Сделки с недвижимостью

В Гражданском Кодексе  РФ предусмотрено множество оснований  ничтожности или недействительности совершенной сделки с недвижимостью.

Страхование сделок с недвижимостью, признанных недействительным:

          Сделка с недвижимостью будет признана недействительной в случаях, указанных в статьях 171-173, 176-179 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также в случае, если сделка совершена с совместным имуществом супругов без согласия одного из них³². Или в случае, если в договоре не были указаны лица, прописанные в квартире, или имеющие право собственности на нее: неучтенные наследники по закону или завещанию. По закону это наследники первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей. По завещанию: граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти; иждивенцы, престарелые и несовершеннолетние граждане; служащие в армии; находящиеся в тюрьме. А также если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по ст. 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, мы видим, что  случаев, когда сделка с недвижимостью  может быть признана недействительной довольно много. Приобретенное в  результате сделки с недвижимостью  право собственности может быть оспорено в судебном порядке по перечисленным  выше основаниям, даже не зависящим  от приобретателя недвижимости, и  суд может признать право на недвижимость принадлежащим другому лицу или  лицам.

Риэлтерские компании стараются проверить «чистоту» квартиры. Но не всегда это удается на 100%. Страхование сделки с недвижимостью и самой квартиры, прошедшей такую проверку, обойдется дешевле. Поскольку риск потери права собственности будет гораздо ниже. Однако нотариус и риелтор не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если их прямой вины в этом нет.

Законом предусмотрено наличие  лицензии на осуществление таких  видов страхования сделок с недвижимостью, как страхование имущества юридических  лиц, граждан и страхование финансового  риска. В данном случае можно говорить о страховании имущества от потери в случае утраты права собственности  или страховании финансового  риска, связанного с возможной потерей  права собственности или его  ограничением.

Обычно продавцу предлагают имущественное страхование, на срок перехода права собственности от него к покупателю. Сущность такого страхования сделки с недвижимостью  заключается в том, что компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при  наступлении какого-либо из страховых  случаев (рисков). Например: пожар, взрыв  газа, наезд транспортных средств, падение  деревьев, летательных аппаратов, затопления (аварии водопроводных, отопительных и  канализационных систем), противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).

Покупателю обычно предлагают так называемое «титульное» страхование. Это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае признания сделки с недвижимостью недействительной. Услуги по страхованию финансового риска весьма востребованы на рынке строительства и продажи недвижимости в новостройках. Предметом страхования здесь будет являться сумма инвестиций в строительство.

Страховыми рисками признается невыполнение контрагентом финансовых обязательств перед страхователем  по возврату денежных средств, которые  были уплачены последним в установленные  контрактом сроки, в случае расторжения  инвестиционного договора страхователем.

Перед заключением договора страхования сделки с недвижимостью компания проводит предстраховую экспертизу по оценке страхового риска. Эта экспертиза включает в себя такие процедуры: юридическая экспертиза, сбор дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. И в случаях, если риск слишком высок, в страховании могут отказать.

В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать  следующий вывод:

Страхование – эффективный способ снижения рисков в сделках с недвижимостью. Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Если это событие наступило, то ответственность страховой компании наступит после вступления в законную силу решения судебного органа, признающего сделку недействительной. В случае если права собственности отстоять не удастся, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченной недвижимости.

В завершении рассмотрения данной главы можно сделать следующие  выводы:

Во-первых, сделка - это всегда волевой акт, т.е. правомерные действия людей и юридических лиц, специально направленные на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Во-вторых, при заключении сделки договор выполняет важные функции: юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами, предусматривает способы обеспечения обязательств.

В-третьих, важное значение имеет деление сделок на действительные и недействительные (ничтожные и  оспоримые). Оспоримая сделка является недействительной в силу признания  ее таковой судом. Правовые особенности  оспоримой сделки заключаются в  том, что пока она не оспорена и  не признана недействительной, она  порождает те правовые последствия, на которые была направлена. Ничтожная  сделка является недействительной независимо от признания ее недействительности судом.

В-четвертых, любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе. Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.  Помимо этого, эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью является их страхование.

Глава 3. Особенности  отдельных сделок с недвижимым имуществом.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву  собственности жилищами. Гражданин  может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные  с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением  жилья (купля-продажа, дарение, мена). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Рассмотрим несколько видов договоров, по мнению большинства экспертов крупных риэлтерских компаний, доминирующих на рынке жилья:

• договор купли-продажи жилья;
• договор мены жилья;
• договор социального найма жилого помещения;
• договор аренды недвижимости;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

3.1. Договор купли-продажи  жилого дома (квартиры).

Данный вид сделки с  жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму  облекаются и сделки по обмену и  мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья  приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально  по-новому. Согласно ст.549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого  имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности  по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной  регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи  недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный  участок, на котором расположено  жилое строение (часть его), или  ее отсутствие.

Из данного разграничения  проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

• договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
• договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.