Ипотека в различных странах мира

пример, в станице Тимашевской  в крохотном доме пло-

щадью 24 кв. м живет семья  из 17 человек – родители и

15 детей, из которых  7 – школьники, а краевое прави-

тельство ничем помочь не может?

Удвоить строительство жилья  в стране за пять лет,

прямо скажем, не просто нелегкая, а амбициозная задача.

Но если правительство  страны поставило эту насущную

задачу, наши теоретики-разработчики должны прило-

жить все силы к тому, чтобы внести свой вклад в реше-

ние этой задачи, что позволило  бы реально сплотить

нацию и сделать серьезный  рывок вперед, а не барах-

таться в трясине кризиса.

Вместо этого наши разработчики промежуточного

доклада дискутируют об изменении  стратегической цели

жилищной политики и рекомендуют  «постановку в каче-

стве цели жилищной государственной  политики увели-

чение объемов жилищного  строительства и доведения их

в 2015 г. до 90 млн кв. м (индикатор  ФЦП «Жилище» на

2011 – 2015 гг.), а к 2020 г.  до 145 млн кв. м (контроль-

ные показатели Минрегиона России)»2

.

От строительства в  заявленных ранее масштабах

разработчики Промежуточного доклада предлагают от-

казаться из-за риска возникновения  опасных дисбалан-

сов. Первый из них – риск ценового дисбаланса: расчеты

института экономики города показывают, что запланиро-

ванные объемы жилищного  строительства (145 млн кв. м в

2020 г.) с учетом прогнозируемого  спроса населения на

жилье (на основе прогнозов  доходов населения и разви-

тия ипотечного кредитования) смогут привести к резко-

му падению цен на рынкежилья.

1

Выступление Председателя Правительства  Российской

Федерации В.В. Путина на съезде партии «Единая Россия». 24

сентября 2011 г.

2

Промежуточный доклад о результатах  экспертной рабо-

ты по актуальным проблемам  социально-экономической стра-

тегии России на период до 2020 года. Глава 14. ТОЧКА ЗРЕНИЯ

ДЕНЬГИ И КРЕДИТ · 12/2011 31

О чем же плачем, господа  разработчики? О том, что

упадут цены? Какую «компромиссную»  цену на жилье

вы предлагаете стабилизировать? Ту, что, по данным

Росстата, вчетверо выше издержек строительства; ту, что

в полтора-два раза превышает  совокупный доход сред-

нестатистической семьи  за двадцать-тридцать лет? И не

представляется ли вам, что  снижение заоблачных (осо-

бенно московских) цен на жилье до нормальных явилось

бы самым мощным рычагом  повышения доступности

жилья и решения проблемы платежеспособного спроса?

То же самое касается и  других рынков – дисбаланса по-

требностей в жилых  единицах и потерь устойчивой про-

странственной организации  городов.

Спрашивается, а почему же решение задачи удвое-

ния строительства жилья  должно сопровождаться нару-

шением всех тенденций  и требований современного гра-

достроительства?

Надо только иметь в  виду, что решение этой задачи

требует мобилизации всех ресурсов нации – человече-

ских, материальных, технологических, финансовых, ус-

коренной подготовки кадров – от архитекторов, проек-

тировщиков до каменщиков, сварщиков и дизайнеров.

Поэтому, на наш взгляд, настойчиво навязываемый,

альтернативный сценарий жилищной политики, а имен-

но сбалансированное функционально-пространственное

развитие территорий, не может  рассматриваться как са-

мостоятельная стратегическая цель жилищной политики

государства, а ее составляющие должны быть органиче-

ски включены в действующую  государственную страте-

гию обеспечения населения  России современным, дос-

тупным комфортнымжильем.

Соответственно своему подходу  к определению

стратегической цели государственной  жилищной поли-

тики авторы главы выдвигают  и два диаметрально про-

тивоположных стратегических сценария развития ипо-

течного жилищного кредитования.

Сценарий 1. Максимальная доступность  ипотеч-

ных кредитов.

