Ипотека в различных странах мира

В самом деле, если нам  известно, что «минималь-

ный совокупный доход семьи  из трех человек, необхо-

димый для покупки жилья» равен 194 232 руб., то мы

еще не имеем представления  о доступностижилья.

Точно так же не является прямым показателем дос-

тупности жилья и доля семей, имеющих возможность

приобрести жилье, соответствующее  стандартам обеспе-

чения жилыми помещениями, с  помощью собственных и

заемных средств, изображенная на рис. 1.23 (с. 61 рас-

сматриваемой книги). Причем этот второй показатель

является лишь косвенной  характеристикой доступности

жилья. Он не показывает ни количества лет, необходи-

мых для накопления средств, достаточных для покупки

жилья, ни доли этих расходов в бюджете домохозяйства.

В-восьмых, в новой книге, как и в Стратегии разви-

тия ипотечного жилищного  кредитования в Российской

Федерации до 2030 г., утверждается, что ипотека являет-

ся эффективным инструментом решения жилищной про-

блемы для семей со средними доходами.

Однако наши расчеты показывают, что «входной

порог в жилищную ипотеку» может быть выше средне-

статистического инвестиционного  потенциала семьи и

даже выше ее совокупного  дохода.

Рассмотрим конкретный пример.

Ожидаемый уровень среднемесячного  дохода в Мо-

скве в 2011 г. – 43 000 руб.

Годовой среднестатистический доход семьи – 

43 000Í12Í 3 = 1 548 000 руб.

Среднестатистические потребительские  расходы

семьи (условно 70% дохода) – 1 548 000 Í 70/100 =

= 1 083 600 руб. 

Среднестатистический годовой  инвестиционный

потенциал семьи (30% дохода) – 1 548 000 Í 30/100 =

= 464 400 руб. 

Средняя стоимость 1 м

2

жилья в нижнем ценовом

ряду в Москве – 140 000 руб.

Цена стандартной квартиры – 140 000 Í 54 =

= 7 560 000 руб. 

Сумма кредита (100% стоимости  квартиры) – 

7 560 000 руб. 

Годовая процентная ставка – 10%.

Срок кредита – 20 лет.

Сумма процентов за кредит – 7 560 000/2 Í 10/100 Í

Í 20 = 7 560 000

Сумма кредита с процентами – 7 560 000+7560000 =

= 15 120 000 руб. 

Средний ежемесячный платеж – 15 120 000/(20 Í 12) =

= 63 000 руб. 

Средний месячный доход семьи  – 43 000 Í 3 =

= 129 000 руб. 

Средний месячный инвестиционный потенциал се-

мьи – 129 000 Í 30/100 = 38 700 руб.

Как видим, средний ежемесячный  платеж по креди-

ту (68 тыс. руб.) превышает  средний месячный инвести-

28 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011ТОЧКА ЗРЕНИЯ

ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011 29

ционный потенциал почти  в два раза.

Для того чтобы такая среднестатистическая семья

могла получить ипотечный  кредит при заданных услови-

ях, близких к реальности в Москве, необходим месячный

доход не 129 тыс. руб., а 210 тыс. руб.: 63 000 Í 100/30 =

= 210 тыс. руб. 

Следовательно, входной порог  в жилищную ипоте-

ку в ценовом ряду экономкласса превышает среднеста-

тистический доход москвичей  в 1,6 раза, т. е. жилищная

ипотека в Москве при данных условиях доступна только

для семей, имеющих средний  доход 70 тыс. руб. на чле-

на семьи или 105 тыс. на работающего.

Из всего сказанного следует, что вряд ли корректно

называть «входной билет  в жилищную ипотеку» мини-

мальным совокупным доходом  семьи, необходимым для

приобретения жилья, соответствующего стандартам

обеспечения жилищными помещениями (54 м

2

для семьи

из трех человек), за счет собственных и заемных средств.

В-девятых, в книге дается хотя и краткая характе-

ристика дифференциации субъектов  Российской Феде-

рации по показателю доли семей, имеющих возможность

приобрести жилье, соответствующее  стандартам обеспе-

чения жилыми помещениями, с  помощью собственных и

заемных средств (с. 27 и 62–63). Однако в книге нет даже

попытки проанализировать дифференциацию доступно-

сти жилья в социальном разрезе по децилям доходности

населения.

