Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

С момента принятие Закона на практике возникало множество споров о  порядке и особенностях регистрации  тех или иных объектов. Так, например, совсем недавно дискуссионным был  вопрос о том, нужно ли регистрировать договора аренды нежилых помещений (именно нежилых помещений) срок действия которых составлял менее года?

Официальные органы, в частности Минюст РФ, придерживались точки зрения, что договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

 

На практике поднимались вопросы  о нецелесообразности такого суждения, возникали споры.

Вопрос был решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53, в соответствии с которым, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более одного года, и к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В настоящее время при разъясни споров на практике применяется «Обзор практики разрешения споров, связанных  с применением Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", направленный информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59.

Но вернемся к регистрации перехода прав по договору аренды зданий (сооружений).

На практике, в подавляющем большинстве  случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор  въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой  начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Что  на самом деле является существенной ошибкой, т.к. значение государственной  регистрации играет роль и при  определении срока заключения и  истечения договора аренды зданий (сооружений).

Приведем пример из практики:

«Между арендодателем и арендатором 01.10.98 был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года, который в соответствии с условиями  вступал в силу с момента его  государственной регистрации. Договор  был зарегистрирован 03.02.99.

Арендодатель 19.02.01 направил уведомление  арендатору о прекращении с 01.07.01 спорного договора аренды в связи  с истечением срока его действия. По мнению арендодателя, срок действия договора исчислялся с момента передачи имущества в пользование арендатору, т.е. с 01.07.98 (акт сдачи-приемки нежилых помещений). Арендатор не согласился с такой позицией арендодателя, поскольку считал, что договор прекращает свое действие с 03.02.02, т.е. по истечении трех лет после даты государственной регистрации. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора из нежилых помещений в связи с прекращением договора аренды.

Решением арбитражного суда первой инстанции в иске арендодателю было отказано на том основании, что у  арендодателя нет права на выселение  арендатора, поскольку иск был  предъявлен до истечения срока действия договора аренды.

Кассационная инстанция арбитражного суда не нашла законных оснований  для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента такой  регистрации. В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды недвижимого  имущества заключается на срок, определенный договором, и согласно п.2 ст.651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Сторонами определено, что договор  действует в течение трех лет. Так как срок действия договора начинает течь с момента его заключения, спорный договор действует с 03.02.99 (даты его государственной регистрации) по 03.02.02.

Согласно ст.622 ГК РФ обязанность  возвратить арендодателю имущество  возникает у арендатора только в  случае прекращения договора аренды, поэтому у арендодателя не было правовых оснований для выселения арендатора».

Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества  в пользование, а с даты регистрации договора.

 

На практике может оказаться  вообще так, что арендатор вносит плату и пользуется зданием (сооружением) уже, скажем, два-три месяца, а в  регистрации договора отказывают. Причиной такого отказа может быть, например, отсутствие прав собственника у арендодателя на здание (сооружение).

Обозначенные правила в полной мере распространятся и на договор  субаренды зданий (сооружений), который  по действующему законодательству также  подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

«Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный  сторонами договор субаренды  незаключенным из-за отсутствия его  государственной регистрации, в  связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной  инстанции, истец сослался на то, что  договор субаренды является производным  от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий  срок договора аренды, дополнительно  не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих  для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

 

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный  сторонами договор субаренды  нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса  подлежал государственной регистрации  и мог считаться заключенным  с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной  инстанции оставил решение суда без изменения».

Таким образом, требования гражданского законодательства о регистрации  договора аренды распространяются также  на договор субаренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

Глава 2.1 Здания и сооружения как предмет договора аренды

 

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии  недвижимости, его критериях. Исторически  к недвижимости относили землю, а  основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества  с землей. Здесь следует оговориться  и подчеркнуть, что речь идет не о  земле вообще, а о конкретном земельном  участке, на котором это имущество  расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих  современных технических средств) имущества на другой земельный участок  означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном  участке и возникновение ее на другом" . Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком" . Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые  не потеряли актуальности и сегодня.

 В германском Гражданском  уложении к недвижимости относятся:  земельный участок, его составные  части, вещи, прочно связанные  с землей.

 Что касается современного  российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно  сделать вывод, что законодатель  приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость "по природе" (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

 В научной литературе так  и не достигнуто единообразия  в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью  понимают "землю; все, что прочно  связано с землей, в том числе  природные ресурсы, а также  имущество, отнесенное к данной категории законом". Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, "в  основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю" . С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность - это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Итак, в качестве основных признаков  недвижимости (исключая недвижимость "по природе") можно выделить:

 прочную связь с земельным  участком, которая выражается в  невозможности перемещения объекта;

 индивидуальную определенность;

 ограниченность объектов.

 Под ограниченностью в данном  случае следует понимать строго  определенное количество строений, расположенных на конкретном  земельном участке.

 Остановимся более подробно  на рассмотрении зданий и иных  сооружений как вида недвижимости.

 Выделение договора аренды  зданий и иных сооружений в  самостоятельный вид договора  аренды произошло впервые с  принятием второй части Гражданского  кодекса Российской Федерации.  Это обусловлено особенностями  передаваемого в аренду имущества  (зданий и иных сооружений).

 Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются  своей фундаментальностью, привязкой  к земле, конструктивно рассчитаны  на длительный срок использования,  обладают всегда значительной  стоимостью. Подобные особенности  объекта аренды неизбежно влекут  установление жестких законодательных  требований к договору.¹¹

 В законе содержатся требования, согласно которым в договоре  аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды. Для зданий и  иных сооружений это могут  быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду  здания и иного сооружения, иные  характеристики, позволяющие индивидуализировать  объект аренды. При отсутствии  этих данных договор не считается  заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

 Указание площади арендуемого  здания или иного сооружения  необходимо не только с целью  индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной  платы. Практически всегда арендная  плата устанавливается из расчета  определенной денежной суммы  за квадратный метр арендуемой  площади.

 Следует отметить, что здания  и иные сооружения могут быть  объектом арендных отношений  только после ввода их в  эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

 В юридической литературе  неоднократно делались попытки  дать юридическое определение  зданию, сооружению и их различиям.  Это вряд ли необходимо, поскольку  данные понятия не относятся  к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом .

Различия между зданиями и иными  сооружениями, существующие в обыденном  понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское  законодательство не предусматривает  дифференцированного регулирования  правоотношений, возникающих в связи  с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные  правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

 В юридической литературе  приводятся следующие признаки  зданий:

 искусственность возведения;

"привязка" к определенному  земельному участку;

 невозможность перемещения  объекта без несоразмерного ущерба  его назначению;

 самостоятельность;

 законченность с точки зрения  возможности использования по целевому назначению .