Правовое положение товарищества собственников жилья

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Нижегородский государственный  университет им. Н.И. Лобачевского»

 

 

Факультет управления и предпринимательства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

 

дисциплина:  Жилищное право

 

тема:  «Правовое положение товарищества собственников жилья»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Студент 3 курса магистратуры

заочной формы обучения

группы 123Ю-11м

Балашова   Е.А.

 

Проверил:

доцент

Левшин Э.М.

 

 

2013 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Организационно-правовая  форма товарищества собственников  жилья

2. Правоспособность товарищества  собственников жилья

3. Средства, имущество и  хозяйственная деятельность товарищества  собственников жилья

 

Возникновение и прекращение  товарищества собственников жилья

1. Создание и государственная  регистрация товариществ собственников  жилья

2. Особенности создания  и государственной регистрации  товариществ собственников жилья  в строящемся многоквартирном  доме

3. Объединение товариществ  собственников жилья

4. Реорганизация и ликвидация  товариществ собственников жилья

 

1. Организационно  – правовая форма товариществ  собственников жилья

 

Законодатель дает следующее  определение товарищества собственников  жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться  в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а  также в формах, предусмотренных  законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает  дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме. Такое объединение может  быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном  доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность  создания товарищества собственников  жилья при объединении собственников  нескольких многоквартирных домов  либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых  домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной  статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников  жилья (ст. 136 и 142 ЖК).

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и  ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном  доме товарищества собственников жилья  по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно  можно разделить на две составляющие:

- непосредственное управление  комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, включая  решение вопросов обеспечения  эксплуатации такого комплекса,  которое предполагает обеспечение  товариществом собственников жилья  для проживающих в многоквартирном  доме граждан благоприятных и  безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего  содержания общего имущества  в данном доме, пользования указанным  имуществом, а также предоставление  коммунальных услуг гражданам,  проживающим в таком доме;

- реализация прав по  владению, пользованию и в установленных  законодательством пределах распоряжению  общим имуществом в многоквартирном  доме, которая предполагает возможность  использования указанного имущества  в хозяйственной деятельности  товарищества.

Кроме того, учитывая, что  в собственности товарищества собственников  жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное  внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Все имущество в многоквартирном  доме, за исключением помещений, принадлежащих  на праве собственности собственникам  помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей  долевой собственности указанным  собственникам помещений (ст. 36 ЖК).

Жилищный кодекс устанавливает  требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным  документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме простым большинством голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в таком доме.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения  в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном  ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в  нем приняли участие указанные  собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.

Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации  с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок  управления деятельностью, а также  на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые  в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).

Законодатель установил  основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений  в многоквартирном доме, которые  проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих  всем собственникам помещений в  этом доме.

Некоммерческая организация  создается без ограничения срока  деятельности, если иное не установлено  учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает  диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников  жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников  жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока  его деятельности.

Законодатель непосредственно  определяет товарищество собственников  жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента  государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается  созданным со дня внесения соответствующей  записи в единый государственный  реестр юридических лиц. Регистрация  товарищества собственников жилья  как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О  государственной регистрации юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей".

Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь  свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место  нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация  осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного  органа товарищества собственников  жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.

Товарищество собственников  жилья должно иметь печать со своим  наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.

Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О  некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а  также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь  печать с обязательным указанием  своего наименования на русском языке.

Открытие банковского  счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья  как юридического лица. Расчетные  операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых  посредством заключения договоров

банковского счета открываются  соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим  лицам разрешено открывать любое  количество счетов в банках, в том  числе юридические лица вправе иметь  валютные счета в уполномоченных банках РФ.

Целесообразно также иметь  в виду, что товарищество собственников  жилья не обязано согласовывать  с налоговыми органами не только количество своих счетов. Но и конкретные банки  или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть  соответствующие счета. Данный вывод  соответствует официальной позиции  Федеральной налоговой службы, которая  была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие счетов"

Отношения, связанные с  имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной

имущественной ответственности  является одним из важнейших признаков  юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим  ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание  нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица.