Zagadnienia definicje związane z nieruchomością

Czynniki te są wyznacznikiem różnorodnych rodzajów ryzyka. W działalności gospodarczej występuje ich wiele, ale są one nad wyraz przydatne z praktycznego punktu widzenia, gdyż pomagają nam odpowiedzieć na pytania: w jaki sposób i kiedy rozpoznać ryzyko. Znamy kilka podstawowych kryteriów, które klasyfikują nam ryzyko inwestycyjne , są to:

1. Geograficzna dywersyfikacja kapitału,
2. Częstotliwość występowania,
3. Skutki decyzji inwestycyjnej w globalnej strategii przedsiębiorstwa,
4. Efektywny dobór projektu inwestycyjnego,
5. Źródło finansowania inwestycji95.

Jeśli chodzi o pierwsze kryterium wyodrębniamy ryzyko regionu, międzynarodowe i kraju.

Ryzyko inwestycyjne regionu wiąże się z sytuacją gospodarczo- społeczną i ekologiczną województwa, regionu włączając zasoby naturalne, wielkość siły roboczej, warunki lokalizacyjno- komunikacyjne, środowisko dla biznesu (sprawność, przychylność władz lokalnych) Oprócz inwestorów krajowych zainteresowani są tym ryzykiem także inwestorzy zagraniczni96.

Istnieje bardzo wiele typów ryzyka, ale z funkcjonalnego punktu widzenia, można je zgrupować w dwa jego podstawowe rodzaje, usystematyzowane pod kątem wywołujących je czynników: ryzyko systematyczne (stałe- zewnętrzne) oraz ryzyko niesystematyczne (specyficzne, zmienne- wewnętrzne). Ryzyko systematyczne  należy kojarzyć z całym makrootoczeniem. Składają się na nie takie czynniki , jak: ustrój gospodarczy, polityka, socjologia, czynniki strukturalnej koniunkturalne, oddziaływanie konkurencji itp. Czynniki te mają wpływ nie tylko na jeden, konkretny walor, ale na cały rynek ryzyko niesystematyczne związane jest z konkretnym podmiotem gospodarczym oraz samym inwestorem. Odzwierciedla więc warunki mikroekonomiczne.  W kryterium skutków decyzji inwestycyjnej  w globalnej strategii przedsiębiorstwa wyodrębniamy ryzyko: przedsiębiorstwa, projektu inwestycyjnego oraz rynkowe. Ryzyko to można znacznie zredukować, w skrajnych wypadkach można w ogóle zlikwidować97.

Ryzyko przedsiębiorstwa zamierzającego realizować nową inwestycję zazwyczaj nie jest takie samo jak ryzyko tej inwestycji98. Wiąże się z lokatą kapitału przez inwestora, np. poprzez udzielenie pożyczki, kredytu, joint venture, fuzję czy też wykup, określa więc atrakcyjność przedsiębiorstwa pod kontem długookresowego ulokowania kapitału po uwzględnieniu analizy sytuacji przedsiębiorstwa, a także po ocenie wyników analizy finansowej99. Zależy także od wspólnych zależności pomiędzy korzyściami, które odnieśliśmy z danego projektu a korzyściami z eksploatacji majątku przedsiębiorstwa. Na miarę projektu tego ryzyka wpływa zmienność jego zysków i jest oceniane jako ryzyko całego portfela inwestycyjnego przedsiębiorstwa z wyłączeniem dywersyfikacji portfeli akcjonariuszy.

Ryzyko rynku, jest to ryzyko poniesienia straty w wyniku zmiany wartości aktywów będących przedmiotem obrotu. Można wymienić różne klasy aktywów ( aktywa oparte na stopie procentowej, waluty, akcje i towary) oraz prawie nieograniczony zestaw produktów finansowych narażonych na ryzyko rynkowe100 . Ryzyko rynkowe zwane również ryzykiem systematycznym, systemowym podstawowym. Wpływa na następujące nośniki wartości przedsiębiorstwa cenę przedsiębiorstwa, przychody z innych usług, koszty zakupu materiałów, półproduktów, surowców, paliwa i usług – koszty procesu produkcji, wolumen sprzedaży. Dokonując projekcji przychodów i kosztów wyżej wymienionych nośników wartości, należy określić poziom akceptowalnego ryzyka oraz jego wartość dla pozycji niezabezpieczonych, narażonych na wpływ ryzyka rynkowego101.

