Правовое регулирование ипотеки

Проект закона был  внесен в Госдуму депутатами от «Справедливой  России»                 Государство должно выкупать залоговый  объект по актуальной рыночной цене, говорится  в проекте. Если стоимость квартиры будет ниже долга перед банком, муниципальные или федеральные органы компенсируют разницу. Если же выше — остаток средств будет перечислен экс-заемщику. Если его платежеспособность восстановится, он сможет выкупить квартиру. [6] Много норм этого законопроекта носят прогрессивный характер, — считает директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. — Например, агентство несколько лет говорило о необходимости создания маневренных фондов и привлечения муниципалитетов к проблемам граждан, которые не могут обслуживать ипотечный долг». Хотя словосочетание «маневренный фонд» отсутствует в законопроекте, по сути бессрочный социальный наем похож на этот инструмент. Главное отличие в том, что маневренное жилье обычно представляет собой квартиры эконом-класса, площадь которых равна минимальным госнормам.

По мнению Анны Волковой, в законе нужно четко определить критерии трудных ситуаций, чтобы  исключить недобросовестные действия граждан. 

 

Гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая положительно оценивает предложения депутатов. «У людей появляется возможность жить в той же квартире, правда, на других правах. Раньше таких заемщиков выселяли либо в никуда, либо на жилплощадь, где человек владеет какой-либо долей, например к родителям», — отмечает г-жа Литинецкая. По ее мнению, в случае принятия этот закон вряд ли повлияет на объем сделок с жильем. «Предлагаемые меры — спасательный круг для тех, кто уже попал в трудную ситуацию. Когда люди берут ипотеку, они обычно оптимистично смотрят на свои возможности», — говорит г-жа Литинецкая. 

Принятие законопроекта может  расслабить как банки, так и заемщиков, считает зампред правления Нордеа Банка Андрей Мальцев. «Клиенты будут  знать, что все равно не окажутся на улице, а кредитные организации  могут мягче оценивать риски, ведь долг все равно будет погашен, заемщиком или государством», — рассуждает финансист. По его словам, ипотечному рынку эффективнее помогли бы меры по снижению ставок по кредитам и стоимости

самих квартир.

24          [6] RBK DEILY от 12.04.13

2.3.4  Развитие ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области при поддержке государства

 

 

     В рамках подпрограммы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области» Фонд развития ипотечного жилищного кредитования области проводит работу с гражданами, являющимися его заемщиками и ухудшившими финансовое положение. В результате в области выдан первый в Российской Федерации стабилизационный займ по Стандарту ОАО «АИЖК». Вологжане первыми смогли воспользоваться стабилизационными займами.      

Эти меры кореллируют с федеральной  линией, которая предусматривает: оказание поддержки ипотечным заемщикам, имеющим право на получение материнского капитала; принятие решения о включении  в состав расходов сумм, уплаченных организациям в возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения; содействие реструктуризации ипотечной задолженности; выполнение обязательств государства перед военнослужащими и ветеранами Великой Отечественной войны; организационная и финансовая поддержка частного спроса на новое жилье по социально приемлемым ценам; выполнение обязательств государства по реализации программы «Молодая семья»; участие в программах развития муниципальной инфраструктуры.[4]

                    2.4. Прогнозирование рынка ипотечного кредитования  

                      2.4.1 Прогноз по банковским источникам

Стоимость ипотечных  кредитов в следующем году может  опять вырасти. Прогноз Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - 13,5%. По мнению участников рынка, которое приводит RBK daily, выше этого уровня жилищные займы не поднимутся, граждане просто перестанут их брать.

В АИЖК прогнозируют, что  в следующем году жилищные ссуды  подорожают на 1 п.п., а темпы прироста ипотеки снизятся. В 2013 году банки выдадут 1,2 триллиона рублей, что соответствует росту на 20%. По итогам этого года агентство ожидает прироста на 40%, до 1 триллиона рублей.

"Рост на 10-20% - это  очень хорошо, потому что рост  на 50% в год - это ненормально", - заявила руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. По ее словам, на замедление темпов прироста окажет влияние исчерпание "эффекта низкой базы".

Участники рынка согласны с выводами агентства. "После кризиса  наблюдалась реализация отложенного спроса. За последние два года рынок существенно увеличился, поэтому рост на 20% можно считать отличным результатом", - полагает начальник управления ипотечного кредитования "ЮниКредит Банка" Алексей Мусатов.

