Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

b) inwestycje w majątek trwały określane jako inwestycje bezpośrednie, rzeczowe;

c) inwestycje w szkolenie kadr, badania i rozwój (i inne) określane jako inwestycje niematerialne lub jako inwestowanie kapitału finansowego w podane rodzaje zasobów przedsiębiorstwa.

Kryterium wszelkich podziałów i klasyfikacji inwestycji powinien być cel inwestycji.

Inwestycje finansowe nazywane inaczej lokatami finansowymi lub inwestycjami portfelowymi. Ze względu na charakter dzieli się je na dwa rodzaje:

a) lokaty o charakterze udziałowym - ich istotą jest udostępnienie kapitału w zamian za prawo do własności podmiotu emitującego instrument finansowy i wynikającej z niego partycypacji w dochodach. Najważniejszymi formami lokat udziałowych są akcje i udziały w spółkach oraz jednostki uczestnictwa w funduszach powierniczych.

b) lokaty o charakterze wierzytelnościowym - polegają na czasowym udostępnieniu podmiotom gospodarczym środków finansowych w zamian za określone w umowie korzyści finansowe.

Można jeszcze wymienić tu: obligacje, pożyczki, bony komercyjne, weksle inwestycyjne, fundusze inwestycyjne.

Idea działania funduszy inwestycyjnych jest prosta – inwestorzy kupują udziały w tych funduszach, przekazując im tym samym środki pieniężne, które fundusze grupują i inwestują w papiery wartościowe. Generalnie wyróżnia się dwa rodzaje funduszy inwestycyjnych różniących się strukturą kapitałową: zamknięte oraz otwarte.72

Podstawowe zalety inwestowania w fundusze inwestycyjne dla zwykłego inwestora to: możliwość lokowania nawet niedużych środków, dywersyfikacja ryzyka, wyeliminowanie czasochłonnego i wymagającego znacznej wiedzy i umiejętności samodzielnego inwestowania swoich środków finansowych (oddaje się to w ręce profesjonalistów).

Natomiast istota inwestycji rzeczowo- lokacyjnych polega na zapewnieniu inwestorowi posiadania określonych rzeczy, przeniesienia siły nabywczej oszczędności na przyszłość (ochrona przed inflacją). Chodzi o uzyskanie w przyszłości określonych korzyści majątkowych. Inwestycje te określane bywają jako inwestycje w dobra rzeczowe lub aktywa nie finansowe: dzieła sztuki, metale i kamienie szlachetne, przedmioty kolekcjonerskie,

nieruchomości. Pomiędzy inwestycjami finansowymi a rzeczowymi, lokacyjnymi istnieją jednak istotne różnice. Handel tymi drugimi aktywami odbywa się na specjalnych rynkach, a inwestowanie w nie wymaga specjalistycznej wiedzy.

Efektem inwestycji rzeczowych produkcyjnych powinno być zwiększenie korzyści finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej. Ze względu na charakter inwestycje te dzieli się na trzy rodzaje: inwestycje odtworzeniowe które polegają na zastąpieniu zużytych lub przestarzałych składników majątku trwałego, inwestycje modernistyczne których celem jest unowocześnienie istniejących składników potencjału produkcyjnego przedsiębiorstwa,

inwestycje nowe które polegają na tworzeniu nowych dotychczas nie istniejących składników majątku trwałego.

Wartości niematerialne i prawne - mianem tym określa się nabyte prawa majątkowe nadające się do gospodarczego wykorzystania.

Inne inwestycje to: inwestycje w kadry, inwestycje w badania, kolekcjonowanie,

inwestycje socjalne (rzeczowy charakter i niedochodowy cel).

 

2.3 Zalety i wady inwestycji na rynku nieruchomości

Motywy kierujące inwestorami na rynku kapitałowym można podzielić na obiektywne i subiektywne.73 Przykładem motywu obiektywnego jest dla inwestora chęć zaspokojenia własnych (i swojej rodziny) potrzeb mieszkaniowych, czy też poprawa warunków zamieszkania. Z kolei do subiektywnych zaliczyć można nabycie gruntów lub budynków w celu zaspokojenia potrzeby prestiżu, satysfakcji z faktu posiadania nieruchomości, zwiększenia pozycji społecznej, zapewnienia czy zwiększenia poczucia bezpieczeństwa i komfortu.