Źródłami ryzyka systematycznego mogą być np.: zmiany stopy procentowej, zmiany inflacji, zmiany prawa podatkowego, czy też zmiany sytuacji polityczno-ekonomicznej.

W efekcie omówione rodzaje ryzyka są ze sobą wzajemnie połączone. Ryzyko pojedynczych

projektów inwestycyjnych działa na ryzyko przedsiębiorstw a te z kolei wpływa na ryzyko rynkowe.

Najbardziej ogólną klasyfikacją ryzyka przedsięwzięć inwestycyjnych wynikających z faktu, iż decyzja  inwestycyjna oddziaływuje bezpośrednio na samo przedsięwzięcie inwestycyjne, ale pośrednio na całą firmę, a w konsekwencji na poziom ryzyka właścicieli, jest to podział na: wyłączne (przedsięwzięcia), firmy, właścicieli. Ryzyko wyłączne zwane inaczej ryzykiem przedsięwzięcia wynika ze skali trafności założeń technicznych i ekonomiczno finansowych samego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Oceniane jest ono w sposób wyizolowany, niezależnie od efektów innych przedsięwzięć realizowanych przez firmę i jej działalność. Rodzaj i cechy specyficzne danego przedsiębiorstwa są  więc nośnikiem ryzyka.  Ryzyko stanowi wynik wpływu podjęcia decyzji inwestycyjnej na całe ryzyko i odzwierciedla wpływ przedsięwzięcia inwestycyjnego na zmienność podstawowych kategorii ekonomicznych firmy. Ryzyko jest funkcją zarówno ryzyka przedsięwzięcia inwestycyjnego jak i jego korelacji z ryzykiem innych aktywów, czyli przedsięwzięcie o dużym ryzyku wyłącznym może w konsekwencji implikować względnie małe  ryzyko i odwrotnie. Wystąpić mogą też sytuacje pośrednie, np. małe ryzyko przedsięwzięcia- małe ryzyko firmy. Ryzyko właścicieli obrazuje wpływ realizacji danego przedsięwzięcia inwestycyjnego na ryzyko zainwestowanego przez właścicieli kapitału. W przypadku niepowodzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego, realizująca je firma może osiągnąć wyniki gorsze od oszacowanych lub zbankrutować, a tym samym stracić zainwestowany kapitał102.

Kolejnym ważnym rodzajem ryzyka jest ryzyko utraty reputacji. Jest to ryzyko straty spowodowanej spadkiem reputacji danej instytucji. Proces utraty reputacji może być powolny; zazwyczaj jest on wynikiem błędnej oceny lub błędu popełnionego w obszarze głównej działalności103.

Dodatkowym kryterium klasyfikacji ryzyka inwestycyjnego mogą być źródła finansowania inwestycji, szczególnie zewnętrzne, np. kredyt bankowy. Z punktu widzenia źródła dopływu niezbędnego kapitału istotne jest rozpoznanie i ustalenie znaczenia ryzyka zerowego, ukrytego, jawnego i pewnego104.

Zerowe ryzyko inwestycyjne wiąże się z kredytami inwestycyjnymi gwarantowanymi np., przez państwo, o nierozpoznawalnym ryzyku, jest przyznawany tylko najsolidniejszym.

Ukryte ryzyko inwestycyjne łączy się z przygotowaniem projektu, czyli tam gdzie powstają pierwsze negatywne tendencje. Dlatego jest potrzebna wnikliwa kontrola. Powstaje gdy dany projekt wiąże się z ryzykiem, ale bank nie ma żadnych podstaw do oceny strat. Prawdopodobieństwo wystąpienia straty< prawdopodobieństwo nie wystąpienia straty.

Jawne ryzyko inwestycyjne występuje gdy w inwestycji rozwijają się trwałe negatywne tendencje. Bank zatem przewiduje utratę części kredytu, który udzielił.

Ryzyko pewne, całkowita niewypłacalność inwestora. Dla kredytodawcy jest to kredyt stracony.

