Проблемы ипотеки в России

     Рис. 6. Средневзвешенный размер ипотечного кредита, тыс. руб.³¹

     Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2011 года наметилась динамика роста.

     При этом налицо наличие  если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

     Скорее всего, существенного  увеличения размера ипотечного кредита  в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак  не оправится от кризиса, а чтобы  выйти на прежний уровень ей понадобится  не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир  в новостройках ждать не имеет  смысла. Ситуацию могли бы выправить  предложения на вторичном рынке  недвижимости. Однако в условиях ценовой  неопределенности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

     Последний рассматриваемый  показатель – объем первоначального  взноса по ипотечному кредиту.

     Рис. 7. Средний первоначальный взнос, тыс. руб.³²

     Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2011 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту. Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

     Другая причина  данной тенденции заключается в  том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального  взноса, на деле обеспечивают такими кредитами  только очень надежных и проверенных  заемщиков, которых, разумеется, не так  уж и много.

     Что касается большой  разницы в сумме среднего первоначального  взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном  случае причина кроется в стоимости  недвижимости в том или ином регионе. В марте 2011 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

     Общие же перспективы  развития ипотечного кредитования в  России по итогам I квартала 2011 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что в течение года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.

     2. Процесс функционирования  ипотечного кредитования

     2.1. Механизм ипотечного  кредитования

     Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов, при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

     Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

     Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

     Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки. Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

     Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный  доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что  этот доход не иссякнет по причине  призыва в армию в течение  срока кредитования. Для молодых  заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить  банку серьезность намерений  в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность рождения ребенка  и отпуска по уходу за ним³³.

     Не  только проблемы, но и возможности  дает молодой семье возраст при  ипотечном кредитовании. Банки разрабатывают  специальные ипотечные программы  для молодых. Кроме того, молодые  семьи, нуждающиеся в улучшении  жилищных условий, могут получить поддержку  у государства по программе "Обеспечение  жильем молодых семей".

     Самым ярким примером является программа ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка. Она предназначена для тех пар, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. По сравнению с другими, ипотечный кредит «Молодая семья» предусматривает более низкий первоначальный взнос, возможность отсрочить погашение основного долга на период строительства жилья и в случае рождения ребенка. И при расчете суммы кредита можно учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей³⁴.

     Интересную  ипотечную программу для молодых  семей разработал банк ВТБ24. Программа  называется "Ипотека + материнский  капитал". Фактически, по этой программе, молодая семья может получить ипотечный кредит без первоначального  взноса, использовав в качестве него средства материнского капитала³⁵.

     Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

     Выделяют  следующие этапы ипотечного кредитования:

     Схема ипотечного кредитования:

     1.   Заёмщик заполняет заявление  на выдачу ему кредита для  приобретения квартиры и представляет  его в банк вместе со всеми  необходимыми документами.

     2. Сотрудники Банка анализируют  информацию о заёмщике, проверяют  его кредитоспособность и при  положительном заключении выносят  заявление заёмщика на заседание  Кредитного комитета.

     3. Кредитный комитет приглашает  заёмщика на очередное заседание  и принимает решение о возможности  выдачи ипотечного кредита, его  размере и размере первоначального  взноса. По усмотрению Банка, такое  решение может быть принято  в отсутствии заёмщика.

     4. Заёмщик открывает в Банке  "Ипотечный" счет и вносит  на него первоначальный взнос  в размере, согласованном с  Банком, но не менее 30% от стоимости  приобретаемой квартиры. Этот взнос  заёмщик может в любой момент  до выдачи кредита снять со  счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

     5. Банк выдает заёмщику на руки  Ипотечный сертификат с указанием  суммы утвержденного Банком размера кредита.

     6. Заёмщик самостоятельно или с  помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

     7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

     8. После проверки документов на  приобретаемую квартиру и при  необходимости (по усмотрению  Банка) повторной проверки платёжеспособности  заёмщика Банк заключает с  ним кредитный договор и перечисляет  средства на специальный ссудный  счет.

     9. Заёмщик, продавец жилья и Банк  заключают трёхсторонний договор  купли-продажи квартиры и ипотеки,  который регистрируют в установленном  законом порядке (производится  нотариальное удостоверение и  государственная регистрация перехода  прав собственности и ипотеки).

     10. Банк перечисляет (или выдаёт  с лицевого счёта в наличной  форме) продавцу жилья полную  стоимость квартиры (т.е. сумму  первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение  продавцом стоимости квартиры  наличными в долларах США. 

     11. Заёмщик заключает договор страхования  квартиры в пользу Банка. 

     12. Банк уступает Московскому ипотечному  агентству право требования по  договорам кредитования и ипотеки. 

     13. Банк продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока  действия кредитного договора, т.е.  в установленные соответствующим  графиком сроки принимает от  заёмщика все положенные выплаты  по предоставленному кредиту  и своевременно перечисляет их  на расчетный счет Московского  ипотечного агентства. 

     14. После полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке  (погашение долга по кредиту  и выплата процентов) оформляется  прекращение залога квартиры  и всех ограничений на распоряжение  ею.³⁶

     Схематически  порядок предоставления кредита в Сбербанке РФ г. Ярославль представлен на рисунке 8. 

     

     Рис. 8. Схема предоставления ипотечного кредита Сбербанком РФ.

     На  предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую  информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих  нравах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения  заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная  сумма кредита, согласовываются  процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих  расходов заемщика, заполняется заявление  на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление  включает следующую информацию:

        - желаемые условия кредита: вид,  общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного  платежа;

        - описание покупаемой собственности:  адрес, юридическое описание;

        - источник первоначального платежа;

        - назначение кредита: покупка,  строительство, рефинансирование  собственности и т. д.;

        - биографические сведения: уровень  образования и профессиональной  квалификации;

        - сведения о работе и источниках  дохода;

        - сведения об активах и обязательствах.³⁷

        Кредиты предоставляются при  условии наличия у заемщика  первоначального капитала в размере  не менее 30 — 50% от рыночной  стоимости приобретаемого жилья  (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

        Цель следующего этапа “Сбор  и проверка информации о клиенте  и залоге” выявление потенциальных  некредитоспособных заемщиков, для  чего проводят проверку трудоустройства  клиента, подтверждение его текущих  доходов и расходов, проверку  клиента 429 службой экономической  безопасности кредитного учреждения  и оценку собственности клиента,  предполагаемой к продаже для  получения суммы первоначального  взноса, оценку предмета залога. Заемщику поясняют требования  кредитного учреждения к предмету  кредитуемой сделки: приобретаемая  недвижимость должна быть ликвидной,  права со стороны третьих лиц  на объект залога должны отсутствовать  и т.п. По результатам повторного  собеседования проводится тестирование  заемщика. Тест-анкета обычно содержит  следующие вопросы, имеющие балльную  оценку: