Ипотека в различных странах мира

Проанализируем, какие же условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий.

Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»[58]предусмотрено  создание новой инфраструктуры на рынке  жилья – кредитных бюро, которые  будут собирать информацию о заемщиках, в частности, о том, насколько  добросовестно они исполняют  свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных  историй без их шифровки может  привести к нежелательной для  заемщиков утечке информации. К сожалению, перечень изменений не в пользу нуждающихся  в жилище граждан можно продолжить[59] .

По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору  договор купли-продажи недвижимости[60] . Для точности отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)[61] .

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды или предусмотренное  договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть  земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный  участок, к покупателю переходит  право собственности на ту часть  земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для  ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный  участок, на котором находится принадлежащее  продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью  и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором  продажи.

Если условия пользования  соответствующей частью земельного участка договором его продажи  не определены, продавец сохраняет  право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и  необходима для ее использования  в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).

Остальными статьями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ регулируются порядок определения: предмета в  договоре продажи недвижимости; цены в договоре продажи недвижимости; передачи недвижимости; последствий  передачи недвижимости ненадлежащего  качества. Кроме того, имеются особенности  продажи жилых помещений, предусмотренные  в статье 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, отнесен  перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым  жилым помещением (Шевчук Д.А. Гражданский  процесс. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость аналогичны с договорами кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме  того, исполнение договора продажи  недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной  регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В непосредственной связи  с кредитным договором и договором  ипотеки находится договор участия  в долевом строительстве (ранее  он назывался договор инвестирования)[62] .

Договор участия в долевом  строительстве – комплексный  гражданско-правовой договор. В нем  содержатся элементы договоров возмездного  оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи  и др. Руководствуясь статьями 6, 421 ГК РФ, к данному договору следует  применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме  того, данные отношения регулируются специальным Федеральным законом  «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон  о долевом строительстве)[63] .

Договор участия в долевом  строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее по тексту –  субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора, наряду с субинвестором, зачастую, выступали  заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики  как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом  строительстве только они и значатся.

Для того чтобы заключить  договор о долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой  будет осуществляться строительство  жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.

Договоры о долевом  строительстве также содержат в  себе много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве[64] ), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом никакой ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).

Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и  статья 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: «Изменение предусмотренного договором  срока передачи застройщиком объекта  долевого строительства участнику  долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским  кодексом Российской Федерации». Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере  не один год, а не обманутым субинвесторам (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика  недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Однако Федеральный закон  о долевом строительстве умалчивает о неразрывном единстве договора о долевом строительстве, которое  должно быть с инвестиционным контрактом, заключаемого с участием публично-правового  участника, например Правительства  Москвы. Можно с уверенностью отметить, что там, где гарантом выступали  администрации регионов, проблемы у  субинвесторов, участвующих в строительстве  многоквартирных жилых домов, как  правило, отсутствовали. Беря на себя обязательства  по предоставлению земельного участка  под строительство жилого дома, публично-правовое образование имеет возможность  в инвестиционном контракте предусматривать  условия социального характера, в частности обязывать застройщиков определять иные (не рыночные) цены на жилище для залогодателей. Тем более что наряду с налоговыми льготами Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»[65] , Градостроительным кодексом Российской Федерации[66] (далее по тексту – ГрК) предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь будут предоставляться в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционах. Законодательство направлено на регулирование строительной деятельности за счет упрощения процедуры получения земельных участков, снятия городских обременений.

Изменено правовое регулирование  вопросов государственной экспертизы проектной документации. Данная процедура  сохранена только в отношении  особо опасных, технически сложных  и уникальных объектов (в виде проверки соответствия проектной документации на особо опасные, технически сложные  объекты техническим регламентам, а на уникальные объекты – определение  допустимости реализации объекта в  условиях отсутствия технических регламентов). Предусмотрено предоставление земельных  участков в собственность, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Инвестору, по мнению Дениса Александровича Шевчука, благодаря  принятию нового кодекса, не надо будет  проходить через бессмысленную  череду многочисленных согласований по поводу использования каждого конкретного  земельного участка.

