Право собственности на землю

Публичный сервитут - предоставление права ограниченного землепользования для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельного участка, устанавливаемого правовым актом местного исполнительного органа (решение акима или иные акты). Публичный сервитут может устанавливаться для следующих целей:

проход или проезд через земельный участок;

размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

использование земельного участка в целях ремонта

коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

проведение дренажных работ на земельном участке;

забор воды и водопой;

прогон скота через земельный участок;

сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

 

 

использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временное  пользование земельным участком  в целях  проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободный доступ к прибрежной полосе.

По времени действия публичный сервитут может быть срочным или постоянным и должен быть зарегистрирован органами государственной власти.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, имеют право на судебную защиту своих прав и законных интересов в отношении принадлежащего им земельного участка.

При обременении земельного участка сервитутом собственник не лишается прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Также собственники или землепользователи земельных участков, обремененных сервитутом, имеют следующие права:

требовать от лиц, в интересах которых установлен частный сервитут, соразмерную плату за пользование его земельным участком;

- требовать от органа государственной власти, установившего публичный сервитут, соразмерную плату, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка;

требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между представителем государственных органов и собственником земельного участка. Соглашение включает обязательство органов государственной власти уплатить собственнику земельного участка выкупную цену за изымаемый участок. При

 

определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (строений, сооружений), а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая и те, которые он понесет из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.²

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, на основании договора или по решению суда. Право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок. При не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и залога и передаваться любым способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, он может прекращаться ввиду прекращения оснований, по которым был ранее установлен. Если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, то собственник может требовать прекращения сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

27

Медведев С. Земельный сервитут в контексте земельного и гражданского законодательства // Хозяйство и право. 2003. № 11. С. 61.

 

3. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИИ И ПРАВОВОЕ ИХ РЕГУЛИРОВАНИЕ

3.1. Основные принципы и особенности осуществления земельные правоотношения

Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.

Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяет пределы правомочий граждан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Например, только у собственника земельного участка наибольший круг правомочий в отношении использования земель, а эти полномочия не могут быть реализованы иначе, как при наличии права собственности на землю.

Виды  прав  граждан  на  землю  можно  подразделить  по  следующим

29

основным критериям.

1. Право собственности на земельный участок, которое может возникнуть у граждан при наличии:

земельной правоспособности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично. В частности, собственник несет бремя содержания земельного участка, обязан использовать его по целевому назначению, не допускать нарушений прав других лиц и т.д.;

- соблюдения правил приобретения земельного участка в собственность:

Шоланов Н. О новом Законе Республики Казахстан "О земле" // Предприниматель и Право. 2001. №4. С. 32.

 

правил купли-продажи, соответствия формы договора купли-продажи типовому договору, соблюдения или нарушения прав иных лиц на преимущественную покупку данного участка и т.п.

Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектным и многосубъектным. В частности, односубъектным является право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре. Многосубъектным является право собственности нескольких граждан на один земельный участок, поскольку возникает сложное правоотношение сособственников в отношении одного объекта, который может быть разделен либо на соответствующие доли, либо находиться в данном правоотношении без такого разделения.

Правомочия собственности граждан в отношении земельных участков, находящихся у них на праве собственности, выражаются в праве владения, пользования и распоряжения ими в пределах, установленных законом.

Право владения земельным участком распространяется на его территорию, находящуюся в пределах границ данного участка. В частности, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земельный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или не разрешать пользование объектами растительного мира, водоемами, расположенными на участке, либо не допускать такового.

В определенных случаях ограниченное обладание частью земельного участка допускается и за пределами границ земель, находящихся в собственности граждан. Например, право сервитута, которое может иметь собственник земельного участка в отношении части соседнего участка.

Право владения земельным участком ограничивается в интересах государства. Например, государственные инспекторы по охране земель не могут быть ограничены во входе на земельный участок, принадлежащий гражданину на праве собственности, если это вхождение совершается с целью осуществления установленных законом контрольных функций.

 

Право пользования земельным участком, т.е. право эксплуатации земли, осуществляется собственником в соответствии с целевым назначением земельного участка или не в противоречии с этим назначением. Например, возведение подсобных помещений рядом с жилым домом на участке, предоставленном для строительства жилья, хотя и не предусмотрело целевым назначением участка, но и не противоречит ему, поскольку подсобные помещения являются принадлежностью жилого дома и следуют его судьбе.

Право распоряжения граждан земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, ограничено рамками закона в той степени, какая порождена необходимостью недопущения реализации частных интересов в ущерб общественным. В частности, при продаже совместным собственником земли своей доли в земельном участке продавец обязан не нарушать право преимущественной покупки этой доли другими совместными собственниками этой земли.

Предотвращение частных и публичных интересов при распоряжении земельными участками заложено и в правовом регулировании процедуры получения прав на земельный участок. В частности, подлежат специальной государственной регистрации права собственности как на землю, так и на недвижимость, расположенную на земельном участке; сделки, совершаемые с землей; изменения целевого назначения и правового режима земельных участков, находящихся в собственности граждан и т.д.

Право собственности граждан на земельный участок в связи с особенностями объектов этого вида собственности можно подразделить на реальное и относительное.

Реальное право собственности существует на земельные участки граждан-собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. В данном случае не требуется ни уточнения границ участка, ни каких-либо юридических действий по уточнению прав на него, как это наблюдается в правоотношениях собственности на земельные доли.

 

Относительное право собственности существует в правоотношениях собственности граждан на земельные доли, находящиеся в хозяйственных обществах и товариществах, а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания земельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий.

Содержание этих вещных прав рассмотрено ранее, остановимся лишь на особенностях этих правомочий:

• вещные права граждан на земельные участки можно подразделить 
  прежде всего на периоды их действия, в связи с чем выделяется постоянное 
  (бессрочное) землепользование и временное землепользование.
• вещные права граждан на землю определены законом, а поэтому не 
  допускается установление режима этих отношений как в административном, 
  так и в договорном порядке;
• виды вещных прав устанавливаются и с учетом правового режима 
  земель, которые предоставляются на основе этих прав. Иначе говоря, чем более 
  значимо     использование     земельного     участка,      тем      прочнее      право 
  принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование.

Обязательственные права граждан на земельный участок порождаются только в результате сделок, основной из которых является договор аренды земельного участка, поскольку по этому договору предоставляется в право временного возмездное землепользования (аренда) весь земельный участок.

В отличие от вещных прав содержание правомочий граждан-арендаторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечив содержания договорных правомочий закону и целевому назначению земель. В частности, незаконными следует считать условия договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения   сельского   хозяйства,   предусматривающие   строительство   на   нем

30 

Жариков Ю.Г. Земельное право России: Учебник. Москва, 2000. С. 78.

 

деревообрабатывающего цеха, поскольку это приведет к нецелевому использованию земель.

Обязательственные земельные правоотношения возникают и из договоров совместной деятельности, из учредительных договоров о создании хозяйственных обществ и товариществ, а также некоммерческих объединений.

С учетом этого обязательственные правоотношения граждан, основанные на возникновении прав на земельные участки, можно подразделить на связанные с созданием коллективных организаций коммерческого типа и некоммерческого типа.

3.2. Основания возникновения, изменения и прекращения прав на

земельный участки

Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки представляют собой юридические факты, с которыми закон связывает динамику данных прав. В силу этого они обладают, как минимум, двумя правовыми свойствами: объективное и конкретное проявление и связь с законом. Например, смерть гражданина как основание прекращения права пользования земельным участком, во-первых, должна быть подтверждена соответствующим свидетельством о смерти, а во-вторых, эти материалы должны быть представлены в соответствующий государственный или муниципальный орган для решения вопроса на предмет прекращения права пользования этим участком.

Как юридические факты основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки определены в законодательстве исчерпывающе и расширительному толкованию не подлежат. В частности, если основание изъятия земельного участка, используемого нерационально, определяют два признака (нецелевое использование участка либо ухудшение его состояния), то это основание нельзя расширять, включая

 

в него, к примеру, отсутствие возрастания плодородия почвенного слоя этого участка.