W zależności od głównego motywu (może być ich kilka działających łącznie) uwaga inwestora skieruje się na określony segment rynku nieruchomości. Dla osób o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych są to nieruchomości mieszkaniowe. Chcący zabezpieczyć lub powiększyć kapitał interesują się nieruchomościami komercyjnymi lub przemysłowymi. Inwestorzy zasobni w środki finansowe mogą je skierować w nieruchomości zabytkowe w celu zaspokojenia potrzeby prestiżu.

Jednakże niezależnie od typu inwestora czy motywów jego zainteresowania rynkiem nieruchomości należy sobie zdawać sprawę z pewnych uniwersalnych cech nieruchomości jako lokaty.

Nieruchomość jako obiekt inwestowania stanowi pewne zabezpieczenie kapitału. Wynika to z jej cech fizycznych. Jest ona trwała w czasie oraz miejscu i chociaż najbardziej oczywiste jest to w odniesieniu do gruntów dotyczy również wzniesionych na nich budynków. Okres ich eksploatacji zależy przede wszystkim od technologii w jakiej zostały wzniesione, ale także od sposobu ich użytkowania, konserwacji, warunków atmosferycznych w rejonie lokalizacji itp. Generalnie jednak nieruchomości są lokatą długoterminową.

Lokata w nieruchomości jest lokatą pewną. Jakkolwiek nieruchomości nie są tak chronione jak np. akcje zdeponowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych to trudno sobie wyobrazić ich zagubienie lub kradzież. Inwestując w nieruchomości zabezpiecza się także przed własnymi zapędami do „przejedzenia” kapitału. Paradoksalnie wada jaką jest mała płynność sprawia, że w krótkim okresie czasu likwidacja lokaty i przeznaczenie kapitału na konsumpcję jest niemożliwe lub przynajmniej znacznie utrudnione.

Z obserwacji rynku wiemy, iż w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna rosnąć co najmniej w tym samym tempie co inflacja. Jest to szczególnie widoczne w okresach szybkiego wzrostu cen, kiedy koszty wznoszenia nowych budynków oraz wysokie koszty kapitału ograniczają przyrost podaży budynków. Wówczas wartość kapitałowa nieruchomości o niewielkim zużyciu ekonomicznym pozostaje na stałym poziomie lub nawet się zwiększa. Cecha ta powoduje znaczne zainteresowanie nieruchomościami inwestorów instytucjonalnych poszukujących lokat długoterminowych i zarazem pewnych. Najlepiej wiedzą o tym zarządzający lokatami funduszy emerytalnych lub towarzystw ubezpieczeń na życie.

Nieruchomości zapewniają stałe dochody w postaci czynszów, opłat za miejsca parkingowe, za umieszczone na nich reklamy, niekiedy również za korzystanie z niektórych dodatkowych mediów jak np. telewizja kablowa. Dochody te są łatwo przewidywalne, gdyż wynikają z zawartych z najemcami umów i równomiernie rozłożone w czasie. Najczęściej występują w postaci miesięcznych lub rocznych płatności. Poza płynącymi z nieruchomości regularnymi dochodami, przy wycofywaniu się z inwestycji można liczyć na zwrot zainwestowanego na początku kapitału. Będzie on pomniejszony o należny podatek od dochodu ze sprzedaży, koszty zawarcia transakcji, zamortyzowane saldo

Reasumując, przedstawiona klasyfikacja dowodzi ogromnego znaczenia nieruchomości w inwestycjach. Występują one w każdej grupie i w każdej mają istotne, jeśli nie najważniejsze znaczenie. Potwierdzeniem tego jest struktura nakładów inwestycyjnych w Polsce.

