Кадастровая оценка земли сельскохозяйственного назначения

 

Р_i = (В_i - З_i Н_о) + D Р_тi + D Р_мi ,                    (2)

 

где Р_i– дифференциальный рентный доход i –го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

В_i– валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

З_i- затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб/га;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н_о = 1,07);

(В_i- З_iН_о), DР_тiиDР_мi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта  государственной кадастровой оценки (В_i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

 

В_i= (В_о : Б_о) х Б_i,                                   (3)

 

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Б_о и Б_i– балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i –го объекта государственной кадастровой оценки.

Затраты на использование  i-го объекта государственной кадастровой оценки (З_i) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

 

З_i = З_о (1 – Д_зу) + З_о х Д_зу х (Б_i : Б_о),                (4)

 

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами объекта  государственной кадастровой оценки (D Р_тi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

 

D Р_тi= З_о х Н_о х Д_зт х (1 – И_тi : И_то),                  (5)

 

где И_тiи И_то – индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный  местоположением объекта государственной  кадастровой оценки (D Р_мi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С_о, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С_i, руб/га):

 

D Р_мi = (С_о - С_i) х Н_о;                                (6)

 

С_о = Э_ро х Т х Г_о;                                     (7)

 

С_i = Э_рi х Т х Г_i ,                                    (8)

 

где Э_ро и Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

Г_о и Гi- внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

Т – затраты на перевозку  одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной  сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических  и строительных грузов в среднем  за последние 3 года на общую площадь  сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой  оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению  балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной  оценки объектов, включая те, на которых  дифференциальный рентный доход  не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.[18,c.13]

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и  абсолютного рентных доходов.

Определение кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту  государственной кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, равный 33 годам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Природно-экономическая  характеристика района

2.1 Социально-экономическая  характеристика

 

Майкопский  район расположен в юго-восточной  части предгорной зоны Краснодарского края и граничит на севере с Гиагинским районом, на востоке с Мостовским районом на юге с районом г  Сочи на западе с Белореченским и  Апшеронским районами Краснодарского края. Территория составляет 366743га, кроме  того 4249га находится за пределами  района. Административным центром  является п. Тульский, расположенный  в 12км. от г. Майкопа. Внастоящих границах район существует с января 1986г. Транспортные связи района осуществляются железнодорожным, автомобильным транспортом. Железнодорожный  транспорт представлен Белореченской  дистанцией пути Северокавказской ж/д (железнодорожная ветка Белореченск-Хаджох). Автодороги представлены сетью автодорог  федерального и республиканского назначения; федеральные дороги Майкоп-Гузерипль, Амавир-Туапсе (подъезд к г. Майкопу), республиканского значения- Майкоп-Апшеронск, Кужоская –Сергиевская, и др., указанные  дороги находятся в пользовании  Управления «Адыгеяавтодор». В районе 11 сельских и 2 поселковых округа,  52 населенных пункта. Сельскохозяйственные предприятия представлены: Акционерное  общество закрытого типа «Родина», Акционерное общество закрытого  типа «Русь», Акционерное общество закрытого типа «Рассвет» Сельскохозяйственное коллективное предприятие «Нива» Акционерное  общество «Радуга» /учтено в землях г.Майкопа/ Коллективное сельхозпредприятие «Верный путь» Коллективное сельхозпредприятие «им. Ф. Энгельса» Сельскохозяйственный производственный кооператив «Единство» Сельскохозяйственный производственный кооператив «Новосвободненский» Коллективный сельскохозяйственный  производственный кооператив  «Заря» Ассоциация крестьянских хозяйств «Даховская» Дочернее Государственное  Унитарное сельскохозяйственное предприятие  «Трехречное» (Мостовской район Краснодарского края) Государственное Унитарное  предприятие  совхоз  «Предгорный» (Мостовской район Краснодарского края) Майкопская опытная станция Всесоюзного НИИ растениеводства им. Вавилова Сельскохозяйственный производственный кооператив «Цветочный» ГНП Адыгейский опорный пункт им. Вавилова НИИ цветоводства и субтропических культур, Закрытое Акционерное общество сельскохозяйственное плодовое предприятие «Каменномостское» Майкопский опорный пункт по пчеловодству Всероссийский НИИ пчеловодства,  Муниципальное сельскохозяйственное плодовое предприятие «Абадзехское», Закрытое Акционерное общество по производству сельхозпродукции «Восход» Кооперативное сельскохозяйственное предприятие «Ахын» Открытое Акционерное Обшество «Маяк» Сельскохозяйственный производственный кооператив «Южный» Общество Ограниченной Ответственности «Агрофирма «Пищеком»».[26, c. 4]]

Крупные предприятия промышленности Предприятие  «Нерудстройком», Адыгеяавтодор, ФГУП Майкопский ДРСУ, Адыгейские электросети, Адыггаз, МП ЖКХ Администрации Майкопского  района, АО «Пищевик», АО «Пищеком»  Лукойл-Адыгеянефтепродукт, АО спиртзавод «Майкопский», прочие предприятия –  обороны и иного назначения Майкопская КЭЧ 

 

2.2 Гидрографическая сеть

 

