Правовое регулирование ипотеки

«Система рефинансирования банков должна развиваться, мы должны расширять  спектр инструментов, мы должны увеличивать  доступ банков к этой системе, должна быть конкуренция, мы должны развивать  секьюритизацию. То есть если банки выдают кредиты реальному сектору экономики, под них можно выпускать ценные бумаги, которые ЦБ будет брать в залог и, таким образом, предоставлять ликвидность всей системе. Расширение таких инструментов должно происходить», — пояснила Набиуллина.                                                                          

• Она также заявила, что может пойти и дальше — при сокращении темпов экономического роста и увеличении безработицы — снизить ставку рефинансирования. [9]                                                                                          

 

2.2. Состояние и особенности рынка ипотечного кредитования в    России на апрель 2013 года.  

        Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать рост процентной

ставки и возможность наступления  второй волны финансового кризиса.

                                                              17           [17] Профиль №10 от 18.03.13

Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока не достиг уровня западных стран.

         В России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.

Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет. Как  правило, это наемные работники, но в последнее время растет и  число заемщиков среди частных  предпринимателей. Представитель «Инкома» утверждает, что в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.

По оценкам компании PennyLaneRealty Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2011 году 47 место из 60 возможных

                                                                                                      

Таблица 1                  

                                  Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2007—2012 гг.

Показатель годы:	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Объем выданных ипотечных  кредитов, по данным Банка России, млрд. руб	556,5	65,8	152,5	380,1	713,0	1003,0
Доля АИЖК в стоимостном  выражении, %	7,06	1,65	18,86	10,86	0,01
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по данным Росрегистрации, %	15,60	16,90	11,90	14,60	17,60	20,5
Отношение объема ипотечной  задолженности к ВВП, %	1,80	2,69	2,60	2,50	2,71	2,9

 

        Следует отметить, что ситуация в различных регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах населения и в присутствии в регионе ипотечных банков отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов. До 2011 года увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т.е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться (см. график  3).

Правда, темпы такого снижения резко сократились, за исключением  Москвы.

Тут, по-видимому, сказалось  продолжающееся смещение районов жилой  застройки на окраине, что привело  к дальнейшему понижению реальной средней стоимости квартир в новостройках. При этом объемы жилищного строительства в Москве в прошлом и позапрошлом годах оставались на уровне втрое меньшем до кризисного, спустившись в расчете на 1000 человек населения до одного из самых низких показателей по регионам России и оправдывая фразу о том, что Москва «не резиновая» (см. график 4) .

                                

                                    График 3                                                    График 4

 

Средние цены жилья                  Объем жилищного строительства по

на первичном  рынке                     стране и в Москве             

 

                                                                                                                                                                     

                                                                      

 

Что касается вторичного рынка, то здесь реальная стоимость  квадратного метра, в прошлом  году продолжала снижаться, но как показывает анализ, весьма избирательно, это снижение объясняется главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных Москве и Санкт-Петербурге, особенно на дорогие элитные квартиры.[4]

 К настоящему времени  доступность покупки жилья несколько  выросла, однако накопить на  нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками остается делом малореальным. Для приобретения 18 кв м для члена семьи пришлось бы обходиться без еды и питья и не платя налогов 4,2 года (в Москве-почти 7 лет), в Уральском федеральном округе-3,6 года; (см график 5)

    Однако, с доступностью  покупки жилья в кредит, дело  немного сдвинулось с мертвой  точки. С середины 2005-го (до этого  ипотека у нас практически  не существовала) и до середины 2009 года покупка тех же 18-ти кв. м на человека на первичном рынке была доступна 10-13% населения. За два с половиной последних года эта доля выросла в 2,5 раза и ипотека стала доступна для 27% населения (в Москве уровень доступности-14%, (см график  6).  [34]

 

 

                           График 5                                                            График 6

 

      Одним из основных игроков в сегменте ипотечного кредитования является Сбербанк РФ. Он сейчас занимает около 45% рынка ипотеки. За 2012 год он выдал жилищных кредитов на сумму 450 миллиардов рублей, что превышает аналогичный показатель прошлого года по объему на 35%. Сбербанк РФ дважды в августе и октябре повысил ставки по ипотеке. Он может себе это позволить, поскольку его условия работы с заемщиками позволяют оставаться конкурентоспособным. Однако Сбербанк столкнулся с замедлением темпов прироста ипотечного кредитования и в начале марта 2013 решился на понижение ставок. Тем самым банк пытается сохранить свою долю в сегменте и стимулировать дальнейший спрос со стороны населения.

Банк ВТБ-24 выдал ипотеку на сумму около 160 миллиардов рублей. Это в 2 раза превышает объемы 2011 года и является историческим рекордом для банка. Банк в марте 2013 объявил о повышении ипотечных ставок, подтянув их к среднерыночным.

    Усилил свою  позицию Газпромбанк, нарастив долю в кредитовании до 6,4%.Объем выданных им кредитов на ипотечном рынке 4,59%.

 

                   

 

20                  [34] Эксперт №12 от 01.04 13

  Банки, выдавшие больше всего кредитов частным лицам

                                           (на 1 марта 2013 года)

 

 

 

                                                                                                         Таблица 2

 

             2.2.1. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В           ОРЕНБУРГЕ И ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ 

   

      Проведенный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области позволил сделать следующие выводы: рынок кредитов и ипотеки в Оренбурге и в Оренбургской области, также как и в других регионах страны, довольно полно представлен филиалами и представительствами известных банков страны, среди которых можно выделить Агроимпульс, Русь, Газпромбанк, Камабанк, Форштадт, Региональный кредит, Агропромкредит, Альфа-Банк, Банк Оренбург, Промсвязьбанк и многие другие.

      С начала 2012 года населением Оренбургской области по ипотечным программам получено 3,2 тысячи кредитов на сумму 3,8 млрд. рублей, что в 1,9 раза больше, чем в соответствующем периоде 2011 года. Доля ипотечного жилищного кредитования составила 14,2 % объема всех выданных физическим лицам области кредитов против 10,9 % за аналогичный период   21   [18] Профиль №12 от 01.04.13

прошлого года [21]. 

Банковские программы  по предоставлению ипотечных кредитов в Оренбурге и Оренбургской области  довольно многообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода. Максимально возможный срок, на который банки предоставляют населению ипотеку, составляет 50 лет.

Ипотечные программы  отличаются требованиями к залоговому обеспечению, наличию гражданства  у заемщика, сроками рассмотрения заявок и пр. Некоторые банки, в частности Русь [22], в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности Промсвязьбанке, нижний возрастной предел должен составлять 21 год [23].

В установлении верхнего возрастного предела в банках также существуют различия. Например, согласно требованиям одной из ипотечных программ Сбербанка, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет [24], а у ипотечной программы МДМ Банка возрастной ценз снижен до 60 лет [25].

Условия кредитования физических лиц на приобретение жилья улучшились. Средневзвешенный срок ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился с 17 лет 11 месяцев на 1 мая 2011 года до 18 лет 3 месяцев на ту же дату 2012-го. Средневзвешенная процентная ставка сократилась с 12,1 % до 9,6 % [21].

По указанным критериям  Оренбургская область демонстрировала  наиболее выгодные условия для заемщиков  по сравнению с другими субъектами, входящими в состав Приволжского федерального округа. В целом по России условия кредитования ипотечных жилищных кредитов были жестче: средневзвешенная процентная ставка — 12 %, срок кредитования — 14 лет 9 месяцев [21].

 

2.3. Влияние государства на доступность ипотечных кредитов.

2.3.1. Программы активизации строительства жилья эконом класса и развитие рынка арендного жилья.