Rynek nieruchomości jest bardzo zmienny, ponadto osoba inwestująca jest uzależniona od innych podmiotów funkcjonujących na tym rynku.

Przegląd inwestycji pokazuje, że w każdej grupie, począwszy od „inwestycji finansowych" na „innych" skończywszy, możemy znaleźć inwestycje w nieruchomości. W grupie pierwszej - inwestycji finansowych - inwestycje w nieruchomości występują w dwóch postaciach jako: inwestycje bezpośrednie oraz inwestycje pośrednie.

Pierwsze reprezentować będą listy zastawne, akcje i udziały w firmach inwestujących w nieruchomości, papiery komercyjne emitowane przez te firmy, udziały w funduszach inwestycyjnych zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości. Można przy tym spierać się, czy lokowanie środków w funduszach, które tylko część swoich aktywów lokują w nieruchomościach lub listach zastawnych to nie jest inwestowanie bezpośrednie w nieruchomości. Dla czystości i przejrzystości będziemy jednak takie inwestycje traktowali jako pośrednie. Podobnie zresztą, jak inwestowanie w akcje czy udziały firm działających na rynku nieruchomości w sferze jego obsługi, firm budowlanych itp.

Rynek nieruchomości w Polsce jest mocno uzależniony od stanu całej gospodarki. Pozytywnie odbierać należy malejącą inflację, co sprzyjać powinno korzystniejszym kredytom. Wyraźny podział klas społeczeństwa oraz inwestycyjnych obszarów sprawił, iż gdy słyszymy o dzisiejszym boomie na biurowce tudzież rezydencjalne domy powinniśmy sobie uświadomić, iż dotyczy on w głównej mierze Warszawy oraz innych dużych miejskich aglomeracji np.: Poznań, Wrocław, Kraków etc. Najbardziej widocznymi strukturalnymi zmianami w rynku nieruchomości są zmiany struktury inwestorskiej. Słabnie rola inwestora indywidualnego na korzyść inwestora instytucjonalnego. Należy spodziewać się zmian źródeł i technik finansowania, instrumentów finansowych, struktury popytu, a także struktury przestrzennej. Integracja europejska wymusiła dbałość o ochronę środowiska. Na wzór tendencji pojawiającej się w wielu krajach, wzmocni to zainteresowanie utrzymaniem zasobu istniejącego, a więc konserwacjami i remontami. Osłabi to działalność inwestycyjną, przyczyniając się do stabilizacji cen gruntów.

Podejmując decyzje inwestycyjne inwestorzy (indywidualni czy też instytucjonalni) kierują się różnorakimi motywami. Trzeba zaznaczyć iż w ostatnich latach następuje wzrost znaczenia inwestycji zagranicznych, w związku z rosnącą liberalizacją rynków oraz procesami integracyjnymi gospodarek wielu krajów (między innymi w ramach Unii Europejskiej).74

Rozbieżności te biorą się z różnorodności celów inwestowania, z różnej skłonności do podejmowania ryzyka, z odmiennych oczekiwań co do stopy zwrotu czy też z rozbieżności co do okresu, po upływie którego inwestycja powinna zacząć przynosić profity.

Wśród celów inwestowania najczęściej występującym jest chęć powiększenia kapitału, przy czym dla niektórych inwestorów satysfakcjonujące jest powiększenie zainwestowanej kwoty pieniędzy o wskaźnik wzrostu cen (zabezpieczenie kapitału przed inflacją), dla innych zaś realny wzrost wartości lokat. Powiększenie kapitału może być realizowane poprzez uzyskiwanie związanych z niektórymi instrumentami rynku kapitałowego ulgami podatkowymi. W Polsce przed rokiem 1996 ulga w podatku od dochodów osób fizycznych przysługiwała nabywcom na rynku pierwotnym obligacji Skarbu Państwa. Na zmniejszenie kwoty podatku mogli też liczyć niektórzy inwestorzy na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Innym celem inwestorów może być chęć samorealizacji, wytworzenie poczucia aktywności, czy wręcz uleganie swoistym trendom mody.

