Проблемы ипотеки в России

 

Таблица 3

Способы рефинансирования выдаваемых кредитов¹¹

№	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных  облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных  ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием  и заключившие договор с ипотечным  агентством

     Таким образом, в настоящее время на рынке ипотечного кредитования представлено множество разнообразных видов  кредита, предназначенных для широкой  целевой аудитории заемщиков.

1.3. Модели ипотечных кредитов

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (см. рис. 3):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

       
 
 
 

Рис. 3. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования ¹²

     Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

     В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг –  закладных листов и, тем самым, –  минимизирование возможных рисков.

     При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

     В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.4):

• кредитный договор;
• договор об ипотеке;
• договор страхования заложенного жилья;
• договор купли-продажи жилья;
• генеральное соглашение;
• агентский договор;
• договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;
• договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;
• договор страхования предпринимательского риска;
• договор купли-продажи ценных бумаг.

      

 

Рис. 4. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования¹³

     Условные  обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор  страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 –  агентский договор, 7 – договор  переуступки прав требования по ипотечным  кредитам, 8 – договор о порядке  осуществления операций с ценными  бумагами ипотечного агентства, 9 –  договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи  ценных бумаг.

     На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

     После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

     Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

     На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным  кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору  продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные  операции.

     Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 4.

     Таблица 4

     Сравнительные параметры моделей  кредитования ¹⁴

Сравниваемые  параметры	Немецкая  модель	Американская  модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения  сберегательной стадии	Сразу после  обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитные) счета	Обеспеченные  ипотекой ценные бумаги
Основная  форма государственной  поддержки	Премиальные выплаты  по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы  кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка  на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при  становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости  квартиры	До 100% стоимости  квартиры

 

     Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

     С другой стороны, если рассматривать  вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

     Единая  позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

     Официально  в России за основу принята двухуровневая  модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

     С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

     Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют  по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

     Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

1.4. Правовое обеспечение ипотеки в РФ

      Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский  кодекс Российской Федерации¹⁵ (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1¹⁶, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ¹⁷, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ¹⁸, Кодекс торгового мореплавания РФ¹⁹ (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).

      Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку  как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

      Нормы об ипотеке присутствуют в актах  международного права: например, в Международной  Конвенции о морских залогах  и ипотеках, которая была заключена  в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции  участвует и Россия). В целом, касаясь  вкратце правового регулирования  ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как  институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог  признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в  обычном порядке (то есть вне конкурсного  производства). Это принципиально  отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает  включение заложенного имущества  в конкурсную массу имущества  должника.

      Следует отметить, что залоговые отношения  в отличие от многих других видов  имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»²⁰. Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»²¹, направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом» и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

      Только 20 июля 1998 года в действие вступил  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно  был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь  законодатель подчеркнул сущность ипотеки  как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает  в силу закона (ст.77).