Specyficznym rodzajem ryzyka jest ryzyko przywiązane do danej inwestycji, które można obniżyć poprzez dywersyfikację portfela inwestycyjnego105.

Istnieje wiele rodzajów ryzyka natomiast źródła ryzyka dostarczają podstawowych informacji o ryzyku w danym przedsięwzięciu inwestycyjnym.

Współcześnie  w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych  coraz większą rangę ma menedżerskie zarządzanie ryzykiem. Aby prawidłowo zarządzać inwestycjami ważne jest:

1. Opracowanie projektu inwestycyjnego, który jest odwzorcowaniem zadania inwestycyjnego. Tym samym kategoria ta obejmuje swoim zakresem wszelkie działania związane z przygotowaniem i realizacją inwestycji, a następnie użytkowaniem zasobów przez nią stworzonych106;
2. Dobór mierników oceny efektywności ekonomicznej projektu inwestycyjnego, zwłaszcza wartości zaktualizowanej netto NPV i wew.  Stopy procentowej IRR;
3. Zarządzanie ryzykiem projektu inwestycyjnego, które składa się z : rozpoznania rodzajów ryzyka projektu i  ich klasyfikacji, doboru metod  oceny ryzyka i ich wykorzystania (kwantyfikacja), właściwej interpretacji wyników oceny projektu pod względem jego efektywności ekonomicznej warunkach złożonego i dynamicznego otoczenia i określenia wpływu ryzyka projektu ( portfela inwestycyjnego) na realizację strategii rozwoju przedsiębiorstwa;
4. Systematycznego monitoringu, consultingu i controllingu ryzyka projektu107.

Szeroką formułę zarządzania ryzykiem przedstawia PMI. Koncepcja zarządzania ryzykiem według standardów tej organizacji obejmuje następujące etapy:

1. Planowanie zarządzania ryzykiem. W tym etapie przygotowuje się plan badań nad ryzykiem w odniesieniu do konkretnego projektu. Opracowuje się dokumentację procedury  i techniki dla systemu zarządzania ryzykiem.
2. Identyfikacja ryzyka. Ustala się tutaj stan ryzyka oraz czynników, które go określają.
3. Analiza jakości ryzyka, gdzie ocenia się istotności zagrożeń, które mogą wystąpić w trakcie realizacji projektu. Analizę tą można wzbogacić statystycznym badaniem czynników ryzyka.
4. Analiza ilościowa ryzyka. Tutaj przeprowadza się pomiar prawdopodobieństwa wystąpienia poszczególnych czynników ryzyka. Prawdopodobieństwo może być szacowane jako obiektywne lub subiektywne.
5. Planowanie środków przeciwdziałania ryzyku. Jest to etap, gdzie opracowuje się zestaw metod, technik oraz materialnych zabezpieczeń przed czynnikami ryzyka. Przygotowuje się tu instrumentarium, które ma zapobiegać lub ograniczać ryzyko projektu.
6. Monitoring i kontrola ryzyka. Wdrożenie systemu zarządzania ryzykiem, oraz sprawowanie funkcji prewencyjnych i nadzorczych, właściwych dla danego projektu.

Porządkując kolejne fazy w drodze do opanowania ryzyka prof. Kaczmarek dokonał następującej systematyki tego procesu i podzielił proces decyzyjny na sześć istotnych faz, a mianowicie: identyfikację ryzyka, gdzie ustalamy przyczyny ryzyka, w tym celu ustalamy prawdopodobieństwo zaistnienia zdarzenia, konsekwencje oraz możliwe formy. Celem identyfikacji ryzyka jest więc wczesne stwierdzenie zagrożeń dla dalszego istnienia przedsiębiorstwa, a więc wczesne stwierdzenie zagrożeń dla dalszego istnienia przedsiębiorstwa, a więc: transakcje obciążone dużym ryzykiem, naruszenie przepisów prawnych, nieprawidłowości w sprawozdaniach finansowych itp.; Kolejny etap to sformułowanie wariantów czyli ustalenie możliwych alternatyw do opanowania ryzyka; decyzje i działania w obszarze ryzyka (sterowanie ryzykiem), to następny etap zarządzania ryzykiem, w którym musimy dokonać wyboru narzędzi, ustalić priorytety oraz zastosować optymalną kombinację. Ostatnim etapem jest kontrola, monitoring i ocena podjętych działań, tutaj sprawdzamy i  oceniamy skutki podjętych działań . W przypadku błędnej decyzji formułujemy nowy proces zarządzania ryzykiem oraz dalej korzystamy z narzędzi, które zapewniły nam sukces w zarządzaniu ryzykiem108.

Za najbardziej spójny , prosty i funkcjonalny, obejmujący najważniejsze aspekty zarządzania ryzykiem w przedsięwzięciach inwestycyjnych powinno się uznać model zaproponowany przez Ralpha L. Kliema i I. S. Ludina, który obejmuje następujące etapy:109

1. Identyfikacja ryzyka – określenie oczekiwanych rodzajów ryzyka i obszarów ich występowania, które najbardziej będą oddziaływały na przedsięwzięcie i wyznaczenie cech każdego z nich;
2. Pomiar ryzyka, ewaluacja poszczególnych rodzajów ryzyka oraz ich wzajemnego oddziaływania w celu oszacowania poziomu ryzyka związanego z przedsięwzięciem;
3. Określenie sposobów reagowania na ryzyko, wyznaczenie sposobów oraz możliwości reagowania na występujące zagrożenia (strategie zabezpieczające ryzyko);
4. Kontrolę reakcji na ryzyko, dostosowanie reakcji na ryzyko do zmian jakie występują w okresie życia przedsięwzięcia inwestycyjnego110.

Prawidłowa identyfikacja i trafna ocena ryzyka w dużym stopniu zależne są od jakości zakresu i kompletności potrzebnych informacji.

Inwestorzy nie są w stanie do końca wyeliminować ryzyka, mogą natomiast ograniczać jego obszary stosując różne formy i metody jego obniżania. Znając poszczególne etapy zarządzania ma większe szanse na zminimalizowanie ryzyka w projekcie inwestycyjnym.

 

 

 

 

 

Rozdział III: Proces inwestycyjny na rynku nieruchomości 
3.1 Racjonalność inwestowania

Racjonalne inwestowanie jest powiązane z uświadomieniem sobie możliwości ryzyka. Identyfikacja ryzyka wiąże się bezpośrednio z określeniem źródeł ryzyka a więc zjawisk które mogą wystąpić i będą oddziaływać na poziom opłacalności przedsięwzięcia inwestycyjnego. Do głównych źródeł ryzyka  należą: czynniki makrogospodarcze - stan gospodarki, polityka monetarna i fiskalna, kurs walutowy, polityka gosp. Państwa a także umiędzynarodowienie i globalizacja gospodarki; czynniki mezogospodarcze – związane z branżą, w jakiej jest realizowane przedsięwzięcie inwestycyjne( konkurencyjność, postęp naukowo-techniczny , bariery wejścia do branży i wyjścia z branży), czynniki mikrogospodarcze – wynikające z istoty i cech samego przedsięwzięcia inwestycyjnego, oraz charakteru podmiotu realizującego dane przedsięwzięcie inwestycyjne111.

Jest oczywiste, że ryzyko i niepewność z jakimi styka inwestor ma wiele odcieni. Z metodologicznego punktu widzenia możemy dokonać następującej klasyfikacji:

      a) Czynniki związane z formą przedsięwzięcia: forma własności, struktura zarządzania, stopień koncentracji decyzji, źródła finansowania.