Natomiast branża budowlana jest ściśle uzależniona od tempa rozwoju poszczególnych sektorów polskiej gospodarki. Jeśli gospodarka stoi dobrze, to i w budownictwie jest dobra koniunktura. Szczególnie niekorzystny wpływ na możliwość wzrostu gospodarczego i  sytuację w budownictwie mogą mieć takie czynniki jak: spadek zatrudnienia i wysoka stopa bezrobocia;  trudności budżetowe państwa związane z „łataniem” dziury budżetowej; brak stabilności w gospodarce;  spadek zarówno popytu konsumpcyjnego, jak i zaopatrzeniowego;  likwidacja dużej ulgi budowlanej dla podatników – inwestorów budownictwa mieszkaniowego.

 

 

2.4 Ryzyko inwestowania i sposoby jego ograniczenia

Ryzyko jest jednym z najbardziej popularnych pojęć pojawiających się w ekonomii. Podejmując jakąkolwiek decyzję, zawsze wiąże się ją z ryzykiem. Działanie w warunkach ryzyka jest nieodłącznym atrybutem każdej gospodarki. Obserwując rozwój człowieka i jego otoczenie, łatwo zauważyć, że ryzyko istniało zawsze i nie było i nie ma działań człowieka, które nie byłyby związane z ryzykiem75. Motorem prac nad ryzykiem i sposobami jego kontrolowania był od zarania dziejów hazard. Słowo pochodzące od arabskiego wyrażenia al zahr, które oznacza grę w kości. Chęć ograniczenia ryzyka związanego właśnie z hazardem stała się przesłanką do szukania reguł rządzących przypadkiem, natomiast efektem tych poszukiwań stał się rachunek prawdopodobieństwa. Dążenie do trafnej oceny ryzyka jest jedną z fundamentalnych idei współczesnej gospodarki. Ryzyko jest kategorią, która występuje we wszystkich obszarach  działalności człowieka. Z historii badan nad ryzykiem wiemy, że pierwsza i druga wojna światowa obaliły mit o doskonałym społeczeństwie, co więcej, powstała w nas wątpliwość co do tego, czy świat może się w ogóle bezpiecznie rozwijać. Równocześnie zaczęto uświadamiać sobie, że istnieją różne obszary ryzyka i zaczęto tworzyć nową dyscyplinę zwaną zarządzaniem ryzykiem76. Słowo ryzyko (risk) wywodzi się od słowa starowłoskiego  risicare, czyli  oznacza odważyć się . W tym znaczeniu musimy  ryzyko łączyć z wolnym wyborem, a nie z nieuchronnym przeznaczeniem77. Wiąże się ono z wszelkimi formami egzystencji działania człowieka. Ryzyko – jego istota, definicje, klasyfikacja, identyfikacja, porządkowanie, pomiar i ocena – to przedmiot zainteresowania wielu dyscyplin naukowych związanych z teorią ekonomii, z teorią ubezpieczeń, z finansami, prawem, matematyką, statystyką matematyczną i innych. Powstała również teoria ryzyka oparta przede wszystkim na teorii procesów stochastycznych i rachunku prawdopodobieństwa78.

Ryzyko w potocznym  rozumieniu to zespół uwarunkowań i czynników, w otoczeniu których  podejmowane są  decyzje implikujące konsekwencje nieznane w chwili podejmowania wyżej wymienionych decyzji. Termin ryzyko wykorzystywany jest do opisu takich sytuacji jak: nieszczęśliwe wypadki, nieprzewidziane zdarzenia, możliwość poniesienia straty, możliwość, że uzyskany wynik  będzie odmienny od oczekiwanego79.

Ryzyko jest przedmiotem badawczym wielu dyscyplin naukowych: ekonomii, psychologii i socjologii. Podsumowując powyższe rozważania na temat definicji ryzyka  w teorii ekonomicznej, w opracowaniu  przyjmuje się szeroką definicję ryzyka , w tym ryzyka inwestycyjnego, kładąc akcent na różne jego aspekty: decyzyjny – niebezpieczeństwo podjęcia  błędnych decyzji, planistyczny – niezrealizowanie założonych wielkości celowych, straty – niebezpieczeństwo straty majątku wynikająca z realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego, celowy – możliwość odchylenia od zamierzonego celu.80

Typowymi formułami ryzyka rozumianego w sensie statystycznym są: wariancja, odchylenie standardowe, współczynnik zmienności, współczynnik beta. W sensie  statystycznym ryzyko projektów będzie wyrażało zmienność parametrów określonego przedsięwzięcia, np. kosztów inwestycji, przepływów pieniężnych, poziomu jakości, terminu wykonania, wyników działalności operacyjnej81.

Ryzyko ma więc zabarwienie wieloznaczne. Wyraz ryzyko jest zakorzeniony w sematyce języka tak mocno ,że nawet trudno go dokładnie zdefiniować. Można przyjąć, że należy go kojarzyć z możliwością wystąpienia niebezpieczeństwa lub poniesienia szkody albo straty. Jest to pojęcie o wysokiej skali abstrakcji. Najczęściej rozumiane jako prawdopodobieństwo poniesienia strat w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej. A. H. Willet określa ryzyko jako niepewność wystąpienia określonych skutków natury. Ryzyko jest pewną obiektywną prawidłowością  cechującą świat realny, którą jednostka subiektywnie postrzega i interpretuje. Odnosząc się do rynku kapitałowego prof. W.F. Sharpe podaje, że ryzyko to niepewność związana z wartością końcową inwestycji. Inni autorzy utrzymują zaś, że jest to tylko źródło ryzyka. P.L. Bernstein, stwierdza, że ryzyko jest raczej wyborem, a nie nieuchronnym przeznaczeniem82. 

Ryzyko jest zjawiskiem obiektywnym, które dotyczy realnych zjawisk gospodarczych. Określone jest jako istnienie niebezpieczeństwa, które wiąże się ze zmiennością po stronie                                                                   

popytu, konkurencyjności, działań regulacyjnych państwa, warunków kooperacji. Jeśli ryzyko jest zjawiskiem obiektywnym musi być także subiektywne i ten rodzaj ryzyka określa się jako niepewność, która opiera się na osobistych uwarunkowaniach psychologicznych  lub duchowym nastroju. Jest więc indywidualną oceną szansy wystąpienia określonego rezultatu,  gdyż nie posiadamy pełnych informacji o skutkach podjętych decyzji.

Ryzyko jest także zjawiskiem ambiwalentnym, gdyż niesie ze sobą zarówno szansę powodzenia jak i groźbę niepowodzenia, może zachęcać do działania lub do niego zniechęcać.

Podejmując ryzyko można ponieść straty jak i odnieść nieoczekiwane korzyści. Ryzyko ma więc dwie strony medalu. Często podejmuje się decyzje obarczone wysokim stopniem ryzyka nie zdając sobie w pełni z tego sprawy lub też chcemy widzieć tylko jedną pozytywną stronę ryzyka, która  przyniesie nam nadzwyczajne korzyści. Ryzyko związane jest zatem z każdą dziedziną życia gospodarczego i może mieć dla inwestora zarówno konsekwencje pozytywne, jak i negatywne83.

Kolejną definicją obrazującą ryzyko jest stwierdzenia, że jest to albo możliwość albo prawdopodobieństwo, wydarzenia się czegoś lub skala tego prawdopodobieństwa. Musimy zauważyć , że stopień ryzyka i stopień jego prawdopodobieństwa danego następstwa to nie to samo. Jeśli np. szansa straty w sensie prawdopodobieństwa wynosi 100%, to szkoda jest pewna, a więc nie ma żadnego ryzyka. W tej definicji szansa straty jest rozumiana jako możliwość lub prawdopodobieństwa. Ryzyko jest więc szansą wystąpienia straty84.

Pewna grupa autorów rozumie ryzyko jako niebezpieczeństwo niepowodzenia poniesienia strat, ucieczki zysku. Inni ekonomiści wiążą ryzyko z dostępnością do informacji: pewność- pełna informacja, ignorancja- brak informacji. Nierzadko mianem ryzyka określa się niebezpieczeństwo podjęcia błędnej lokacji kapitału85.

Następna definicja ryzyka wiąże się z możliwością rozumienia go dwojako: negatywnie jako ryzyko wynikające z możliwością wystąpienia niepożądanego zjawiska, oraz neutralnie jako ryzyko możliwości zrealizowania dochodu różnego od oczekiwanego86.  

Kolejna definicja zakłada, że ryzyko jest dyspersją rezultatów rzeczywistych i oczekiwanych. Pochodzi ona ze statystyki i oznacza stopień wyników w stosunku do pozycji centralnych lub średnich87.

Ryzyko jest jednym z najbardziej popularnych pojęć pojawiających się w ekonomii. Podejmując jakąkolwiek decyzję, zawsze wiąże się ją z ryzykiem. Działania w warunkach ryzyka są nieodłącznym atrybutem każdej gospodarki. Ryzyko towarzyszy działaniom ale również i stanom.

Definicja   czynnika ryzyka przedstawia się następująco: Parametr, którego wartość na rynkach finansowych zmienia się, a zmiana ta powoduje zmianę wartości portfela.

Czynnikiem ryzyka może być cena rynkowa, ale z drugiej strony czynnik ryzyka może nie być tak bezpośrednio widoczny88.

Przyjmując w świetle wcześniejszych rozważań, że ryzyko jest bardziej procesem niż stanem, specjalną uwagę musimy poświęcić różnym rodzajom elementów, które są częścią  składową ryzyka i decydują o jego istocie i wymiarze89.

Decyzje inwestycyjne są podejmowane na podstawie wyniku rachunku ekonomicznego, przy uwzględnieniu analizy zróżnicowanego otoczenia gospodarczego. Źródłem ryzyka tych decyzji są trzy grupy czynników: makrogospodarcze, mezogospodarcze i mikrogospodarcze. Pierwsza z tych grup jest związana z analizą ogólnogospodarczą kraju i stosunków międzynarodowych, np. stan gospodarki (recesja, koniunktura) oraz produkt krajowy brutto i popyt krajowy, inflacja, polityka monetarna ( pieniężna – kredytowa walutowa), polityka celna i legislacyjna. Druga grupa czynników jest związana z analizą sektorową, mającą specyficzny charakter z punktu widzenia zagrożeń dla potencjalnego inwestora lokującego swój kapitał  w danym sektorze. Ważna tutaj jest analiza: konkurencji wewnątrz sektorowej, stopnia innowacyjności, kapitałochłonności i energochłonności sektora oraz jego mobilność. Natomiast trzecią grupę określa się na podstawie analizy sytuacyjno – finansowej przedsiębiorstwa, w której ujawnia się jego swoista działalność operacyjno – finansowa głównie wobec dostawców, odbiorców i instytucji finansowych90.

Według Y.Y. Chenga i E.M. Browna ryzyko projektów określa się z punktu widzenia następujących czynników: jakości lub funkcji ( niepowodzenia w osiąganiu celu), kosztów ( niepowodzenia w realizacji założeń budżetowych), oraz czasu ( niepowodzenia w osiąganiu celów projektów w ramach założonego harmonogramu)91.

Inny podział ryzyka przedstawiają E. Brigham i L. Gapenski. Wyróżniają oni : ryzyko wyłączne, które występuje w przypadku rozpatrywania projektów „w izolacji”, a więc bez ujęcia czynników wpływających na portfel aktywów oraz ryzyko własne ( wewnętrzne) firmy, zwane także ryzykiem przedsiębiorstwa, które ryzyko projektu identyfikuje jako element całego portfela przez akcjonariuszy firmy92.

