkowej.

 

Nieruchomości mieszkaniowe	Budynki jednorodzinne (wolnostojące, szeregowe, bliźniacze) Budynki wielorodzinne (wieżowce, bloki, kamiennicy)
Nieruchomości komercyjne	Obiekty handlowe Obiekty usługowe Obiekty biurowe Obiekty rozrywkowe
Nieruchomości przemysłowe	Produkcyjne Usługowe Pomocnicze
Nieruchomości ziemskie	Użytki rolne Grunty leśne Grunty zurbanizowane
Nieruchomości specjalne	Parki narodowe Obiekty sportowe Tereny przemysłowe Obiekty wojskowe Szkoły wyższe Szpitale Obiekty sakralne Budynki kultury Domy towarowe Drogi Lotniska

 

Z przedstawionej powyżej tablicy podziału nieruchomości możemy powiedzieć, co jest budynkiem mieszkalnym, jest to obiekt, który spełnia podstawową funkcją zamieszkania. Przedstawiona definicja zaznacza, że część budynku mieszkalnego przedstawia pomieszczenia mieszkaniowe. Budynki mieszkalne dzielimy na jednorodzinne i wielorodzinne, które różnią się między sobą liczbą znajdujących się w nich mieszkań, czyli lokalów mieszkalnych i pomocniczych, które posiadają oddzielne wejście22.

Drugim rodzajem są nieruchomości komercyjne, do których zaliczają się obiekty biurowe, sportowe, rozrywkowe, usługowe, inaczej to nieruchomości w które przy inwestycji osiągamy z tego zysk. Podstawowa cecha nieruchomości komercyjnej to lokalizacja, która udostępnia dogodny dostęp do klientów. O tym, czy musi nieruchomość być zlokalizowana w centrum miasta, czy nie, postanawia przede wszystkim rodzaj wykonywanych usług, a również warunki komunikacji z klientami23.

Nieruchomości przemysłowe są to obiekty wchodzący w skład zakładu produkcyjnego i są elementy jego struktury funkcjonalnej. Są to aktywa mało elastyczna, która posiada ograniczającą możliwością alternatywnego wykorzystania i niskim stopniem płynności24.

Następnym rodzajem nieruchomości, to nieruchomości ziemskie, które zostały podzielone na:

1. Grunty Rolne

1. Grunty zasilane lub zasadzone płodami rolniczymi

2. Sady lub grunty zasadzone drzewami
3. Pastwiska lub grunty pokryte trawą

2. Grunty leśne

1. Lasy
2. Grunty o małym stopniu zadrzewienia
3. Grunty dla użytkowania w gospodarce leśnej

3.   Grunty zurbanizowane

a) tereny mieszkaniowe

b) tereny przemysłowe

c) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe

d) tereny kopalne

e) tereny komunikacyjne

Obszar nieruchomości ziemskie nadzielony cechami, które bardzo ważne dla osoby, która chce zainwestować25. Inwestor zwraca uwagę na takie cechy:

- położenie geograficzne

- granice

- przeznaczenie obiektu

- kwalifikacje i uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej

Ostatnim rodzajem jest nieruchomość specjalna. Przedstawiona są w postaci budynków i gruntów specjalnych, które przedstawiają obiekty publiczne, szkoły, szpitale, kościoły, placówki kultury, lotniska, gmachy instytucji urzędowych, parki narodowe. Nieruchomości specjalna stanowi większą liczbą inwestycji, które realizuje określone potrzeby społeczne, ale nie przynosi dużych zysków26.