Без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного  строительства и формирования эффективного механизма предоставления сформированных земельных участков для жилищного  строительства, по мнению разработчиков  проекта, все усилия по расширению платежеспособного  спроса населения через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья.

Неясно, каким образом  перечисленные приоритетные, льготные условия для строителей жилья  по ипотечным программам могут обеспечить «доступность жилья для граждан», если отсутствуют нормы в законодательстве, обязывающие эти коммерческие структуры  устанавливать для последних  иные цены (также льготные) на строящееся жилье. Иначе анализируемое новое  законодательство будет способствовать увеличению прибыли и без того не бедствующей стороне по договорам кредитования, об инвестировании строительства, ипотеке жилища и др.

Ежегодно в столице  сдается по 3 миллиона квадратных метров. Из них в лучшем случае 200 – 300 тысяч  квадратных метров достаются нуждающимся, при простаивании более 1,5 миллионов  квадратных метров непроданных и  незаселенных квартир. Большая часть  жилья распределяется с помощью  рыночных рычагов, то есть переизбыток  «коммерческих» метров при острой нехватке квартир для очередников.

При уровне рентабельности строителей жилья на сегодняшний  день минимум 255 – 275%, новое законодательство предусмотрело дополнительные льготы для последних, без адекватного  изменения цен на жилище для залогодателей-субинвесторов  такого строительства.

Финансирование строительства  будущего жилища с помощью жилищного  ипотечного кредитования без правовой защиты населения является весьма рискованными для граждан и представляет серьезную  угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид. Даже после принятых новых  законов, беря на себя весь риск застройщика  по завершению строительства, у граждан  нет гарантий получить квартиру в  собственность из-за изначальной  юридической непрозрачности всей схемы  договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически  никакой ответственности за его  использование, при этом получив  максимальные льготы и гарантии по законодательству, направленному якобы  на развитие доступного жилья граждан.

Получив земельные участки  по ипотечной программе по льготным условиям, застройщики должны продавать  жилье залогодателям-субинвесторам  вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр. Тем более что такие условия  нисколько не превышают денежный эквивалент доли города, предусмотренный, например, Постановлением Правительства  Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП (ред. от 06.07.2004) «Об утверждении Методики определения  размера компенсации инвесторами  городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве  и реконструкции жилых объектов»[67] .

В противном случае необходимо использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров.

Более опытные в этих отношениях кредитные организации остаются в стороне от участия в этих схемах и не оказывают помощь залогодателям[68] .

Напрашивается вывод, что  налаженная ипотека жилища должна свести до минимума участие напрямую граждан  в долевых схемах по строительству  жилья.

Есть все основания  утверждать, что участники других договоров в области жилищного  ипотечного кредитования (продавцы жилья; страховые компании, осуществляющие страхование жизни, потери трудоспособности заемщика, страхование имущества  и страхование титула собственности; оценщики; риэлтерские компании и  др.) с помощью профессионалов также  позаботились защитить свои интересы с помощью договоров и нормативных  правовых актов.

Поэтому наряду с созданием  условий приоритетности участников жилищного ипотечного кредитования, в частности для Государственного жилищного ипотечного банка, целесообразно  установление не только особого статуса, но и активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска  не только для себя, но и для залогодателей  должна входить в задачу банка (с  помощью изучения строительной компании – застройщика, с которым заключает  договор клиент), равно как упорядочение отношений последних с иными  участниками ипотечных отношений, поскольку все договоры неразрывны между собой.

Анализ основных договоров  в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать  вывод о бессмысленности надеяться  на благотворительность со стороны  коммерческих структур, при осуществлении  государственных проблем. Для решения  этой насущной социальной проблемы недостаточно принятие лишь законов. Кроме того, направленность законов, принятых в  декабре 2004 года, свидетельствует о  недостаточном правовом «обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов  нуждающихся граждан.