Identyfikacja ryzyka wiąże się bezpośrednio z określeniem źródeł ryzyka a więc zjawisk które mogą wystąpić i będą oddziaływać na poziom opłacalności przedsięwzięcia  inwestycyjnego. Do głównych źródeł ryzyka  należą: czynniki makrogospodarcze - stan gospodarki, polityka monetarna i fiskalna, kurs walutowy, polityka gosp. Państwa a także umiędzynarodowienie i globalizacja gospodarki; czynniki mezogospodarcze – związane z branżą, w jakiej jest realizowane przedsięwzięcie inwestycyjne( konkurencyjność, postęp naukowo-techniczny , bariery wejścia do branży i wyjścia z branży), czynniki mikrogospodarcze – wynikające z istoty i cech samego przedsięwzięcia inwestycyjnego, oraz charakteru podmiotu realizującego dane przedsięwzięcie inwestycyjne93.

Jest oczywiste, że ryzyko i niepewność z jakimi styka się przedsiębiorstwo ma wiele odcieni. Z metodologicznego punktu widzenia możemy dokonać następującej klasyfikacji:

1. Czynniki związane z formą przedsiębiorstwa/przedsięwzięcia: forma własności, struktura zarządzania, stopień koncentracji decyzji, źródła finansowania.
2. Czynniki związane z przyjętą strategią działania: przesłanki realizacji zamierzonej strategii, przyjęte założenia strategiczne, wybór typu strategii.
3. Czynniki związane z aktualną sytuacją finansową przedsiębiorstwa/przedsięwzięcia stan zobowiązań ( wierzytelności), zadłużenia, zajęcia i zastawy, stan należności, roszczenia sporne, możliwość tworzenia kapitału obrotowego, stan gotówki, możliwość uzyskania płynności finansowej.
4. Czynniki związane z ogólną sytuacją finansową kraju: stan zadłużenia budżetu wobec społeczeństwa, stan zadłużenia budżetu wobec zewnętrznych źródeł finansowania deficytu, struktura podziału dochodów budżetowych, struktura podziału przychodów budżetowych stosowanie administracyjnych ograniczeń wzrostu płac w gospodarce, wpływ struktury budżetu i jego niezrównoważeni na generowanie inflacji, możliwość eksportowania dóbr, struktura eksportu i importu gospodarki krajowej, możliwość nabywania walut obcych przez inwestorów, polityka kursów walutowych, ograniczenia dla uczestnictwa partnerów krajowych lub zagranicznych.
5. Czynniki związane z sytuacją polityczną w kraju: liczebność partii politycznych w kraju, stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii, liczebność partii politycznych w parlamencie- ewentualność ich regionalizacji, różnice programowe poszczególnych partii parlamentarnych- możliwość tworzenia koalicji lub silnych grup, relacje między rządem a parlamentem, rola prezydenta, rola związków zawodowych w działaniach rządu, parlamentu itp.
6. Czynniki związane z konkurencją: istnienie konkurencji w kraju i zagranicą , wytwarzanie identycznych lub podobnych produktów z innej branży, dumping stosowany przez konkurencję, „szara strefa”, powiązania monopolistyczne ze strony konkurencji.
7. Czynniki związane z ryzykiem ekonomicznym i politycznym zagranicą możliwość bezpośredniego wejścia na dany rynek ( pośrednicy, promotorzy), znajomość zwyczajów handlowych, znajomość i stabilność polityki.
8. Czynniki związane z ryzykiem kursowym: umiejętność oceny stopy inflacji i deflacji, umiejętność prognozowania dewaluacji rewaloryzacji waluty, sposób oceny wpływu atrakcyjności towaru na zmiany kursów walut.
9. Czynniki związane z przejściowymi zagrożeniami interesów : możliwość nabywania walut obcych przez inwestorów, polityka kursów  walutowych, ograniczenia dla uczestnictwa partnerów krajowych lub zagranicznych, wpływ zakładanych zmian strategii na kadrę menedżerską i jej zdolności adaptacyjne oraz czas trwania zmian i ich skutki na rentowność projektu94.