Цель – существенное повышение  платежеспособно-

го спроса на жилье и  решение жилищных проблем как

можно большего числа семей  за счет ипотечного креди-

тования. Риски – значительный объем господдержки

(возможно, для отдельных  категорий населения). В слу-

чае кризиса в экономике  и/или на рынке жилья может

возникнуть потребность  в существенном росте господ-

держки заемщиков и  банков. Несбалансированный рост

спроса на жилье по сравнению  с предложением может

привести к надуванию  «пузыря» нажилищном рынке.

Сценарий 2. Жесткий контроль рисков, введение

существенных ограничений  на принимаемые риски

(законодательных или через  регулирование контроли-

руемых БанкомРоссии нормативов).

Цель – формирование рынка, максимально устой-

чивого к будущим кризисам, сокращение господдержки

в будущем. Риски – недостаточная  поддержка спроса

на рынке жилья, ограниченная поддержка решения

жилищных проблем населения; при отсутствии сти-

мулирования ипотечного кредитования со стороны

государства ипотека в  ближайшее время не сможет

стать действительным инструментом решения жи-

лищных проблем граждан».

Начиная с 2004 г. жилищная политика в нашей

стране ориентируется  исключительно на ипотечное кре-

дитование. Предполагалось, что ипотека обеспечит

взрывной рост жилищного  строительства, а объем еже-

годно выдаваемых ипотечных  кредитов в 2010 г. соста-

вит более 1 млн кредитов в  год. Так, в «Концепции раз-

вития унифицированной системы  рефинансирования

ипотечных жилищных кредитов в России», одобренной

на заседании Правительства  Российской Федерации 30

июня 2005 г., было заявлено: «При выполнении постав-

ленной Правительством Российской Федерации (заседа-

ние от 13.05.2004 г. по вопросу  формирования рынка

доступного жилья) задачи по достижению к 2010 г. объ-

ема кредитования в размере 344 млрд руб. в год (в ценах

2003 г.) общий объем выданных  кредитов накопленным

итогом будет составлять около 1,2 трлн руб. (более 5%

ВВП). Это означает, что  к указанному сроку более 3 млн

российских семей улучшат  своижилищные условия за счет

ипотечных кредитов, а объем  ежегодно выдаваемых ипо-

течных кредитов составит более 1 млн кредитов в год…

Для достижения такой цели при условии доверия бан-

ков к унифицированной  системе рефинансирования ипо-

течныхжилищных кредитов и к государству как их партне-

ру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить

ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных

кредитов, «выдаваемых на рыночных условиях». В Кон-

цепции отмечалось, что  в этом случае в 2010 г. ежедневно

будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии рав-

номерного развития ипотечного кредитования во всех

субъектах Российской Федерации. Это в среднем составит

40 ипотечных кредитов отдельно  в каждом из субъектов

Российской Федерации, это  реалистичные объемы, так как

уже в 2004 г. только муниципальное  образование г. Уфа с

использованием современных  технологий розничного биз-

неса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день».

Разумеется, эта маниловская  мечта провалилась.

Жилищная программа забуксовала. От авторских проек-

тов ждали новаторских  обоснованных и прорывных ре-

шений, которые вывели бы жилищный сектор из тупика.

К сожалению, эти надеждыне  оправдались

1

.

Авторы главы не высказывают  открыто своей точки

зрения по поводу стратегии  развития ипотечного жи-

лищного кредитования, а лишь констатируют, что в ос-

новном эксперты высказываются  за необходимость по-

иска определенного баланса  между двумя указанными

крайними сценариями и  ограничиваются советами типа:

«Необходимо формирование условий, позволяющих обес-

печить рыночное финансирование ипотеки и удовлетворе-

ние потребностей граждан, которые  могут обслуживать

ипотечный кредит, при минимизации  господдержки в

целях страхования принимаемых  системой ипотечного

кредитования катастрофических рисков и решения жи-

лищных проблем отдельных  категорий населения»

2

.

Подводя итог, можно сказать, что решение жилищ-

ных проблем в России требует  более глубокого, заинте-

ресованного и ответственного подхода. Предложенный

вариант государственной  жилищной политики требует,

на наш взгляд, основательной  доработки. ■

1

См. статью: «Не хватает  класса» // Эксперт. 2011. № 34.

2

Стратегия-2020. Промежуточный  доклад о результатах

экспертной работы по актуальным проблемам социально-эко-

номической стратегии  России на период до 2020 года. Глава 14.