Именно социальная дифференциация лежит в осно-

ве и региональных различий в обеспечении населения

жильем. Она же свидетельствует  об углублении соци-

ального разлома в российском обществе, где основными

приобретателями жилья за все 20 лет экономических

трансформаций в стране были зажиточные люди. Предста-

вители низкодоходных  слоев населения могли приобрести

жилье только с большими государственными субсидиями.

5 сентября 2011 г., выступая  в г. Череповце, Пред-

седатель Правительства  Российской Федерации В. В.

Путин выдвинул идею специальной  ипотеки для моло-

дых учителей с пониженной ставкой (8,5% годовых) и

минимальным первоначальным взносом (10%), предло-

жил проект «Учительский дом», создание жилищных

кооперативов для школьных учителей.

В-десятых, на с. 67 книги авторы совершенно спра-

ведливо отмечают: «Доступность ипотечного жилищно-

го кредитования напрямую зависит от стоимости жилья.

При этом увеличение спроса населения за счет развития

ипотечного кредитования и других различных механиз-

мов жилищного финансирования без изменения прочих

условий на рынке жилья  и жилищного строительства

объективно работает на рост цен на жилье»

1

. Однако

среди факторов, тормозящих развитие ипотечного жи-

лищного кредитования, как  правило, на первое место

выдвигаются высокие процентные ставки как превыше-

ние спроса нажилье над  предложением.

В-одиннадцатых, в статье «Об оценке доступности

жилья в России», опубликованной на сайте Института

экономики города, Н. Косарева и А. Туманов признают

возможность применения «модифицированного»  коэф-

1

Развитие ипотечного кредитования в Российской Феде-

рации. С. 67.

фициента доступности  жилья. Более того, они считают

его более точным по сравнению  с изложенным в двух

рассматриваемых книгах. Авторы пишут, что «для более

точной оценки возможности  приобретения жилья с точ-

ки зрения соотношения  цен на жилье и доходов населе-

ния, которые могут быть направлены на его приобрете-

ние, предлагаем использовать также модифицированный

коэффициент доступности  жилья. Данный коэффициент

рассчитывается как отношение  средней рыночной стои-

мости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м)

к среднему годовому доходу семьи из трех человек за

вычетом обязательных расходов и расходов на удовле-

творение основных потребностей семьи»

1

.

Можно только порадоваться за такое «пробужде-

ние» авторов по этому  принципиальному вопросу жи-

лищной политики. Только есть три замечания по поводу

такого «пробуждения».

Во-первых, данное предложение, как мы уже отме-

чали выше, далеко не ново. Во-вторых, нам не очень

понятно выражение «использовать  также», т. е. исполь-

зовать в качестве приложения к основному методу авто-

ров, подробно рассмотренному выше? На наш взгляд,

это методологически неверно. Это хуже, чем «сидеть на

двух стульях». В-третьих, авторы предлагают вычитать

из совокупного дохода семьи только «минимальные

средства, необходимые для  питания и удовлетворения

иных базовых потребностей». В качестве показателя

первоочередных расходов домохозяйства авторы пред-

лагают использовать данные о прожиточном минимуме.

Мы полагаем, что такое  ограничение первоочередных

расходов чересчур жестко, поскольку прожиточный ми-

нимум в России «заморожен», а применять его будет

необходимо к различным  социальным группам, что не-

избежно снова приведет к  искусственному завышению

показателя доступностижилья.

Решение жилищной проблемы и  «Стратегия-

2020». Большое внимание  жилищному вопросу уделяет-

ся в «Стратегии-2020: Новая  модель роста – новая соци-

альная политика». В Промежуточном  докладе о резуль-

татах экспертной работы по актуальным проблемам со-

циально-экономической стратегии  России на период до

2020 г. этой проблеме  посвящена специальная глава  14

«Государственнаяжилищная  политика».

Однако анализ содержащихся в главе 14 Промежу-

точного доклада подходов, сценариев и предлагаемых

мер свидетельствует о  том, что авторы данной главы не

осознают всей глубины  жилищной проблемы в стране и

значения ее решения для  достижения целей социально-

экономического развития страны на среднесрочную пер-

спективу. Они нереалистичны, оторваны от реальной дей-

ствительности России и противоречивы. Содержание главы

противоречит положениям, высказанным Президентом и

Председателем Правительства  Российской Федерации.

Центральное место в главе  занимают параграфы:

2. Основные сценарии и  риски их реализации и 3. Ос-

новные предполагаемые меры для реализации предпоч-

тительного сценария.

1

http://www.urbaneconomics.ru/publicatins.php?falder_id=1038

mafid=8768from=fp8pageid=8758 ТОЧКА ЗРЕНИЯ

30 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011

«Основная «развилка» государственной  жилищной

политики, – безапелляционно  заявляют авторы главы, – 

выбор между двумя стратегическими  целями, отражаю-

щими различные приоритеты:

· повышение уровня обеспеченности населения

жильем (кв. м. на человека) путем  увеличения объемов

жилищного строительства  или

· сбалансированное функционально-пространст-

венное развитие территорий, предусматривающее обеспе-

чение благоприятных условийжизнедеятельности;

· повышение качества городской среды и эффек-

тивноежилищно-коммунальное хозяйство.

Простое наращивание объемов  жилищного

строительства больше не может  быть стратегиче-

ской целью, необходимо перейти  от нее к более при-

оритетной цели: созданию комфортной среды жиз-

недеятельности человека, которая позволяет не только

удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечи-

вать высокое качествожизни  в целом»

1

.

По существу авторы «Стратегии-2020»  выдвинули

ультиматум государству: либо жилищное строительство,

либо создание комфортной среды жизнедеятельности

человека. Это уже плоды  двадцатилетних социально-

экономических трансформаций  в России. Это стратегия:

дворцы или хижины. Она  де-факто работает уже два-

дцать лет. Они рассматривают  это как две альтернатив-

ные цели, как два альтернативных сценария.

Сценарий 1. В рамках этого  сценария стратегиче-

ской целью остается повышение  уровня обеспеченно-

сти населения жильем путем  увеличения жилищного

строительства. <...> При  реализации такого сценария,

ориентированного на наращивание  квадратных метров и

освоение новых незастроенных  территорий без учета

других факторов, в том  числе прогнозных демографиче-

ских тенденций, платежеспособного  спроса населения на

жилье, социально-экономических  и пространственных пер-

спектив развития городов, существует несколько рис-

ков»

го

кред

существующего фонда. Этот сценарий исходит из того,

2

.

Спрашивается, а почему без  учета других факторов,

в том числе демографических  тенденций, платежеспо-

собного спроса населения  и т. д.? Это делалось и должно

делаться всегда, при любом  сценарии. Это не сделано

только в Стратегии  развития ипотечного жилищно

итования в Российской Федерации до 2030 года

3

.

Сценарий 2. Стратегическая цель в рамках этого

сценария – сбалансированное, функционально-про-

странственное развитие территорий, предусматри-

вающее обеспечение благоприятных  условий жизнедея-

тельности, повышение качества городской среды и эф-

фективное жилищно-коммунальное хозяйство. Простое

увеличение жилищного  строительства и числа новых

жилых единиц может не способствовать этой цели – 

нужно повышение качества городской среды в целом,

замещение наиболее старого  и неблагоустроенного жи-

лищного фонда новым, современным, модернизация уже

1

Стратегия-2020. Промежуточный  доклад о результатах

экспертной работы по актуальным проблемам социально-эконо-

мической стратегииРоссии  на период до 2020 года. Глава 14.

2

Тамже.

3

См. подробнее об этом: Деньги и кредит. 2010. № 11.

что сегодня жилище перестает  выполнять только базо-

вую функцию обеспечения  «Крыши над головой».

Но разве все это  является другой целью по сравне-

нии с наращиваниемжилищного  строительства?

Смеем напомнить разработчикам  данной главы

«Стратегия-2020», что сказал Председатель Правитель-

ства Российской Федерации  В.В. Путин в своем выступ-

лении 24 сентября 2011 г. на съезде партии «Единая Рос-

сия»: К 2016 г. предстоит практически  удвоить объем

жилищного строительства, и  прежде всего это должно

быть современное доступное  жилье. Но главный крите-

рий для нас – не просто квадратные метры, а реальная

возможность для российской семьи с самыми разными

уровнями достатка вселиться  в новый дом или квартиру,

обустроить свой семейный очаг»

1

. Господа разработчи-

ки, именно удвоить объем  жилищного строительства.

Разве вам не известно, что  уже четверть века мы не мо-

жем подняться до объемов  строительства жилья 25-

летней давности? Сегодня  обеспеченность жильем ниже,

чем 25 лет назад. Огромная масса населения живет в

коммуналках в полуразрушенных  домах, которые десят-

ками лет не ремонтируются. В Москве нередко в трех-

комнатной квартире площадью 45 кв. м проживают по

три семьи общей численностью 8 – 10 человек, или, на-