Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

Что касается кредитно-инвестиционной формы механизма, то его создание и реализация осуществляются на основе двухуровневых моделей организации ипотечного жилищного кредитования.

Формирование элементов денежно-кредитного механизма происходит посредством создания государством специальных институтов, а реализация осуществляется системой ИЖК. Вопрос о назначении, структуре, функциях последней является наиболее обсуждаемым как в практической, так и научной литературе.

Обобщение существующих мнений относительно используемого понятия позволило автору определить его как совокупность элементов, отражающих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма мобилизации средств на финансирование ипотечных жилищных кредитов, их предоставления и обслуживания, осуществления инвестиций в ипотечные ценные бумаги в целях обеспечения доступности жилья для населения.

Кредитная политика государства в сфере ИЖК, будучи сложным экономическим явлением, состоящим из множества элементов, на практике реализуется в различных видах. Классификация видов кредитной политики на рынке жилищной ипотеки предполагает выделение следующих признаков: тип институционального мероприятия, тип рынка ипотечного жилищного кредитования, степень государственного участия в системе ипотечного жилищного кредитования, применяемая модель ипотечного жилищного кредитования, масштабность, тип заемщика, тип кредитора.

Исследование методологических аспектов кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволило перейти ко второй группе проблем, заключающихся в обосновании теоретических положений о ее роли в социально-экономическом развитии страны. Методологическими посылками исследования роли кредитной политики государства через роль ипотечного жилищного кредита стали: во-первых, утверждение о кредите как о базисной по отношению к кредитной политике категории, определяющей в данной связи ее роль; во-вторых, определение кредитной политики в качестве связанной с движением кредита.

Исследование влияния ипотечного жилищного кредита на экономический рост осуществлено в диссертации в направлениях воздействия ипотечного жилищного кредита на рост спроса на жилье, а также циклического развития рынка жилой недвижимости.

Элементами взаимосвязи ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье являются доходы населения, цены на жилье, процентные ставки по кредитам и доступность ипотечных инструментов.

Получая ипотечный кредит под свои будущие доходы, население обеспечивает желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки или строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненно важных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье. В свою очередь, возросший совокупный спрос в жилищной сфере вызывает, с одной стороны, рост реальных доходов населения и доступности для него кредитов, с другой - увеличение спроса на кредитные ресурсы. Не исключена и обратная связь, а именно влияние доходов населения на доступность жилья как основной цели кредитной политики, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на его доступность. Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации и в целом по стране прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, т.е. ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

Не менее важным каналом взаимовлияния совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита, по мнению автора, являются цены. Повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага между появлением спроса на жилье и его предложением. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос на нее, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики к удовлетворению спроса на жилую недвижимость может вызвать шоковые изменения цен на нее. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, в уменьшении части населения, способной получить кредит.

Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 м2 жилья значительно повлиял на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости 1 м2, на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение площади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнями доходов к характеристикам и качеству жилья.

Наиболее существенным фактором снижения доступности жилья является уменьшение его предложения, обусловливающего рост неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилую недвижимость, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Это выступает одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

Одной из множества причин снижения доступности ипотечных кредитов являются и высокие процентные ставки по ним, которые провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для населения заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты и, как следствие, спрос на жилье.

Исследование взаимосвязи ипотечного жилищного кредита и экономического роста с позиций цикличности позволило выявить два источника ее возникновения. Во-первых, эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который ипотечные кредиты воздействуют на экономику: повышение ставок процента по кредитам приводит к увеличению стоимости покупки жилья для заемщика, что влечет при прочих равных условиях уменьшение спроса на недвижимость и цен на нее. Последнее обстоятельство вызывает замедление инвестиций и уменьшение строительства жилья. Масштабность рынка жилья приводит к сокращению инвестиций в жилищный сектор.

Вторым источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются ипотечные инструменты, в частности закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны по отношению к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда последние растут, выплаты по номиналу ипотечной задолженности растут быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут стать для заемщика непосильными, что вызовет в свою очередь сокращение ипотечных программ кредитными организациями, озабоченными ростом просроченной задолженности по кредитам. Результатом станут ослабление спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на него, сокращение строительства новых домов и спроса на жилую недвижимость.

Ипотечное жилищное кредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное и всестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболее важным и позитивным следствием этого процесса выступает то, что ипотека становится одним из самых демократичных инструментов развития современного общества, способствует экономической свободе населения, предоставляя право выбора способа решения жилищной проблемы. Анализ данных опросов населения позволил определить тенденции изменения поведения граждан в решении жилищных проблем, выразившиеся как в росте доли домохозяйств, предъявляющих реальный платежеспособный спрос на жилье, так и в преобладании ипотечных схем в финансовых предпочтениях населения.

Немаловажна роль ипотеки в формировании среднего класса. Критериями оценки при этом являются стиль и качество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее значимы показатели доступности жилья и возможности его приобретения с использованием ипотечного жилищного кредита. За период с 1998 по 2005 г., по данным Фонда "Институт экономики города", отмечался беспрецедентный рост доступности кредитов, а с 2005 г. наблюдалась устойчивая тенденция ее снижения: с 75% в 2005 г. до 67% во втором квартале 2008 г.[1]

Приведенные выше рассуждения об источниках экономического роста делают необходимым раскрытие инвестиционных возможностей ипотечного жилищного кредита. Данный аспект исследования был построен автором, во-первых, на анализе роли сбережений в инвестиционном процессе; во-вторых, на определении взаимосвязи ипотечного жилищного кредита с инвестициями.

