Правовое регулирование договора купли- продажи

Последнее требование может быть применено лишь к договорам купли-продажи имущества, недвижимого в силу естественных свойств. Для определения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указанию законодательства, может быть необходимым закрепление в договоре иных условий.

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости [1, с. 203].

Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации (ч. 1 ст. 17 Кодекса о земле). Договор купли-продажи может быть заключен по поводу части земельного участка при условии, что последний может быть разделен на части. Земельный участок может быть разделен на части, если каждая из них может быть использована по целевому назначению при соблюдении противопожарных, санитарных, экологических, строительных норм и правил (ч. 3 ст. 17 Кодекса о земле). При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ч. 4 ст. 17 Кодекса о земле).

Предметом договора купли-продажи могут быть земельные участки, не изъятые из гражданского оборота (участки, которые могут находиться в собственности иных, кроме Республики Беларусь, участников гражданских правоотношений).

2.3 Стороны и форма в договоре купли-продажи недвижимости

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Круг участников данного договора охватывает всех лиц, участвующих в гражданских правоотношениях. Участие тех или иных лиц в определенных договорах купли-продажи может быть ограничено исходя из особенностей предмета договора (покупателем вещи, ограниченной в обороте, например оружия, может быть лицо, обладающее соответствующим правом).

Продавцом в договоре купли-продажи может быть лицо, обладающее правомочием распоряжения в отношении имущества, которое является предметом договора. Как правило, продавцом может быть собственник. Правомочия распоряжения имуществом у субъектов иных вещных прав (например, право хозяйственного ведения) значительно ограничены, у некоторых - отсутствуют вовсе.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий [4, с. 74].

Первая из названных обязанностей продавца считается исполненной при наличии предусмотренного ч. 2 п. 1 ст. 527 ГК юридического состава: фактической передачи недвижимого имущества покупателю и подписания продавцом и покупателем документа о его передаче. Но стороны в договоре вправе определить иной момент исполнения продавцом обязанности передать вещь покупателю. Например, исполнение данной обязанности может быть обусловлено лишь подписанием документа о передаче покупателю предмета договора. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (ч. 3 п. 1 ст. 527 ГК).

Обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода права (ст. 522 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества — до государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами.

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).

Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пользования) [2, с. 168].

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (ч. 1 п. 2 ст. 523 ГК).

Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст. 88 Кодекса о Земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны [6, с. 110].

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

- продажа недвижимости  и, соответственно, передача права  пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором;

- покупатель недвижимого  имущества приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного участка на тех  же условиях, что и продавец недвижимости.

Покупатель по договору продажи недвижимого имущества обязуется принять от продавца такое имущество в порядке, установленном ст. 527 ГК, осуществить необходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену [1, с. 205].

Законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем закрепления в договоре общей суммы сделки, так и посредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). В первом случае презюмируется, что цена включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (п. 2 ст. 526 ГК).

Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с п. 3 ст. 526 ГК общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако покупатель недвижимости не имеет права (ст. 528 ГК) требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Особый порядок купли-продажи жилых домов, квартир в Республике Беларусь предусматривается Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 589 [16].

Форма договора представляет собой внешнее выражение взаимного волеизъявления сторон, причем это внешнее выражение является объективированным, оно доступно для восприятия. Форма договора имеет важное значение как для определения момента заключения договора, так и его исполнения. Несоблюдение формы договора, требуемой законом, может повлечь недействительность договора.

Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок, а также специальным правилам, касающимся и формы договоров в целом, и их отдельных видов. По общему правилу, договор может быть заключен в любой форме, если законодательством для данных договоров не установлена определенная форма. Если стороны договорились придать договору определенную форму, он считается заключенным после придания ему указанной формы [7, с. 126].

Из этого не следует, что стороны вправе изменить форму договора, предусмотренную законом, применив более мягкий вариант (например, вместо нотариальной формы удостоверения договора облечь его в простую письменную форму). В то же время, если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы.

Для многих договоров предусмотрена простая письменная форма, но стороны могут облечь договор, который даже может быть заключен устно, в письменную форму и, наоборот, придать договору, требующему простой письменной формы, нотариальную форму удостоверения.

Таким образом, право свободы выбора сторонами формы договора может действовать только в сторону ужесточения, но это правило не может действовать в сторону смягчения из-за угрозы недействительности договора.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 404).

Способ заключения договора сторонами избирается самостоятельно, если на этот счет законодательством не требуется соблюдения определенных правил.

При письменной форме договора наиболее распространенным способом оформления договорных отношений является составление одного документа, подписываемого сторонами.

Составление и подписание одного документа может осуществляться как самими сторонами, так и их представителями, уполномоченными на совершение таких юридических действий. Проект договора может быть составлен одной стороной. В таком случае два экземпляра проекта договора направляются другой стороне, которая в случае согласия с проектом подписывает оба экземпляра договора и один из них возвращает его составителю [9, с. 474].

Такое же правило действует и в случаях оформления договорных отношений путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной и иной связи. В этих случаях сторона, получившая письмо (телеграмму, телетайпограмму, факс и т.п.), подписанное стороной-отправителем, дает ответ в предложенной форме.

При использовании указанных выше способов должно быть соблюдено требование п. 2 ст. 404 ГК о том, что примененный в каждом конкретном случае способ связи должен позволять достоверно установить тот факт, что документ исходит от стороны по договору.

При определении способа совершения договора в письменной форме нельзя не учитывать положений п. 2 ст. 161 ГК о письменной форме сделок, допускающих использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи [12, с. 68].

Договоры, совершаемые и подписываемые электронным способом, начинают активно применяться на практике, чему в немалой степени способствует урегулирование вопросов, касающихся, в частности, электронного документа, электронной цифровой подписи и др. в Законе от 10 января 2000 г. № 357-3 «Об электронном документе».

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в соответствии с п. 3 ст. 408 ГК (когда в ответ на предложение заключить договор лицо, которому оно было адресовано, выполнило условия договора).

Таким образом, в данном случае закреплено правило, по которому совершение фактических действий акцептантом приравнивается к акцепту, т.е. согласию заключить договор на предложенных условиях. Главное, чтобы совершаемые другой стороной действия были тождественны тем, о которых речь шла в предложении заключить договор.