Проблемы ипотеки в России

     Для рассмотрения выбрано 3 банка: Сбербанк, Альфа-банк и Райффайзен банк. Список документов, необходимых для получения ипотечного кредита, приведен в таблице 13.

     Таблица 13

     Документы, необходимые для  получения ипотечного кредита ⁵²

Документ	Сбербанк	Альфа-банк	Райффайзен банк
Заявление	+	+	+
Паспорт	+	+	+
Сведения  о доходах	+	+	+
Документы залога	+	-	+
Трудовая  книжка	+	+	+
Сведения  о браке	-	+	+
Военный билет	-	+	+
Свидетельство о регистрации  по месту пребывания	-	-	+

     В таблице приведены основные, требуемые  большинством банков, документы. Наиболее требовательным к документам является Райффайзен банк, наименее – Сбербанк. Документы характеризуют желание заемщика получить кредит, а также его финансовое, трудовое и часто семейное положение. Данная информация необходима банкам для проверки обеспечения возвратности кредита, а также его суммы и процентной ставки за пользование, которые устанавливаются в кредитном договоре.

     Все эти банки предъявляют сходные  требования к заемщикам (табл. 14):

     Таблица 14

     Требования  к заемщикам для  получения ипотечного кредита⁵³

Параметр	Сбербанк	Альфа-банк	Райффайзен банк
Возраст заемщика	От 21 года до 75 лет	От 21 года до 59 лет	От 24 лет до 60 лет
Стаж  работы	Не менее 6 месяцев  на текущем месте работы	Не менее 4 месяцев  на текущем месте работы	Не менее 6 месяцев
Минимальный уровень дохода	Не указан	25 000 руб.	20 000 руб.
Требования  к созаемщикам	Не более 3 лиц, супруг (супруга) - обязательно	Только супруг (супруга)	Не более 3 лиц, супруг (супруга) - обязательно
Другое	Не указано	Не указано	Отсутствие  судимостей; хорошая кредитная история

     Банки предъявляют одинаковые требования к заемщикам и созаемщикам, менее требовательным является Сбербанк.

     Для сравнения предлагаемых банками  программ целью ипотеки выбрано  жилье на первичном рынке (построенное  и сданное в эксплуатацию). Рассмотрим основные параметры предлагаемых банками  в данном случае ипотечных программ (доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ).

     Таблица 15

Сравнение ипотечных кредитов в банках Ярославля⁵⁴

Показатель	Сбербанк  РФ	Альфа-банк	Райффайзен банк
Название  кредита	Приобретение  готового жилья	Кредит на приобретение дома (коттеджа)	Кредит на покупку  квартиры в новостройке
Возраст заемщика	От 21 года до 75 лет	От 21 года до 59 лет	От 24 лет до 60 лет
Срок  рассмотрения кредитной  заявки	В течение 5-10 рабочих  дней со дня предоставления полного  пакета документов.	В течение 5-10 рабочих  дней со дня предоставления полного  пакета документов.	В течение 5-10 рабочих  дней со дня предоставления полного  пакета документов.
Валюта  кредита	Рубли РФ / Доллары  США / Евро	доллары США/Рубли  РФ	рубли
Сумма кредита	300 тыс. руб./10 тыс. долл. США/ 7 тыс. евро - 85% договорной  стоимости кредитуемого жилого  помещения	1,25 – 7,5 млн.  руб./ 50-250 тыс. долл. США	от 500 тыс. рублей до 26 млн. рублей
Размер  первоначального  взноса	От 10 %	От 40%	От 15%
Срок  кредитования	До 30 лет	от 5 до 25 лет	от 1 года до 25 лет
Процентная  ставка, % годовых	12,25 – 15,25 рубли 10,10 – 14,00 долл. США и евро	14,40 – 15,95 рубли 13,20 – 17,40 долл. США	От 14% до 15%
Форма кредитования	Единовременное  зачисление средств на текущий счет Клиента, открытый в Банке
Погашение кредита	производится  равными ежемесячными платежами
Досрочное погашение кредита	Не ограничено	Минимальная сумма 25 тыс. руб.	Минимальная сумма 30 тыс. руб.
Пеня  за возникновение  просроченной задолженности  по уплате основного  долга и\или процентов	0,5 процентов  от суммы просроченного платежа  за каждый день просрочки с  даты, следующей за датой наступления  исполнения обязательства, установленной  кредитным договором, по дату  погашения просроченной задолженности  (включительно).	Не указано	0,1% от суммы  просроченного платежа, взимается  за каждый календарный день  просрочки при нарушении сроков  погашения кредита.
Обеспечение по кредиту	Залог кредитуемого или иного жилого помещения; страхование передаваемого  в залог имущества  от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.	залог (ипотека) приобретенной в кредит квартиры; страхование имущества  и жизни	залог прав требования по заключаемому заемщиком договору долевого участия, а после оформления права собственности залог (ипотека) приобретенной в кредит квартиры.

     Из 3 рассмотренных банков наиболее либеральным  является Сбербанк. Он предлагает наименьшие процентные ставки при длительном сроке  кредитования, а также требует  меньшее количество документов.

     Для примера возьмем следующий случай: заемщику необходимо 1,5 млн. руб. на срок 15 лет. Первоначальный взнос составил 15% от стоимости жилья. Он предоставил  в банки справку 2-НДФЛ и подпадает  под категорию общих условий. С помощью кредитных калькуляторов  на сайтах данных банков рассчитаем приблизительные  основные параметры кредита:

     Таблица 16

Сравнение выдаваемых кредитов⁵⁵

Показатель	Сбербанк  РФ	Альфа-банк	Райффайзен банк
Предлагаемая  ставка процента, %	13,75	15,5	15
Ежемесячный платеж, руб.	19,724.21	21,289.12	21,025.26
Переплата, руб.	2,050,465.63	2,302,351.92	2,264,705.88
Полная  стоимость кредита, %	16,02	17,86	17,34

 

     Таким образом, чтобы взять ипотечный  кредит, заемщик должен быть старше 21 года и иметь стаж работы не менее 6 месяцев при заработной плате  более 40 тыс. руб., а также хорошую  кредитную историю. Ипотечный кредит выгоднее брать в Сбербанке, так  как он предоставляет наиболее выгодные условия. Однако, ипотека по-прежнему остается недоступной для большой части населения области.

 

3. Проблемы и перспективы ипотеки в РФ

3.1. Проблемы ипотеки  в России

     В настоящее время в Российской Федерации существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки⁵⁶:

     1) Сроки кредитования. В различных банках они составляют  от 1 года до 30 лет, что является  серьезным психологическим фактором, вместе в высокими процентами за пользование кредитом сдерживающим рост рынка ипотечного кредитования.

     2) Высокие процентные ставки, в  связи, с чем ипотечное кредитование  в России не становится массовым  и большинство россиян не могут  воспользоваться ипотекой.

     3) Психологические  факторы, главным из которых  является национальная особенность  большинства населения — нежелание  жить в долг.

     4) Низкие объемы  и невысокое качество нового  жилищного строительства в субъектах  Российской Федерации, которые  обусловливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

     5) Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  наличии этих структур в России  не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  следовательно, невысока эффективность  всей системы, завышены расходы  на совершение сделок.

     Основные  проблемы ипотеки в РФ, которые выделяются рядом специалистов, представлены в табл. 17.

     Таблица 17

     Проблемы  ипотеки в РФ⁵⁷

Проблема	Лаврушин  О. И.	Асаул А. Н.	Шаккум  М. Л.	По  нашему мнению
Низкая  доступность кредитов для населения	+	+	+	+
1 Отсутствие  долгосрочных кредитных  ресурсов у банков	2  -	3  -	4  +	5  -
Высокие расходы на оформление жилья в кредит (5-10% от цены покупаемой квартиры)	+	-	+	-
Незавершенность нормативно-законодательной  базы ипотечного кредитования	+	+	-	+
Отсутствие  достаточного опыта  применения законодательства об ипотеке	+	-	-	+
Неразвитость  инфраструктуры рынка	+	+	+	+
Значительная  доля задолженностей по погашению ипотечного кредита	+	-	+	+

 

     Таким образом, можно выделить основные проблемы ипотеки в РФ, с которыми согласны большинство специалистов. Такими в первую очередь являются низкая доступность кредитов для населения и неразвитость инфраструктуры рынка.

       Также существует и ряд других проблемных моментов в вопросах ипотечного кредитования. Так, например, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры.

     В ряде случаев, банк с целью подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию – все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика⁵⁸.

     Немаловажная  роль в успехе ипотечной сделки принадлежит  риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может  возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера  и вопрос определения объема оплаты услуг. Специалисты считают, что  прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

     Многие  покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может  достигать 6-8%. Этому способствует, с  одной стороны, высокий уровень  образованности потенциальных заемщиков  и с другой, – низкий уровень  квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг  риелтора и ипотечного брокера, владеющих  всеми актуальными сведениями о  существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать  банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число  одобренных кредитов выданными.