Критический анализ мнений относительно сущности сбережений позволил выявить наличие объективно необходимых условий образования сбережений, отражающих возникновение потребности в них. Таковыми, несомненно, являются потребности в покупке и строительстве жилья, которые не могут быть удовлетворены за счет части дохода, остающегося в распоряжении семьи после удовлетворения первоочередных потребностей. В результате потребитель встает перед необходимостью поиска средств и методов существенного расширения своей платежеспособности за границы, определяемые величиной регулярного дохода. Одним из таких способов служит образование целевых сбережений, возникающих как попытка потребителя преодолеть противоречие между величиной текущего дохода и стоимостью жилья, а также отсутствие синхронизации во времени доходов и инвестиционных расходов потребителей. Такие расходы выступают важным источником инвестиционного роста на рынке жилья.

Мультиплицирующее положительное воздействие сбережений на эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется через стимулирование инвестиционных мотивов граждан посредством формирования первоначального взноса по кредиту, концентрации спроса за счет жилищных сбережений населения, перераспределения сбережений через финансово-кредитную систему в жилищный сектор экономики. Кроме того, трансформация сбережений населения в ссуды и инвестиции является объектом профессиональной деятельности финансово-кредитных институтов, обеспечивающих функционирование бесполезно лежащих накоплений в интересах общества, превращающих сбережения в ресурс экономического развития.

Другим важным источником удовлетворения инвестиционных мотивов населения наряду со сбережениями выступает ипотечный жилищный кредит. Наряду с собственными средствами заемщика он является ресурсом для инвестиций в недвижимость и благодаря действию инвестиционного мультипликатора оказывает положительный эффект на увеличение нормы инвестиционного потребления, на развитие практически всех отраслей экономики, стимулирует экономический рост государства в целом.

С точки зрения кредитора, долгосрочный и целевой характер ипотечного жилищного кредита формирует иную его природу - инвестиционную, которая обусловливает особенный характер всех стадий кредитного (инвестиционного) процесса, и прежде всего стадии формирования ресурсов. Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов может осуществляться в двух формах: путем эмиссии кредитором ипотечных облигаций под имеющееся на его балансе ипотечное покрытие и через продажу выданных ипотечных жилищных кредитов третьему лицу, эмитирующему под их обеспечение долговые обязательства. Во втором случае следует вести речь о двойном инвестировании: с одной стороны, ипотечный агент либо кредитная организация инвестируют ресурсы в закладные первичного кредитора, с другой стороны, инвесторы инвестируют свободные средства в эмитируемые ими облигации. Кроме того, появление в сфере ипотечного жилищного кредитования финансовой инновации - секьюритизации, заметно расширяет инвестиционные возможности кредиторов посредством: диверсификации источников привлечения ресурсов в сферу ИЖК и обеспечения сбалансированности параметров выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и кредитных ресурсов; обеспечения более высокой доходности; увеличения объемов кредитных вложений благодаря реинвестированию выручки от продажи кредитов в новые ипотечные жилищные кредиты; снижения рисков; увеличения прибыльности ипотечных сделок; повышения эффективности кредитной деятельности за счет увеличения масштабов кредитования и снижения себестоимости отдельной кредитной сделки.

В диссертационном исследовании обоснован также и макроэкономический аспект секьюритизации, обусловленный деятельностью ипотечных агентств, которые, выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, помогают сгладить цикличность ипотечного рынка.

Немаловажны инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитовании и для инвесторов. Привлекательность для них ипотечных ценных бумаг обусловливается наличием правительственных гарантий, обеспеченностью ипотечным покрытием, льготами при налогообложении доходов по ним, рейтинговой оценкой и т.д.

Воздействие ипотечного жилищного кредита на уровень предложения жилья, на чистые инвестиции в него разнообразно и осуществляется посредством предоставления, во-первых, кредитов населению на строительство жилья, во-вторых, строительных кредитов застройщикам; в-третьих, через механизм цен на жилую недвижимость.

Немаловажным аспектом исследования роли ипотечного жилищного кредита является его взаимосвязь с эмиссионным механизмом. Не ставя задачу раскрытия сущности денежной эмиссии, диссертант анализирует каналы поступления денег в хозяйственный оборот (кредитный, фондовый, бюджетный, валютный) во взаимодействии со сферой ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на незначительную долю ипотечного жилищного кредита в ВВП, в диссертации обосновывается вывод об активном его влиянии на состояние денежного обращения. Кредитная политика, направленная на обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения через механизм ипотечного жилищного кредитования, одним из важных целевых параметров имеет рост объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. Темпы их прироста составляли в 2005 г. 460,6%, в 2006 г. - 204,3%, в 2007 г. - 368,2%, в 2008 г. - 111,1%, что значительно превышает аналогичные показатели роста денежной массы. Кроме того, замедление скорости обращения денежной массы, с одной стороны, вызвано увеличением сроков кредитования, в том числе и ипотечного; с другой стороны, необходимость формирования заемщиком первоначального капитала для получения ипотечного жилищного кредита отражается и на структуре денежной массы по срокам за счет увеличения доли средств населения, размещенных в кредитных организациях на срок более года. Стимулирование сбережений посредством ипотечного жилищного кредита является важным направлением антиинфляционной политики.

Взаимодействие кредита и денег осуществляется также с точки зрения выполняемых кредитной эмиссией функций, среди которых важно отметить перелив капитала: сектор домашних хозяйств наряду с кредитором становится активным заемщиком. Если в 2004 г. доля предоставленных населению кредитов составляла 20% от объема ресурсов, привлеченных за счет средств физических лиц, то в 2008 г. аналогичный показатель увеличился до 59,9%.