Шпаргалка по дисциплине "Оценка стоимости бизнеса"

принцип конкуренции. Данный принцип заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию - в этом проявляется "эффект маятника". Наличие жёсткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества). Стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

принцип зависимости (внешнего развития). На примере недвижимого имущества. Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.

Принцип соответствия (для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

10.Принцип оценки имущества наилучшего (наиболее  эффективного) использования имущества.

Основополагающий оценочный принцип - наилучшего использования имущества.

Наилучшее использование объекта имущества - это использование, рационально оправданное и правомочное, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки.

Анализ наилучшего использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования.

Анализ физической осуществимости означает рассмотрение физически (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования.

Правомочность - соответствие рассматриваемого способа использования требованиям закона.  
Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешённых законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка.

 

11. Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс,

состоящий из нескольких стадий и этапов:  
1. Постановка задачи (определение проблемы).  
2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.  
3. Сбор и анализ данных.  
4. Выбор методологии оценки.  
5. Оценка права пользования или владения земельным участком.  
6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.  
7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.  
8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

 

12. Правовое  регулирование оценочной деятельности 

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной    деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная    на    установление    в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Такое суждение не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объекта оценки, и не имеет законного доказательственного значения.

1.1. Закон об  оценочной деятельности в Российской  Федерации 

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности.

Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ Об оценочной деятельности и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

 

13 вопрос: Случаи  проведения обязательной оценки.

Закон «Об оценочной деятельности в РФ» выделяет следующие случаи, когда проведение независимой оценки обязательно:

1. В случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• При определении стоимости объектов оценки, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду.

• При использовании объектов оценки в качестве предмета залога.
• При продаже или ином отчуждении объектов оценки.
• При переуступке долговых обязательств.
• При передаче объектов оценкив качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

 

2. В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• При национализации имущества.

• При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
• При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
• При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
• При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Другие случаи обязательной независимой оценки:

• Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров.
• Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в не денежной форме
• Оценка имущества в целях исполнительного производства
• Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете.
• Оценка в рамках законодательства о банкротстве.

 

14 вопрос: Заключение и исполнение  договора об оценки объекта

При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще.

Принцип законности договора означает, что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. К условиям действительности общегражданской сделки относятся: законность содержания; способность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

Договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Принуждение к заключению договора не допускается.

Исполнением договора является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет должен содержать сведения, являющиеся существенно важными для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

15 вопрос: Общие требования к содержанию отчета об оценке

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки .

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты, цели и задачи, а также приводятся иные необходимые сведения для толкования результатов.

Если определяется не рыночная стоимость, а иная, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

1. дата составления и порядковый номер отчета;
2. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
4. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
5. стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
6. последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7. дата определения стоимости объекта оценки;
8. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения для полноты отражения примененного метода.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

 

16 вопрос: Права  и обязанности сторон по договору  об оценке

Заказчик обязан:

• Выплатить оценщику денежное вознаграждение за услуги в порядке, в размере и в сроки, установленные настоящим договором.
• Предоставить информацию, обеспечивающую достоверность доказательственного значения в порядке, в объеме и в сроки, установленные настоящим договором.
• Обеспечить право на личный осмотр объекта оценки, включая фото-, кино- и (или) видеосъемку.
• Принять результат оказанных услуг в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
• Использовать отчет об исключительно в соответствии с задачами проведения оценки .
• Заказчик вправе получать от оценщика в устной форме разъяснения по поводу результата услуг в объеме, достаточном для разрешения вопросов, связанных с последовательностью определения обусловленной настоящим договором стоимости объекта оценки и ее итоговой величины, а также ограничений и пределов применения полученного результата, отраженных в отчете об оценке объекта оценки.