Одной из причин замедления роста  может быть увеличение ставок. По оценке АИЖК, с 12,5% (прогноз на конец этого года) в 2013 году ставки вырастут до 13,5%. "Если не появится иных рыночных инструментов

25   [4]CREDIT.RU  дата обращ.17/04/13

фондирования ипотеки, помимо депозитов, а ликвидность  для банков будет по-прежнему дорогой, это отразится на стоимости жилищных ссуд", - говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования "Райффайзенбанка" Анастасия Перегримова.

      По мнению председателя правления банка "ДельтаКредит" Сергея Озерова, на рынок ипотеки также повлияет то, что доходы населения будут расти медленными темпами или останутся на нынешнем уровне. "Количество домохозяйств, которые могут воспользоваться ипотечным кредитом, не вырастет значительно по сравнению с этим годом", - уверен банкир.

       В госбанках смотрят на ситуацию более оптимистично. "Предпосылок для роста ставок по ипотеке до 13,5%, с моей точки зрения, нет", - говорит старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов. Он напоминает, что из-за сложной ситуации с ликвидностью стоимость жилищных займов почти весь год повышалась. "Но рост свыше уровня 13% маловероятен - люди просто перестанут брать ипотеку", - уверен он.

Между тем ставка по жилищным ссудам у некоторых банков уже осенью этого года выросла до 13% и выше. Например, в конце ноября "ЮниКредит Банк" сообщил, что повышает стоимость рублевых займов на покупку квартиры с 13 до 13,5% годовых. Всего ипотека подорожала в 19 кредитных организациях. [20]

Зампред банка ВТБ 24 Анатолий Печатников заявил, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам к середине следующего года может вырасти на 1 п. п. Таким образом, реальная стоимость жилищных кредитов может составить 13,3%. Сейчас, по его данным, средняя ставка составляет 12,3%. 
По словам зампреда Абсолют Банка Ивана Анисимова, причины будущего роста цен на кредиты очевидны и уже многократно обсуждались: фондирование для банков дорожает, возможности привлекать долгосрочные ресурсы практически нет. 
      Отчасти на стоимость ипотеки влияют госбанки, занимающие почти 70% этого рынка, говорит начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов. По его словам, когда ставки поднимают основные игроки, все остальные следуют за ними. 
Сбербанк уже дважды в этом году повышал стоимость жилищных кредитов — в августе и начале октября, оба раза на 0,5 п. п. На столько же поднял ставки по некоторым своим ипотечным продуктам и банк ВТБ 24. 
По мнению Анатолия Печатникова, удорожание ипотеки может привести к снижению объемов выдачи кредитов и продаж жилья: рост объемов выдачи ипотеки в 2013 году составит 21%. По данным ЦБ на начало сентября, банки выдали 603 млрд руб. кредитов против 386,4 млрд руб. на аналогичную дату годом ранее. Рост рынка составил 56%. 
      «Ставка выше 12—13% является неким психологическим барьером. Многие граждане не рискуют по такой цене брать ипотеку», — говорит зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. Однако банкиры не считают, что дороговизна остановит граждан. «Думаю, в следующем году

26    [20]REALTY NEWS.RU от 20.04.13

рынок выдаст не меньше ипотечных  кредитов, чем в этом, — говорит  Алексей Мусатов, — Рост ставок, конечно, повлияет на спрос. Но рынок  очень большой. Потребность у граждан остается высокой, а других инструментов для покупки жилья нет». [18]                                                                                                   Ряд опрошенных деловым еженедельником  «Профиль» участников рынка считают, что ипотечные   заморозки не продлятся долго. «Мы ожидаем роста количества сделок после окончания майских праздников, который продлится до самого конца года, достигнув своего пика к предновогодней ночи», — уверяет глава департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. По прогнозам АИЖК, в первом полугодии будет выдано порядка 100—130 тыс. ипотечных кредитов на сумму 150—200 млрд рублей. А в целом по году — порядка 650—800 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1—1,2 трлн рублей. Так что во втором полугодии темпы выдачи кредитов действительно могут вырасти. «Темпы роста ипотечного кредитования в начале 2013 года не внушают опасений, — говорит начальник управления кредитования физических лиц банка «ГЛОБЭКС» Александр Галкин. — Да, они несколько отличаются от показателей предыдущего года, но 2011—2012 годы — это период реализации отложенного спроса в связи с кризисными явлениями 2008 года. Можно сказать, что показатели 2013 года и есть «чистый рынок».                                                    

 В цифрах

650–800 тысяч ипотечных  кредитов на сумму 1—1,2 триллиона  рублей будет выдано по итогам 2013 года, по прогнозам АИЖК. Эксперты  ожидают роста числа сделок  после майских праздников. [3]

 

 