Одной из крупных рек Адыгеи, берущей  свое начало в Майкопском районе, является река Лаба. Она самый крупный приток р. Кубани. Началом ее считается место  слияния рек Большой и Малой  Лабы. Длина собственно р. Лабы 214 км, вместе с Большой Лабой она  составляет 341 км; общая площадь ее водосборного бассейна 12500 кв.км. Истоки р. Большой Лабы - ледники вершины  горы Абыцха. Малая Лаба зарождается  у снежных вершин Аишхо и ледника  Псеашхо. Всего Лаба принимает в  себя 4776 больших и малых притоков суммарной длиной 10500 км. Наиболее крупными левыми притоками р. Лабы являются, считая сверху вниз по течению: Ходзь, Чехрак, Фарс и Гиага. В свою очередь, самый крупный правобережный приток - р. Чамлык. Водный режим р.Лабы своеобразен, ее водность значительно колеблется по сезонам года. Сильные разливы и наводнения возможны практически во все сезоны, кроме зимы. Причины паводков - весеннее снеготаяние, летнее таяние ледников и осенние ливни. В питании Лабы значительную роль играют и подземные воды, местами в долине реки выклиниваются мощные источники.

Белая- второй по длине и самый мощный по водоносности левобережный приток р. Кубани. Она зарождается на склонах горного массива Фишт-Оштен и, пройдя 265 км, впадает в Краснодарское водохранилище, ниже ст. Васюринской. Общее падение реки составляет 2283 м; площадь водосборного бассейна — 5990 кв.км. В общей сложности в р. Белую впадают 3459 больших и малых притоков, из которых наиболее крупными являются с левой стороны Пшеха и Курджипс, Киша и Дах (правобережные). Питание р. Белой происходит за счет атмосферных осадков в виде дождя и снега, подземных вод, а также таяния высокогорных снегов и ледников. В бассейне реки насчитывается 29 ледников общей площадью 7,6 кв.км. Половодье на р. Белой бывает, как правило, в весенне-летний период, но она часто разливается в любое время года, за исключением зимы.[26, c. 9]

Фарс, в переводе с адыгейского языка «перекатывающаяся, разливающаяся», - один из левобережных притоков р. Лабы, берет начало со склона Большого Кавказа в 13 км к северо-востоку от ст. Даховской из родника, вытекающего из пещеры близ турбазы «Романтика». Впадает в р. Лабу близ ст. Воздвиженской. Наиболее крупные притоки Фарса - р. Псефир (правый) и Кужора (левый). Ее протяженность составляет 197 км, площадь водосборного бассейна 1450 кв.км. В верхнем течении Фарс - горная река, в нижнем имеет равнинный характер.

Пшеха - самый крупный левобережный приток р. Белой. Истоки ее зарождаются на склонах гор Фишт и Оштен; впадает в р. Белую ниже г. Белореченска. Длина ее 139 км; площадь водосборного бассейна 2090 кв.км. В верхнем и среднем течении это типичная горная река с быстрым течением, характеризующаяся прохождением кратковременных, но сильных дождевых паводков. Минерализация речных вод - от малой до средней.

Курджипс - левый приток р. Белой, второй по величине после Пшехи. Начинается он на Лагонакском нагорье, с восточного склона горы Абадзеш (2376 м над у. м.) и впадает в р. Белую юго-западнее г. Майкопа. Длина реки 108 км, площадь водосборного бассейна 780 кв.км. Имеет 84 притока, из которых наиболее значительные: Мезмайка, Морозка, Хакодзь, Припуха, Лучка, Сухая Балка и др. Курджипс - типично горная река, с быстрым течением, уровни и расходы воды значительно колеблются в течение года. В верхнем течении имеются живописные водопады.

Ходзь - левый приток р. Лабы, берет начало на склонах горы Тхач. Течет сначала на северо-восток, затем на север и впадает в р. Лабу у ст. Владимирской. Длина реки 88 км; площадь водосборного бассейна 1250 кв.км. Имеет ряд притоков, среди которых наиболее крупный р. Губс (левый). За исключением низовья имеет характер горной реки. Минерализация в межень повышенная.

Гиага— также левобережный приток р. Лабы, берет начало в северных предгорьях Большого Кавказа, в 8 км к северо-востоку от г. Майкопа. Впадает в р. Лабу у ст. Новолабинской. Длина реки 87 км, площадь водосборного бассейна 401 кв.км. В верхнем течении в межень пересыхает.

Улька — левый приток р. Афипс, берет начало на южных склонах горы Убин-Су. Пройдя в общей сложности 100 км, впадает в р. Афипс недалеко от ее устья, площадь водосборного бассейна 402 кв.км. В своем верхнем течении типичная горная река.[26, c. 10]

В горной части Майкопского района озер много, они невелики по площади  и в большинстве расположены  в труднодоступных районах. Большая  часть озер горной части (55—60%) расположена  в пределах Главного и Бокового хребтов. С удалением от них на север  уменьшается число озер в пределах Скалистого, Пастбищного, Лесистого  хребтов. Озера карстового и ледникового  генезиса сосредоточены большей  частью в районе Кавказского государственного заповедника. Они имеют небольшие размеры (0,1-0,3 кв.км.), вода в них пресная и прозрачная. На Лагонакском нагорье распространены карстовые и ледниково-карстовые озера.

Крупным по площади ледниково-карстовым  озером является озеро Псенодах, расположенное в верховьях реки Цице, на дне крупного ледникового цирка, разделяющего массивы Оштена и Пшеха-Су, на высоте 1940 м над ур. м. Озеро имеет форму полумесяца, выпуклым берегом обращенного на север. Его длина 165 м, наибольшая ширина 72,5 м, длина береговой линии 492,5 м, глубина колеблется от 0,2 до 0,8 м, максимальная - 3,5 м.