Основные понятия и особенности земельной аренды

Президент Российской Федерации решил регулировать ход  реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации  принял Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы». Указ установил продажу (передачу в  собственность) колхозниками и работниками  совхозов своих земельных долей: при выходе на пенсию (по старости или  инвалидности); при переселении в  другую местность; при передаче в  собственность по наследованию; при  внесении вырученных средств в местную  перерабатывающую промышленность. 

Колхозники, работники  совхозов получили право продавать  свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим  на работу в совхоз. 

Таким образом, права  указанных граждан на продажу  земельных участков были расширены  по сравнению с Конституцией и  ЗК РСФСР. 

Из названных положений  Указа исходило и постановление  Правительства Российской Федерации  от 29 декабря 1991 года о реорганизации  колхозов и совхозов, в котором  предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы  хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы  и др.). Это противоречило Конституции  и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд  не отреагировал на это. Реформа продолжилась. 

Законодательными  актами Верховного Совета Российской Федерации регулировались и регулируются плата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями); залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Признано было необходимым  принять закон об ипотеке. 

Законодательный орган  – Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности  на землю. 

В Конституцию РФ (ст. 12) были внесены дополнения и  изменения, которыми разрешалась свободная  купля-продажа земельных участков гражданами в четырех случаях  – для ведения[3]: 

Ø  личного подсобного хозяйства; 

Ø  садоводства; 

Ø  дачного строительства; 

Ø  индивидуального  жилищного строительства. 

Конституция и Закон  не позволяли регулировать земельные  отношения с учетом требований земельной  реформы. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в  указном порядке. 

Указом Президента Российской Федерации «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы» от 27 октября 1993 г. было установлено, что земля – имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским  правом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать  ГК РФ. 

24 декабря 1993 г.  Президент Российской Федерации  принял Указ № 2228 «О приведении  законодательства Российской Федерации  в соответствии с Конституцией  РФ». Он отменил часть ЗК  РСФСР, ряд статей Закона о  крестьянском (фермерском) хозяйстве,  Закон о земельной реформе  реформе, 8 статей Закона о зерне. 

В соответствии с  Указом Президента Российской Федерации  «Об основных положениях Государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» продолжалась приватизация земель. В основных положениях содержатся два  раздела «4» и «4.10», специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с  землей включились органы Госкомимущества. 

Еще более важное значение имеет Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. Он еще более расширяет земельную реформу. 

Указом предусмотрены  важные меры по закреплению прав граждан  на земельные участки и доли и  на свободное распоряжение ими в  самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организаций  фермерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадебных участков; предоставлено  право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотрено  право местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей  для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т.д. 

Преобразование государственных  предприятий в арендные широко проводилось  на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных  предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных  обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной  из ее форм преобразование в акционерные  общества и арендных предприятий. Таким  образом, применение договора аренды предприятий  в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет. 

Действующий Федеральный  закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в  этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных  и муниципальных предприятий  в отведенный срок, по истечении  которого право на их выкуп будет  признано утратившим силу. 

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года. 

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной  в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных  актов, касающихся этих отношений, а  также сохранены стабильные нормы  ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в  ней содержится немало новелл. В  Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в  новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации  регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации  рассматриваемых отношений. 

В главе 34 выделен  комплекс общих норм, действие которых  распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоров  осуществляется главным образом  по предмету (объекту) аренды, но учитываются  и другие моменты: например, сфера  применения договора и специализация  арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при  лизинге и пр. 

Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено  специальное регулирование, а также  распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована  специальными нормами, относящимися к  соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.). 

Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем  возможность применения в определенных случаях других законодательных  и иных правовых актов, дополняющих  его нормы или устанавливающих  специальные правила для отдельных  видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что  законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. 

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным  законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе распоряжаться  им, в том числе сдавать в  аренду, если соответствующие земли  не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве  передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено  законом или договором. 

В Земельном кодексе  РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам  пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года. 

Аренде земельных  участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ. 

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем  проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен  Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил). 

За арендатором  участка закреплены довольно широкие  права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду  без согласия собственника (но с  уведомлением его), если иное не предусмотрено  договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому  лицу, внесению в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д. 

Условия аренды и  выкупа земельных участков, на которых  находятся приватизированные объекты  недвижимости, определяются Законом  о приватизации (ст. 28). По желанию  собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся  к государственной или муниципальной  собственности, земельный участок  может быть предоставлен ему в  аренду на срок до 49 лет. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Понятие арендных отношений и аренды земли

2.1 Понятие и основные  признаки аренды  земли. Законодательство  об аренде

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так  и в иных сферах, включая бытовую.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса  РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества  лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование (или  только пользование) другому лицу без  перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором  взятого внаем имущества, но в  этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

 В-третьих, договор  аренды всегда возмездный: арендатор  обязан платить за пользование  имуществом (в отличие от безвозмездного  договора ссуды).

Поскольку права  и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится  к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу  имущество передается арендатору в  его владение и пользование. Но с  развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется  арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор  получает право в течение определенного  времени работать с соответствующей  техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и  «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой  аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях  термина «аренда», а в других –  «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой  их наименования в определенных сферах[4].

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения  гражданину для проживания в нем  между сторонами заключается  договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный  вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться  юридическим лицам (с условием использования  их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды.