Ипотечное жилищное кредитование

Банковское сообщество в  целом стоит на позиции `совмещения` двух видов страхования, поскольку  буквально выполнить закон - значит усложнить условия выдачи ипотечного кредита. Вместо одного страхового договора придется оформлять два - да еще на две разные компании. Окончательное  решение должна вынести служба страхового надзора, но она своего последнего слова  пока не сказала.

Следует также отметить, что Правительство РФ намерено отменить положение закона, предусматривающее  обязательное страхование жизни  и здоровья претендента на получение  ипотечного кредита. Обязательность страхования  является чрезмерной, поскольку по договору займа кредитор в виде залога недвижимого имущества уже имеет  достаточное обеспечение своих  возможных имущественных притязаний. Возложение на заемщика дополнительной обязанности по страхованию своей  жизни и здоровья необоснованно  повышает расходы на получение ипотечного кредита, тем самым снижая его  доступность для граждан.

3.3. Роль  государства в становлении и  развитии института ипотеки

В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков  основывается на данных, поставляемых системой кредитных бюро. В свою очередь, вопросы востребования  проблемной задолженности ложатся  на специализированные коллекторские  агентства. Текущая ситуация на российском рынке розничного кредитования позволяет  говорить о том, что дальнейшие перспективы  его развития неразрывно связаны  с указанными инфраструктурными  элементами. Проблема, однако, состоит  в том, что эволюционный путь формирования инфраструктуры не всегда отвечает интересам  общества. В этом случае инициативу по разработке и реализации организационных  решений берет на себя государство. В частности, государство, как правило, играет ключевую роль в построении системы ипотечного кредитования.

Индикаторы рынка ипотечного кредитования представлены на рис. 3.1.

Рисунок 3.1 - Индикаторы рынка ипотечного кредитования

В России в рамках приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье» ипотека рассматривается  как основной механизм улучшения  жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты  усилия по разработке необходимой нормативной  базы, регламентирующей работу отдельных  элементов инфраструктуры рынка  ипотечного кредитования. В частности, модель, в соответствии с которой  сейчас формируется система бюро кредитных историй, была определена именно в рамках пакета законов о  доступном жилье. Политика в области  ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства  в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т.е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.

Предоставляя банкам возможность  рефинансировать портфель выданных ссуд, агентство одновременно способствует стандартизации деятельности в данной сфере. В частности, аккредитация регионального  оператора, задачей которого должно стать формирование пулов закладных  для последующего их выкупа агентством, предполагает определенные требования к инфраструктуре кредитования. Участие  регионального оператора в системе  рефинансирования возможно только при  наличии у него заключенных договоров  со страховыми и оценочными компаниями, список которых определяется агентством.

Предпринимаемые государством меры по стимулированию рынка ипотечных  кредитов способствуют тому, что бизнес по выкупу закладных становится привлекательным  и для банковских организаций. На начало 2006 года вложения банков в права  требования по ипотечным ссудам составляли около 9 млрд. руб., и есть все основания  полагать, что уже в ближайшее  время они будут сопоставимы  по объему с портфелем закладных  АИЖК, как это и предусмотрено  концепцией развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим взаимосвязанный продуманный  комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность  ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

В связи с этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и  способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.

Первая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком.

Первоначальный взнос  подразумевает наличие у заёмщика накоплений, которые у большинства  россиян отсутствуют. Рост стоимости  жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищенных от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.,) также не способствуют росту сбережений населения.

Найдено следующее решение  проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке  ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое  количество потенциальных клиентов оказывается «за бортом» ипотечных  программ.

В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной  программы банк будет проводить  более гибкую политику отбора потенциальных  заёмщиков в части наличия  у них достаточного количества средств  для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры  до 20-30%. С помощью механизмов страхования  можно уменьшить сумму первого  взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность  ипотечного кредита для некоторых  слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного  первоначального капитала. Однако с  помощью механизмов страхования  можно уменьшить сумму первого  взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически  повышает процентную ставку.

Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионах должна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению  жильем молодых семей, поскольку  именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал  для оплаты процентов по кредиту.

Вторая проблема - недостаточный  платежеспособный спрос граждан  на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Анализ показателей доступности  жилья показал, что гражданам  без привлечения заёмных средств  даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста рыночной стоимости жилой недвижимости и  значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность  накопительного периода достигает  десятилетнего рубежа и имеет  тенденцию к росту.

Решение проблемы состоит  в том, чтобы в процессе анализа  платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать  совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме.

Помимо доходов важно  учитывать и расходы заёмщика. Например, есть ли у него уже в  собственности или в аренде жильё  и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать  и другие, в т.ч. и косвенные  показатели — наличие положительной  кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту  и географию, количество, марки и  места покупок бытовой техники  и одежды, обучение детей и т.п.

При разработке программы  ипотечного кредитования граждан, имеющих  достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных  клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным  и неофициальным доходами заёмщика.

Для такой категории на начальной стадии кредит выдавался  бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с  укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально  подтвердить увеличение официальной  части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.

Третья проблема - доступность  жилья как товара, т.е. возможность  его приобрести на первичном или  вторичном рынке, используя предоставленные  для этих целей банком заёмные  средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца «показывать» все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный  процесс оформления покупки с  использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных «поставщиков» жилья для заёмщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Решение проблемы найдено  в обеспечении для клиента  условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.

Например, на первичном рынке  это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось  бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определённых положительных результатов можно  добиться благодаря более тесному  и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские  программы) с крупными агентствами  недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации  риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надёжного «поставщика» объектов жилой недвижимости в необходимом  для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные  кредиты.

Кроме того, государству  необходимо создать условия для  увеличения объемов жилищного строительства  путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности  на сформированные земельные участки  застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной  и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а  также установления прозрачных и  эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.

Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Только государству под  силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство – проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.

Поскольку жилищное строительство  требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким  образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и  обусловливает необходимость участия  государственных капиталов в  этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства – привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства  по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства  и государству необходимо уделить  больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России.

Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также  корректировка ряда действующих  на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих  принципов: унификация принципов и  исходных данных для определения  размера субсидий; привязка размера  субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных  средств; прозрачность и обеспечение  контроля над финансовым исполнением  программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих  основных задач:

- создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого  и надежного механизма регистрации  сделок с недвижимостью и прав  на нее, а также процедуры  доступа к этой информации  участников рынка ипотечного  кредитования;

- разработка механизма  налогового стимулирования как  граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих  банков - ипотечных кредиторов и  инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  коммерческих банков-кредиторов, с  другой стороны;

- создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;