Право собственности граждан

Указанной статьей устанавливается, что граждане, приватизировавшие  жилье, являющееся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве  собственности и свободные от обязательств жилые помещения в  государственную или муниципальную  собственность, а соответствующие  органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в  собственность и заключить договоры социального найма этих жилых  помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации и законодательством  субъектов Российской Федерации.

Для того чтобы расторгнуть  договор приватизации, необходимо соблюдение ряда условий:

1) деприватизируемое жилое помещение должно являться для граждан единственным местом постоянного проживания;

2) деприватизируемое жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Второе условие вполне понятно. Первое же условие имеет  определенный смысл, поскольку в  соответствии с действующим законодательством  с гражданином может быть заключен только один договор социального  найма, то есть если гражданин занимает еще одно жилое помещение по договору социального найма, требование законодателя обоснованно. В ситуации, когда гражданин  имеет еще одно жилое помещение  на праве собственности, он может  быть одновременно и собственником, и нанимателем жилых помещений. В связи с этим следует согласиться  с мнением Н.В. Перепелкиной, что  «первое условие, выдвинутое законодателем, нелогично и не должно препятствовать гражданину в деприватизации им жилого помещения, в котором он проживал до приватизации как наниматель»⁷⁵.

Для деприватизации сохранен заявительный характер, так как соответствующие  органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые  помещения в собственность и  заключить с гражданами договоры социального найма в отношении  указанного жилья.

Таким образом, на федеральном  уровне урегулированы отношения  по расторжению договора приватизации жилого помещения или деприватизации. Деприватизация должна осуществляться в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации и законодательством  субъектов Российской Федерации.

Представляется, что, пока учреждения юстиции субъектов не столкнутся с расторжением договоров приватизации жилого помещения, разрабатываться  механизм передачи жилья в государственную  или муниципальную собственность  не будет. Можно предположить, что  будет заключаться соглашение (договор) о передаче жилого помещения в  государственную или муниципальную  собственность, не подлежащее государственной  регистрации (по аналогии с договором  приватизации жилого помещения), переход  права собственности на объект должен быть зарегистрирован и именно с  этого момента будет прекращено право собственности гражданина на жилое помещение.

Закон о приватизации не упоминает, о восстановлении гражданина права на приватизацию жилья. Представляется, что поскольку гражданин воспользовался своим правом на приватизацию, затем  добровольно отказался от частной  собственности на жилое помещение (деприватизировал его), то о восстановлении права на приватизацию речь не идет.

Таким образом, при добровольном прекращении права собственности  гражданами имеют место такие  основания, как договоры, направленные на отчуждение имущества, отказ от права  собственности, а также потребление  имущества.

3.3 Принудительное прекращение  права собственности гражданами

Конституция Российской Федерации  закрепляет и гарантирует гражданам  право частной собственности, признает за гражданами право беспрепятственно пользоваться своим имуществом. Ст. 35 Конституции РФ устанавливает, что  никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению  суда. Вместе с тем допускается  ограничение государством осуществления  права собственности, но только в  соответствии с общими интересами, и возможно такое ограничение  исключительно на основании закона. Закон устанавливает исчерпывающий  перечень случаев принудительного  изъятия имущества у собственника (п. 2 ст. 235 ГК РФ). В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника.

а) Принудительное прекращение  права собственности на возмездных основаниях

Изъятие имущества у собственника по общему правилу производится в  публичных интересах на возмездных основаниях, то есть с компенсацией собственнику стоимости изымаемой  вещи (вещей). Важно отметить два  обязательных условия такого изъятия: наличие предусмотренного законом  основания и обязательность решения  суда.

Так, прекращение права  собственности на имущество, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона (ст. 238 ГК РФ), имеет в виду, прежде всего защиту публично-правовых интересов. Общеизвестно, что существуют различия в гражданско-правовом режиме отдельных объектов права собственности⁷⁶. Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, то есть могут находиться исключительно в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов⁷⁷. Если такого рода имущество (например, оружие, сильнодействующие яды и наркотики, валютные ценности) оказалось у владельца незаконно, то никаких вещно-правовых последствий, тем более права собственности, это обстоятельство не порождает. Но, если данные вещи оказались у частного собственника на законном основании (например, оружие или валютные ценности перешли от одного гражданина к другому в порядке наследования по закону), однако само это лицо по закону лишено возможности обладать ими на праве собственности, эти вещи подлежат принудительному отчуждению.

Владелец такого имущества  вправе сам произвести его отчуждение любым допускаемым законом способом (разумеется, управомоченному на приобретение в собственность лицу) в течение  года, если только специальным законом  не предусмотрен иной срок. Если этого  не произошло, суд может принять  решение, либо о принудительной продаже  такого имущества, либо о его передаче в государственную или муниципальную  собственность. Содержание такого решения  определяется, прежде всего, характером и назначением соответствующей  вещи. Но в обоих случаях бывший собственник вправе требовать компенсации  за утраченное имущество (либо в виде вырученной от продажи суммы за вычетом  необходимых расходов по реализации вещи, либо в виде определенной судом  компенсации)⁷⁸.

Особый случай принудительного  изъятия недвижимого имущества  предусмотрен ст. 239 ГК РФ. Речь в данном случае идет о ситуациях, когда земельный  участок (либо участок недр, акватории  и тому подобных природных объектов) изымается у частного собственника для государственных или муниципальных нужд. Обращает на себя внимание тот факт, что ст. 35 Конституции РФ предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как ст. 239 ГК РФ устанавливает такую возможность и для муниципальных нужд. Изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в соответствии с п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ осуществляется в исключительных случаях, к которым закон относит:

1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации. Изъятие может осуществляться лишь для федеральных нужд (например, для строительства международных магистральных трубопроводов);

2) необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов⁷⁹.

Случаи изъятия земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд могут быть связаны  и с иными исключительными  обстоятельствами, но для этого необходимо прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе (в отношении  любых земель) либо в законе субъекта Российской Федерации (в отношении  земель, находящихся в собственности  субъекта Федерации или муниципальной  собственности)⁸⁰.

Если на таком участке  находятся здания, сооружения или  иное недвижимое имущество, собственник  этих объектов вправе получить за них  соответствующую компенсацию.

Для такого частного собственника закон предусматривает следующие  гарантии.

Во-первых, выкуп у него такого недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке.

Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в  суде невозможности использования  изымаемого участка без прекращения  прав собственника находящейся на участке  недвижимости.

В-третьих, собственнику возмещается  стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и  сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной  стоимости (по типовым проектам) строительства  новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и  неплодоносящие насаждения оцениваются  по фактически произведенным объемам  работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

Если собственник земельного участка не согласен с его изъятием, либо с условиями изъятия (например, с размером выкупной цены и т.д.), орган, принявший решение об изъятии  вправе обратиться в суд. Действующее  законодательство ограничивает право  на предъявление иска двухлетним сроком с момента направления уведомления  о предстоящем изъятии участка (ст. 282 ГК РФ). Учитывая, что данное уведомление  должно быть направлено не позднее, чем  за год до предстоящего изъятия, в  распоряжении изымающего органа для  предъявления иска фактически остается не более года. Законодательство не содержит прямого запрета соответствующим  органам обратиться в судебные органы до истечения годичного срока  с момента направления уведомления, однако Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении  от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал: «Если  иск о выкупе земельного участка  предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником  земельного участка уведомления  о принятии решения об изъятии  либо позднее двух лет с момента  его направления собственнику, исковое  требование указанных органов не подлежит удовлетворению» (п. 27)⁸¹.

Ст. 239 ГК РФ предусматривает  также изъятие имущества у  собственника ввиду ненадлежащего  использования земельного участка, что представляет собой особый случай прекращения права собственности.

Принудительный выкуп  у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК РФ).

Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо  охраняемых государством культурных ценностей. Предметы старины, произведения изобразительного и декоративно-прикладного искусства, строения, рукописи, коллекции, редкие печатные издания, другие предметы и  документы, находящиеся в личной собственности граждан и представляющие значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, признаются памятниками истории и культуры и подлежат государственному учету  в целях наиболее выявления памятников и оказания содействия в обеспечении  их сохранности⁸².

Федеральный закон «Об  объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установил, что памятники  истории и культуры заносятся  в Единый государственный реестр объектов культуры (памятников истории  и культуры) народов Российской Федерации.

Кроме того, в судебном порядке  требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения в результате соответствующего бездействия или  действий их собственника⁸³. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы, как справедливо отмечает Е.А Суханов, об их приватизации, не предусмотренной законом⁸⁴. При наличии указанных обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей получает за них компенсацию либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.

Выкуп домашних животных при  ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК РФ) допускается в случаях, когда собственник обращается с ними в явном противоречии с установленными правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Данный выкуп имеет целью оградить животных от жестокого и иного ненадлежащего обращения с ними. Положения данной статьи могут применяться не только к животным, которые содержатся в домашних условиях, но и в искусственно созданной среде, например, в зверинцах, у дрессировщиков⁸⁵.

Ненадлежащее обращение  с животными должно быть очевидным  и противоречить как установленным  нормативными актами правилам, так  и принятым в обществе нормам гуманного  обращения с ними. Возможность  отчуждения животного на этом основании  в каждом случае устанавливает суд. Выкуп животного возможен по требованию любых граждан или организаций, которые намерены приобрести их для  себя. Следовательно, как справедливо  отмечает М.Г. Масевич, другие лица, возмущенные  поведением хозяина животного, но не намеренные его выкупить, не могут  предъявить такое требование⁸⁶.