Nieruchomość może być zastosowana bez relatywizacji do określonej osoby, aczkolwiek to poprawny zwrot wiążący mienia z osobą czy z jakimś jej typem.. Na podstawie kryteria podmiotowego, wyróżnia się trzy typy nieruchomości27:

• Stanowiące własność Skarbu Państwa (państwowe)
• Stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiatu, województwa (komunalne)
• Będące własnością prywatnych osób fizycznych i prawnych (prywatne)

Nieruchomości państwowe

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które przedstawią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie były oddane w użytkowanie wieczyste, również nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Własność państwowa w systemie gospodarki rynkowej nie powinna być uprzywilejowana, musi natomiast istnieć ze względu na cele, jakim służy państwo. Jest ono właścicielem przedmiotów niezbędnych do wykonywania jego ustrojowych funkcji, obrony kraju, zapewnienia bezpieczeństwa obywateli, organizacji administracji, szkolnictwa, itp.

Nieruchomości komunalne

Własność gminy jest elementem mienia komunalnego. Ustawa o samorządzie terytorialnym w art. 43 stanowi: „że mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw”28.

Nabycie mienia komunalnego następuje na podstawie ustawy – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym, przez przekazanie gminie mienia w związku z utworzeniem lub zmianą granic gminy w trybie, o którym mowa w art. 4; przekazanie mienia następuje w drodze porozumienia zainteresowanych gmin, a w razie braku porozumienia – decyzją Prezesa Rady Ministrów, w wyniku przekazania przez administrację rządową na zasadach określonych przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia, w wyniku własnej działalności gospodarczej, przez inne czynności prawne, w innych przypadkach określonych odrębnymi przepisami. Obrót nieruchomościami publicznymi jest w pewnym stopniu ograniczony. Decyzja o wprowadzeniu nieruchomości do obrotu jest samodzielną decyzją samego podmiotu publicznego, ale musi być ona realizowana z dopełnieniem wymagań formalnych, procedur określonych w przepisach szczegółowych.

Nieruchomości prywatne

Własność prywatna należy do osób fizycznych i osób prawnych, a osoby te są sobie równe. Tym samym więc, fakt przynależności nieruchomości do osoby fizycznej lub osoby prawnej nie ma żadnego wpływu na stan prawny tej nieruchomości i dokonywanie z nią czynności prawnych. Własność prywatna cieszy się swobodą obrotu, chyba, że z mocy ustawy doznaje wyjątkowych ograniczeń.

Ostatni został podział nieruchomości według kryteria przestrzennego dzieli się on ze względu na rozmieszczeniu nieruchomości na terenach kraju29.

 

 

 

 

 

 

 

 

Tab. 2 Klasyfikacja nieruchomości według  kryteria przestrzennego

Układ regionalny	Układ lokalny	Układ urbanistyczny
Województwa	Powiaty Gminy	Tereny zurbanizowane Tereny niezurbanizowane

 

Regionalna klasyfikacja nieruchomości odnosi się do województw, natomiast klasyfikacja lokalna obejmuje wszystkie powiaty i gminy. Ten podział nieruchomości bezpośrednio związany jest z trójstopniowym podziałem terytorialnym państwa.

Klasyfikacja urbanistyczna dzieli państwo na tereny zurbanizowane i niezurbanizowane. W tym przypadku tereny zurbanizowane rozumiane są jako przestrzeń o przewadze ludności nierolniczej z dominującą miejską formą zamieszkiwania, natomiast teren niezurbanizowany charakteryzuje się przewagą ludności rolniczej.

Istnieją dwa sposoby postrzegania rynku nieruchomości:30

1.  Rynek jako ogół transakcji rynkowych i nierynkowych których przedmiotem są nieruchomości a głównie wiązki praw własności i użytkowania nieruchomości oraz warunków umożliwiających przeprowadzenie transakcji;

2. Rynek jako forma nawiązywania kontaktów między nabywcami a zbywającymi w celu ustalenia warunków transakcji, tj. sposobu, miejsca i czasu jej realizacji oraz wysokości i rodzaju ekwiwalentu. Ekwiwalent – regulacje prawne co do sposobu zapłaty, zaś miejsce to zwykle przedmiot obrotu ≠ przedmiot transakcji. Transakcje są obszarami regulowanymi prawem.

Rynek nieruchomości ma charakter dynamiczny, podlega ukształtowaniu. Pojęcie to pojawiło się wraz z gospodarką towarowo-pieniężną. Wykształciły się wymiary i uwarunkowania, pojawiły się prawidłowości pozwalające na przeprowadzenie różnorodnych transakcji: cenowe nadwyżki w procesie wytwórczym, co najmniej 2 podmioty na rynku producenci i nabywcy, społeczny podział pracy,  pieniądz jako ekwiwalent.31 Stąd pojawiła się wymiana o charakterze regularnym, z wyraźnie określonymi miejscami przeprowadzania transakcji.

Dla wielu podmiotów rynku nieruchomości obrót nieruchomością jest tylko celem pośrednim w realizacji innych celów; nabycie lub zbycie nieruchomości jest konieczne dla podjęcia określonych poza sferą nieruchomości działalności gospodarczej, np. zbycie nieruchomości aby uzyskany kapitał ulokować w branży przemysłowej, handlowej, itp.; konsekwencje nieudanej transakcji na rynku nieruchomości mogą  w decydującym stopniu wpływać na efektywność lub wręcz zaniechanie przedsięwzięcia gospodarczego.32

Obrót nieruchomościami wymaga dysponowania znaczącym kapitałem stąd też podmioty na tym rynku dokonując wyboru kierunków alokacji kapitałów muszą opierać się na gruntownej penetracji różnych sfer działalności gospodarczej. Może dotyczyć już istniejących zasobów nieruchomości bądź nowo tworzonych czyli inwestycji, w każdym z tych przypadków inne są motywy podejmowanych przez podmioty decyzji o zbyciu lub nabyciu nieruchomości i bardzo są zróżnicowane procedury realizacji obrotu.

 

 

1.4 Funkcje nieruchomości

Analizując rynek nieruchomości w literaturze przedmiotu, jego elementy oraz znaczenie warto zauważyć iż rynek nieruchomości pełni następujące funkcje:33

1.  Redystrybutor praw własności i użytkowania, funkcja ta jest pierwotna przyczyną kształtowania rynku nieruchomości;

2.  Rynek nieruchomości winien zapewnić dostęp do informacji gdyż poprzez te informację motywuje się zarówno zbywających jak i nabywców do funkcjonowania na rynku;

3.  Regulacja podaży przestrzennej,  funkcja ta nawiązuje do specyficznej cechy rynku, gdzie jest lokalna podaż i ponad lokalny zmienny popyt. Popyt jest kształtowany przez różne cele jakie mają nieruchomości. Jest więc dynamiczny i zmienny. Istnieje więc potrzeba do kształtowania podaży w ujęciu przestrzennym;

4.  Relokacja czynników makroekonomicznych prowadząca do powiązania rynku nieruchomości z jego otoczeniem;

5.  Rynek nieruchomości spełnia funkcje regulacyjne w obrębie nieruchomości, ale również spełnia funkcje regulacyjne w odniesieniu do rynku  w ogóle.

W obrocie nieruchomości uczestniczą różne podmioty kształtując popyt i podaż.  Popyt na nieruchomości jest stosunkowo „giętki", natomiast podaż wykazuje „sztywność". O popycie i jego dynamice decydują dwa niezbędne czynniki; siła nabywcza i potrzeby.34 Zakłada się, że potrzeby charakteryzuje niezbyt duża dynamika, gdyż są one stosunkowo stałe, ponieważ wynikają z obiektywnych przesłanek, np. wielkości gospodarstw domowych. Siła nabywcza natomiast z jednej strony jest uzależniona od dochodów, jakimi dysponuje inwestor, a z drugiej od kosztów nabycia nieruchomości. Niska dynamika podaży decyduje o niedoskonałości rynku nieruchomości. Zwiększenie podaży może nastąpić w dłuższej perspektywie czasu wymaganego na realizację cyklu budowlanego. Podaż nieruchomości będąc reakcją na zgłaszane zapotrzebowanie pojawia się z pewnym opóźnieniem czasowym, natomiast bezpośrednią reakcją na zwiększony popyt jest wzrost cen i czynszów.