Проблемы ипотеки в России

     Таблица 9

     Комиссии  за выдачу ипотечного кредита⁴⁸

     Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Первоначально сумма ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 70-80%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.

     Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

     Процент дохода заемщика, который допустимо  направить на погашение ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение кредита  может быть направлено не более 35%, но при условии высоких доходов  заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь  ввиду, что в расчет принимаются только стабильные, регулярные доходы, подтвержденные какими-либо документами.

     Не  менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье. При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

     Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме⁴⁹.

                                                                                                         (4)

     X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; m - срок кредита, в месяцах.

     Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

     Для заемщика, согласного выплачивать в  счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два  варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

     В случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Сравнение методов платежа из ипотечный кредит приведено в таблицах 11 и 12.

Таблица 11

Расчет  дифференцированных платежей за первый  год ипотеки ⁵⁰

     Таблица 12

Расчет  аннуитетных платежей за первый год ипотеки ⁵¹

     Увеличить сумму ипотечного кредита, которую  готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек.

     При расчете максимальной суммы ипотечного кредита, порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства с заемщиком и соотношения доходов самого заемщика и привлеченных им созаемщиков.

     Кроме того, созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту. Мера этой ответственности фиксируется в договоре ипотеки. Существуют варианты, когда созаемщик и ипотечный заемщик в равной степени отвечают по ипотечному кредиту, или когда созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит.

     В соответствии с Российским законодательством, супруг (супруга) автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. В случае, если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по ипотечному кредиту или равных прав на приобретаемую ипотечную недвижимость, необходимо составлять брачный контракт. Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита..

     Таким образом, построенная на сегодняшний  день модель ипотечного кредитования больше удовлетворяет интересы кредитора, чем заемщика. Это связано, в первую очередь, с недостаточными темпами  строительства нового жилья в  целом по РФ, а также неуверенностью банков в возврате столь долгосрочных кредитов.

2.2. Условия предоставления ипотечного кредита в банках г. Ярославля

     Вследствие  постепенного широкого развития и большой  значимости для домашних хозяйств и  экономики в целом вопросы  потребительского кредитования в настоящее  время приобретают все большую  актуальность. В последнее время  существенно меняется отношение  населения страны к «жизни в долг». Ведь с помощью потребительского кредита можно не только приобрести квартиру, дом, земельный участок.

     Уже сейчас между банками развернулась жесткая конкурентная борьба, населению  предлагаются различные кредитные  продукты. Многие банки, в том числе  и со стопроцентным иностранным  участием, сегодня всерьез намерены освоить этот вид деятельности. Итак, рассмотрим предложения банков г. Ярославля по потребительским кредитам для населения.