2. Czynniki związane z przyjętą strategią działania: przesłanki realizacji zamierzonej strategii, przyjęte założenia strategiczne, wybór typu strategii.
3. czynniki związane z aktualną sytuacją finansową przedsięwzięcia stan zobowiązań ( wierzytelności), zadłużenia, zajęcia i zastawy, stan należności, roszczenia sporne, możliwość tworzenia kapitału obrotowego, stan gotówki, możliwość uzyskania płynności finansowej.
4. Czynniki związane z ogólną sytuacją finansową kraju: stan zadłużenia budżetu wobec społeczeństwa, stan zadłużenia budżetu wobec zewnętrznych źródeł finansowania deficytu, struktura podziału dochodów budżetowych, struktura podziału przychodów budżetowych stosowanie administracyjnych ograniczeń wzrostu płac w gospodarce, wpływ struktury budżetu i jego niezrównoważeni na generowanie inflacji, możliwość eksportowania dóbr, struktura eksportu i importu gospodarki krajowej, możliwość nabywania walut obcych przez inwestorów, polityka kursów walutowych, ograniczenia dla uczestnictwa partnerów krajowych lub zagranicznych.
5. Czynniki związane z sytuacją polityczną w kraju: liczebność partii politycznych w kraju, stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii, liczebność partii politycznych w parlamencie- ewentualność ich regionalizacji, różnice programowe poszczególnych partii parlamentarnych- możliwość tworzenia koalicji lub silnych grup, relacje między rządem a parlamentem, rola prezydenta, rola związków zawodowych w działaniach rządu, parlamentu itp.
6. Czynniki związane z konkurencją: istnienie konkurencji w kraju i zagranicą , wytwarzanie identycznych lub podobnych produktów z innej branży, dumping stosowany przez konkurencję, „szara strefa”, powiązania monopolistyczne ze strony konkurencji.
7. Czynniki związane z ryzykiem ekonomicznym i politycznym zagranicą możliwość bezpośredniego wejścia na dany rynek ( pośrednicy, promotorzy), znajomość zwyczajów handlowych, znajomość i stabilność polityki.
8. Czynniki związane z ryzykiem kursowym: umiejętność oceny stopy inflacji i deflacji, umiejętność prognozowania dewaluacji rewaloryzacji waluty, sposób oceny wpływu atrakcyjności towaru na zmiany kursów walut.
9. Czynniki związane z przejściowymi zagrożeniami interesów: możliwość nabywania walut obcych przez inwestorów, polityka kursów walutowych, ograniczenia dla uczestnictwa partnerów krajowych lub zagranicznych, wpływ zakładanych zmian strategii na kadrę menedżerską i jej zdolności adaptacyjne oraz czas trwania zmian i ich skutki na rentowność projektu112.

  Czynniki te są wyznacznikiem różnorodnych rodzajów ryzyka. W działalności gospodarczej występuje ich wiele, ale są one nad wyraz przydatne z praktycznego punktu widzenia, gdyż pomagają nam odpowiedzieć na pytania: w jaki sposób i kiedy rozpoznać ryzyko. Znamy kilka podstawowych kryteriów, które klasyfikują nam ryzyko inwestycyjne, są to:

1. Geograficzna dywersyfikacja kapitału,
2. Częstotliwość występowania,
3. Skutki decyzji inwestycyjnej w globalnej strategii przedsiębiorstwa,
4. Efektywny dobór projektu inwestycyjnego,
5. Źródło finansowania inwestycji113.

Jeśli chodzi o pierwsze kryterium można wyodrębnić ryzyko regionu, międzynarodowe i kraju.

Ryzyko inwestycyjne regionu wiąże się z sytuacją gospodarczo- społeczną i ekologiczną województwa, regionu włączając zasoby naturalne, wielkość siły roboczej, warunki lokalizacyjno- komunikacyjne, środowisko dla biznesu (sprawność, przychylność władz lokalnych) Oprócz inwestorów krajowych zainteresowani są tym ryzykiem także inwestorzy zagraniczni114.

Istnieje bardzo wiele typów ryzyka, ale z funkcjonalnego punktu widzenia, można je zgrupować w dwa jego podstawowe rodzaje, usystematyzowane pod kątem wywołujących je czynników: ryzyko systematyczne (stałe- zewnętrzne) oraz ryzyko niesystematyczne (specyficzne, zmienne- wewnętrzne). Ryzyko systematyczne należy kojarzyć z całym makrootoczeniem. Składają się na nie takie czynniki , jak: ustrój gospodarczy, polityka, socjologia, czynniki strukturalnej koniunkturalne, oddziaływanie konkurencji itp. Czynniki te mają wpływ nie tylko na jeden, konkretny walor, ale na cały rynek ryzyko niesystematyczne związane jest z konkretnym podmiotem gospodarczym oraz samym inwestorem. Odzwierciedla więc warunki mikroekonomiczne.  W kryterium skutków decyzji inwestycyjnej w globalnej strategii przedsiębiorstwa wyodrębniamy ryzyko: przedsiębiorstwa, projektu inwestycyjnego oraz rynkowe. Ryzyko to można znacznie zredukować, w skrajnych wypadkach można w ogóle zlikwidować115.

Ryzyko przedsiębiorstwa zamierzającego realizować nową inwestycję zazwyczaj nie jest takie samo jak ryzyko tej inwestycji116. Wiąże się z lokatą kapitału przez inwestora, np. poprzez udzielenie pożyczki, kredytu, joint venture, fuzję czy też wykup, określa więc atrakcyjność przedsiębiorstwa pod kontem długookresowego ulokowania kapitału po uwzględnieniu analizy sytuacji przedsiębiorstwa, a także po ocenie wyników analizy finansowej117. Zależy także od wspólnych zależności pomiędzy korzyściami, które odnieśliśmy z danego projektu a korzyściami z eksploatacji majątku przedsiębiorstwa. Na miarę projektu tego ryzyka wpływa zmienność jego zysków i jest oceniane jako ryzyko całego portfela inwestycyjnego przedsiębiorstwa z wyłączeniem dywersyfikacji portfeli akcjonariuszy.

Ryzyko projektu inwestycyjnego pojedynczej inwestycji rozważa się w specyficzny sposób nie uwzględniając innych działalności firmy, można je określić jako możliwość zajścia takiej sytuacji, w której korzyść rzeczywista z projektu będzie odmienna od korzyści oczekiwanej na skutek zmiany warunków zewnętrznych i wewnętrznych nie uwzględnionych w czasie projektowania inwestycji lub zmienności ich wcześniejszej prognozy. Ryzyko firmy realizującej nową inwestycję nie zawsze jest identyczne z ryzykiem projektu, czy z dotychczasowym ryzykiem firmy. Inwestycje choć powinny prowadzić do rozwoju i wzrostu efektywności przedsiębiorstwa, zdarza się, że mogą negatywnie wpłynąć na wynik finansowy a w skrajnych przypadkach prowadzić do jego upadłości. W praktyce więc istnieją dwie ścieżki inwestycyjne, jedna rozwojowa druga upadłościowa. Spośród czynników ekonomiczno-finansowych, które negatywnie oddziaływają na efektywność inwestycji w stosunku do założeń projektów zalicza się takie zjawiska jak: inflacja, wzrost cen usług budowlanych czy sprzętu inwestycyjnego, wydłużenie cykli budowy, zmiany popytu, zmiany cen surowców i paliw. Istotne znaczenie ma również struktura rynku118

Aby prawidłowo zarządzać inwestycjami ważne jest:

1. Opracowanie projektu inwestycyjnego, który jest odwzorcowaniem zadania inwestycyjnego firmy. Tym samym kategoria ta obejmuje swoim zakresem wszelkie działania związane z przygotowaniem i realizacją inwestycji, a następnie użytkowaniem zasobów przez nią stworzonych119;
2. Dobór mierników oceny efektywności ekonomicznej projektu inwestycyjnego, zwłaszcza wartości zaktualizowanej netto NPV i wew.  Stopy procentowej IRR;
3. Zarządzanie ryzykiem projektu inwestycyjnego, które składa się z : rozpoznania rodzajów ryzyka projektu i  ich klasyfikacji, doboru metod  oceny ryzyka i ich wykorzystania (kwantyfikacja), właściwej interpretacji wyników oceny projektu pod względem jego efektywności ekonomicznej warunkach złożonego i dynamicznego otoczenia i określenia wpływu ryzyka projektu ( portfela inwestycyjnego) na realizację strategii rozwoju przedsiębiorstwa;
4. Systematycznego monitoringu, consultingu i controllingu ryzyka projektu120.

Szeroką formułę zarządzania ryzykiem przedstawia PMI. Koncepcja zarządzania ryzykiem według standardów tej organizacji obejmuje następujące etapy:

1. Planowanie zarządzania ryzykiem. W tym etapie przygotowuje się plan badań nad ryzykiem w odniesieniu do konkretnego projektu. Opracowuje się dokumentację procedury  i techniki dla systemu zarządzania ryzykiem.
2. Identyfikacja ryzyka. Ustala się tutaj stan ryzyka oraz czynników, które go określają.
3. Analiza jakości ryzyka, gdzie ocenia się istotności zagrożeń, które mogą wystąpić w trakcie realizacji projektu. Analizę tą można wzbogacić statystycznym badaniem czynników ryzyka.
4. Analiza ilościowa ryzyka. Tutaj przeprowadza się pomiar prawdopodobieństwa wystąpienia poszczególnych czynników ryzyka. Prawdopodobieństwo może być szacowane jako obiektywne lub subiektywne.
5. Planowanie środków przeciwdziałania ryzyku. Jest to etap, gdzie opracowuje się zestaw metod, technik oraz materialnych zabezpieczeń przed czynnikami ryzyka. Przygotowuje się tu instrumentarium, które ma zapobiegać lub ograniczać ryzyko projektu.
6. Monitoring i kontrola ryzyka. Wdrożenie systemu zarządzania ryzykiem, oraz sprawowanie funkcji prewencyjnych i nadzorczych, właściwych dla danego projektu.

 

3.2 Cykl życia projektu inwestycyjnego

1. Etap wprowadzenia charakteryzuje się powolnym wzrostem sprzedaży, wysokimi kosztami eksploatacji, niewielkim lub zerowym zyskiem. W projekcie inwestycyjnym jest to na ogół okres dochodzenia do projektowanych zdolności produkcyjnych.
2. Wzrost - okres szybkiej ekspansji sprzedaży produktu na rynku, wzrost zysków, spadku kosztów produkcji i poprawy rentowności.
3. Dojrzałość charakteryzuje się ustabilizowaną sprzedażą, zyski ustabilizują się, mogą nawet w niewielkim stopniu spadać. Spadek zysków ma najczęściej związek ze wzrostem kosztów marketingowych. Przedsiębiorstwo stara się utrzymać maksimum produkcji i sprzedaży jak najdłużej.
4. Spadek sprzedaży, zysków i rentowności. Oznacza moment, w którym powinny zostać podjęte decyzje modernizacji lub rekonstrukcji. Te nowe przedsięwzięcia inwestycyjne powinne być nie mniej opłacalne niż dotychczasowe.

Okres eksploatacji projektu jest na ogół dłuższy od cyklu życia produktu. Wydłużeniu okresu eksploatacji w stosunku do cyklu życia produktu towarzyszą nowe przedsięwzięcia inwestycyjne, modernizacja, rekonstrukcja, odtworzenie. Może być także podjęta rozbudowa. Podjęcie któregokolwiek z tych przedsięwzięć w okresie eksploatacji projektu wymaga zaangażowania środków w tzw. reinwestycje. Działania te powinny być w miarę możliwości przewidziane już w fazie przedinwestycyjnej, a ich zakres uzależniony jest od przyjętej dla danego projektu strategii konkurencji.

Ze względu na rodzaj zawartej informacji wyróżnia się następujące składniki projektu inwestycyjnego:

1. Geneza projektu - obejmuje ona opis koncepcji projektu, historię projektu i tytuł ostatecznej wersji. Opis koncepcji projektu obejmuje:
2. listę głównych parametrów, które posłużyły jako podstawowe założenia opracowania projektu
3. cele strategiczne projektu wraz z opisem i analizą proponowanej strategii konkurencji
4. krótki opis orientacji lokalizacyjnej projektu
5. opis otoczenia społeczno - ekonomicznego projektu, polityki gospodarczej wspierającej projekt
6. nazwy, nazwiska i adresy promotora projektu i inwestorów, również sponsorów jeśli są i ich roli w projekcie.

Historia projektu obejmuje daty najważniejszych zdarzeń dotyczących projektu, np. datę powstania pomysłu i kolejnych koncepcji. Powinna obejmować studia i badania wykonane przed przystąpieniem do prac nad ostateczną wersją projektu, autorów badań, wnioski, daty, decyzje podjęte na ich podstawie.