Зземельные отношения и принципы их регулирования

Для проведения аукциона для жилищного  строительства необходимо дополнительно:

а) разрешенное использование такого земельного участка;

б) технические условия подключения  такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

в) плата за подключение;

г) для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства - основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Аукцион по продаже земельного участка для  жилищного строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца земельного участка  или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

В качестве организатора аукциона выступает  продавец земельного участка или  права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Продавец  земельного участка или права  на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную  цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона устанавливает время, место  и порядок проведения аукциона, форму  и сроки подачи заявок на участие  в аукционе, порядок внесения и  возврата задатка, величину повышения  начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной  власти или органа местного  самоуправления, принявших решение  о проведении аукциона, о реквизитах  указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том  числе о местоположении, о площади,  о границах, об обременениях земельного  участка, об ограничениях его  использования, о кадастровом  номере, о разрешенном использовании  земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета  аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие  в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате  и о времени начала и окончания  приема заявок на участие в  аукционе;

8) о размере задатка, о порядке  его внесения участниками аукциона  и возврата им, о реквизитах  счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

Для участия в аукционе заявители  представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе  по установленной форме с указанием  реквизитов счета для возврата  задатка;

2) выписка из Единого государственного  реестра юридических лиц - для  юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение  задатка. Организатор аукциона не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в пункте 12 статьи 38.1 ЗК РФ.

Прием документов прекращается не ранее чем  за пять дней до дня проведения аукциона. Заявка на участие в аукционе, поступившая  по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

Один  заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявитель не допускается к участию в  аукционе по следующим основаниям:

1) непредставление определенных пунктом  12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении  аукциона, до дня окончания приема  документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в  аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям не допускается.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

Заявители, признанные участниками  аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

Организатор аукциона обязан вернуть  внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется  последнее предложение о цене приобретаемого в собственность  земельного участка или о размере  арендной платы.

Результаты аукционов оформляются  протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе  сведения о местоположении, о  площади, о границах, об обременениях  земельного участка, об ограничениях  его использования, о кадастровом  номере, о разрешенном использовании  земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность  земельного участка или размер  арендной платы.

Организатор аукциона в течение  трех дней со дня подписания протокола  о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в  аукционе, но не победившим в нем.

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1) в нем участвовали менее  двух участников;

2) после троекратного объявления  начальной цены предмета аукциона  ни один из участников не  заявил о своем намерении приобрести  предмет аукциона по начальной цене.

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по первой из указанных  причин, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи  или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Порядок проведения аукциона по продаже права  на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в целом такой же, как и по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства. Статья 38.2 ЗК РФ закрепляет лишь некоторые особенности:

1) дополнительную информацию, указываемую  в извещении о проведении аукциона;

2) возможность установления дополнительных  требований, касающихся комплексного  освоения земельного участка;

3) необходимость представления заявителями  для участия в аукционе дополнительных документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Согласно  пункту 7 статьи 38.2 ЗК РФ победителем  аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право  на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

 

7.3. Переход права на земельный  участок при переходе права

собственности на здание, строение, сооружение

 

Согласно  пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся  на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если  недвижимость находится на земельном  участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве  предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.