 

     Влияние на доступность ипотечных кредитов способны оказать и усилия государства, направленные на повышение доступности жилья,— программы активизации строительства жилья экономкласса и развитие рынка арендного жилья. И это не пустые слова. «Позитивный момент, который можно отметить на текущем этапе, это рост жилищного кредитования. Поскольку банки финансируют стройки, они готовы идти на более комфортные условия ипотечного кредитования»,— говорит Марина Марутина, исполнительный директор «СКМ Риэлти». 
Госбанки в последнее время все больше внимания уделяют мерам, которые связаны со строительством. Например, смысл новой программы Госстроя и АИЖК заключается в том, чтобы снять с девелоперов некоторые риски, а взамен потребовать соразмерного снижения цен на жилье на уровне

22     [21-25] Официальные сайты банков

заявленных Минрегионом  средних 30 тыс. руб. за 1 кв. м по стране. Кроме 

помощи с финансированием  в рамках государственной программы банкам и застройщикам предлагается формировать спрос на жилье еще до начала строительства. Таким образом, оба получают гарантированных клиентов. В Банке Москвы тоже считают, что не совсем правильно зацикливаться на проблеме высоких ставок. «Проблема не в ставках,— говорит директор ипотечного кредитования Банка Москвы.Олег Пятлин,— а в соотношении уровня дохода и стоимости квадратного метра. При реализации стимулирующих мер, влияющих на увеличение объемов вводимого жилья экономкласса, стоимость квадратного метра будет уменьшаться и возможностей получить ипотечный кредит будет гораздо больше».[29]

 

2.3.2. Инвестирование средств гос фондов в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Действенным инструментом снижения ставки эксперты называют инвестирование средств госфондов в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). По классике ипотечного кредитования ИЦБ должны быть основным источником фондирования для ипотечного кредитования. Основные покупатели таких бумаг — пенсионные фонды и страховые компании, для которых актуально получать стабильный доход на протяжении длительного времени. «Пока доля ИЦБ в общем объеме выпусков облигаций, а также в общем объеме финансирования ипотеки невелика. При этом роль ИЦБ как инструмента развития финансового и ипотечного рынка значительна. Программы покупки ИЦБ, реализуемые АИЖК, значительно помогают развивать ИЦБ как инструмент и рынок ипотеки в целом,— говорит Сергей Гришаев, руководитель казначейства DeltaCredit.— Пока секьюритизирована незначительная доля ипотечных кредитов, и это говорит о том, что у банков нет возможности привлекать длинные деньги за счет рефинансирования ипотеки в силу отсутствия длинных денег и достаточного спроса со стороны инвесторов на ипотечные облигации». При этом развитая инфраструктура для их выпуска уже создана и развивается. Несколько российских банков («Возрождение», ВТБ 24, Транскапиталбанк и «Открытие») готовятся возобновить выпуски ипотечных ценных бумаг. Банк «Возрождение» планирует до конца 2012 года секьюритизировать портфель на сумму 4 млрд руб. Но опасаться печального опыта ипотечного рынка США пока нет оснований. «Качественный андеррайтинг заемщиков и чистоплотность банковских клерков и их руководителей обеспечивают качественный ипотечный портфель»,— говорит господин Постнов. 

 

2.3.3.   Проект закона о выкупе государством квартир у должников по ипотеке внесенный в Госдуму депутатами от «Справедливой России»    12 апреля 2013 года    и реакция банков на него.                                                                                                                  

       Депутаты  предлагают властям выкупать  жилье у должников по ипотеке,  которые больше не могут платить  по кредиту. Таким людям парламентарии 

23    [29]Прайм агентство.. 26.12.12

хотят предоставить право  жить в тех же самых квартирах по договору социального найма.

Законопроект предполагает выкуп залоговых квартир заемщиков  в тех случаях, когда клиент банка  не может погашать кредит из-за болезни, сиротства, безработицы и по другим уважительным причинам. В таких случаях государственные и муниципальные органы могли бы приобретать жилье у собственника-заемщика, из этих денег выполняются обязательства перед банком. Затем гражданин получает право жить в квартире на условиях социального найма — по такому договору муниципальной недвижимостью сейчас пользуются россияне, не приватизировавшие квартиры.