      2.4.2.  Масштабные программы с государственной поддержкой

 
       Что касается масштабных программ с господдержкой, которые во многом влияли на рынок в прошлые годы, то их в этом году стало меньше. «В настоящий момент на федеральном уровне действует единственная масштабная программа — «Военная ипотека» (накопительная ипотечная система для военнослужащих)», — говорит директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Андрей Осипов. Действуют программы «Молодые ученые» и «Молодые учителя», но лишь в ряде регионов. В то же время фактически завершилась программа ВЭБа «Ипотека с господдержкой», которая в 2012 году обеспечила дополнительный рост объемов выдачи ипотечных кредитов на 5—10%. Она была запущена по поручению правительства в 2010 году и предусматривала инвестиции в проекты строительства доступного жилья и выдачу кредитов под 11% через коммерческие банки (в ней участвовали 11 ведущих банков и АИЖК). По данным ВЭБа, из установленного правительством лимита в 150 млрд рублей на 1 февраля банки выбрали 90%. Крупнейший игрок — Сбербанк — также

                                         27    [3]BANK.RU дата обращ.16.04.13

 

прекратил выдачу ипотеки  с господдержкой, и это существенно  притормозило рост всего рынка». Финансирование шло из пенсионных накоплений, находящихся  в распоряжении ВЭБа, — говорит генеральный

директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Это  и есть те самые длинные и относительно дешевые деньги. Но очередное изменение  пенсионной программы, в том числе  и то, что из Внешэкономбанка забирают эти накопления, свидетельствует, что, скорее всего, продления действия программ с низкими ставками не будет». Олег Коркин резюмирует: «Уверен, что руководство страны прекрасно понимает значимость ипотеки и предложит рынку новые программы».[32]

 

                                      2.4.3. Рекомендации заемщикам

 

      Что касается рекомендаций заемщикам, брать ипотеку сейчас или подождать пару лет, однозначных рекомендаций нет. Если у заемщика есть необходимость в улучшении жилищных условий, а ежемесячная выплата по аннуитету посильна для семейного бюджета, откладывать приобретение жилья не стоит. Пока даже увеличение ставок и ужесточение требований к заемщикам практически не сказалось на объемах выдачи кредитов. 

                                                                                                                   График 7

          Суммы сделок с привлечением ипотечных кредитов

          По словам господина Семенюка, есть вероятность, что более  существенное замедление рынка  мы увидим в 2013 году и темпы  роста рынка не превысят 20% в годовом выражении. Такой же прогноз дает господин Пятлин: «Если в этом году рост рынка будет на уровне 30—35% по сравнению с 2011 годом, то в 2013-м рост, скорее всего, не превысит 20%». Резкое уменьшение объемов кредитования, по словам директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, может случиться, например, если средняя клиентская ставка на рынке ипотеки перешагнет психологическую отметку 14%, но пока предпосылок для этого нет.

К тому же ипотечный заемщик  может рефинансировать свой кредит, выбрав более выгодные условия кредитования.

 28                       [32]ФЗ №216-ФЗ от 03.12.12

 

      Перечень программ банков, наиболее удобных процентных ставок, сроков кредита, а также сумм переплат приведен мною а приложении 1 и приложении 2.

 

  Самые прибыльные  банки на 1 марта 2013 года                               

Таблица 3

     

 

 

 

2.5. Авторская позиция по вопросу развития ипотечного кредитования на ближайшее будущее

 

Государство назвало «запретительную  ставку» по ипотеке 13,5-14%. Выше этих показателей банки не имеют права поднимать проценты. Реальная «запретительная ставка» по ипотеке должна быть в 3-4 раза выше инфляции.  Например, если в следующем году инфляция будет на уровне 7%, то «запретительная ставка» будет примерно на уровне 20% годовых. Вообще запретительная ставка абстрактное понятие. Поскольку жилье дорожает , то его покупают и при высоких ставках по ипотеке. Кроме того, чем выше инфляция, тем больше стимулов купить в долг, а отдавать непрерывно обесценивающимися деньгами. 

    Люди старше 40 и даже 50 лет используют ипотечное  кредитование для сбережения  накопленных средств, а также  с целью покупки дополнительной 

квартиры для сдачи  в аренду с целью обеспечения  старости. Так поступили и 

29

мои родители и владельцы квартиры на 6 этаже моего дома

 

      Если  говорить о предельных ставках,  то полагаю, что для ипотеки  это уровень 15% при относительно  стабильной ситуации на рынке  жилья – это тот рубеж, при  котором рынок уже не сможет  развиваться теми темпами, которые мы видит сейчас. Эксперт по загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Ксения Котова «пограничной считает ставку в 14%. Это некий рубеж, как материальный так и психологический, после которого ипотеку берут очень плохо. Если в прошлом году ипотеку на коттеджи и