Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Жилищный кодекс РФ о коммунальных квартирах упоминает в ряде статей: ст. 46 устанавливает порядок заселения жилых помещений, ст. 59 устанавливает порядок предоставления комнат в них, ст. 41 говорит о праве собственности владельцев комнат на совместное имущество и т. д. Но определение коммунальной квартиры в ЖК РФ отсутствует. Однозначно ответить на вопрос: «что такое коммунальная квартира?» не сможет даже самый опытный юрист. Есть лишь частные определения этого термина. Исходя из выше сказанного, предлагаем внести в ЖК РФ следующее дополнение: «Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством».

Интересна точка зрения Борисенко А.В.19, рассматривающая квартиру в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений. Она относит ее к сложным вещам, как состоящую из главной вещи, непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи, и связанных с ней общим назначением. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилищный кодекс РФ дает определение комнаты. Комнатой признается «часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)». На наш взгляд, данное определение не полно, и должно выглядеть следующим образом: комната - жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования квартиры, жилого дома или иного гражданского здания.

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть

помещения, предназначенная и используемая для жилья.

При технической инвентаризации жилой комнатой определяют часть квартиры, общежития, отделенную от других помещений (комнат) перегородками, имеющую дневное освещение и предназначенную для проживания, внеклассных занятий, отдыха.

Две комнаты квартиры считаются смежными, если их разделяет общая стена или перегородка. Если две комнаты сообщаются между собой и через одну из них имеется выход в коридор или на лестничную клетку, то последнее помещение будет смежной проходной комнатой. Две смежные комнаты квартиры, не имеющие внутреннего сообщения между собой, а только выходы в коридор, считаются изолированными комнатами. В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят: коридоры, холлы, кухни, уборные, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Глава 2. Право собственности (и иные вещные права) на жилую недвижимость

1. Право собственности на жилую недвижимость

Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.

Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).

Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений, на наш взгляд, являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты. В теории гражданского права основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. В отличие от титульного, беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые подразделяются на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь; и на производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131,219 ГК, ст. 18 ЖК РФ).

До момента государственной регистрации, вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимостей, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п.1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению.

Регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае его приватизации, а также, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости совершения сделки с таким объектом20, т. е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства (п.2 ст.25 Закона о регистрации). В остальных ситуациях речь идет о совокупности строительных материалов и конструкций, остающихся движимым имуществом. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации21.

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Безвозмездное приобретение возможно в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство; получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной; использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. С этого момента желающие получить жилье от государства должны отвечать двум основным требованиям: во-первых, необходимо быть малоимущим, а во-вторых, надо быть нуждающимся в жилом помещении. По договору социального найма жилье предоставляется из государственного или муниципального жилищного фонда.

          Согласно Жилищному Кодексу "малоимущество" гражданина определяется на основании  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества  подлежащего налогообложению, находящегося  в собственности семьи. Надо сказать, что единого порядка определения "малоимущий гражданин" не существует. Уровень жизни по стране различается, так что каждый субъект РФ  разрабатывает специальный закон, который и определяет порядок  признания гражданина малоимущим.

          Основания для признания гражданина  нуждающимся в жилом помещении  определены ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Он должен удовлетворять следующим требованиям:

          - не являться нанимателем или  членом семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма либо собственником или  членом семьи собственника жилого  помещения;

          - являться нанимателем или членом  семьи нанимателя по договору  социального найма либо собственником  или членом семьи собственника  жилого помещения, но такого, в  котором общей площади на каждого  члена семьи приходится меньше  учетной нормы;

  Учетная норма - это тот размер площади жилья, меньше которого по закону у человека быть не должно. Конкретный размер учетной нормы устанавливает орган местного самоуправления. В городе Барнауле устанавливается учетная норма площади жилого помещения в муниципальном жилищном фонде в размере не более 12 кв. метров общей площади на одного члена семьи, и в предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере не менее 14 кв. метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи22.

          - проживать в помещении, не отвечающем  установленным требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое  помещение, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции";

          - проживать в квартире, занятой  несколькими семьями, если в составе  семьи имеется больной, страдающий  тяжелой формой хронического  заболевания, при котором совместное  проживание невозможно. Перечень  заболеваний утвержден Постановлением  Правительства РФ от 16.06.2006г. №378.

          Важно помнить, что граждане, ухудшившие  сами свои жилищные условия (например, поменявшие большую площадь на  меньшую, подарившие недвижимость, выселенные из квартиры за  противоправные действия), могут  быть приняты на жилищный учет  не ранее чем через 5 лет с  момента совершения намеренных  действий, приведших к ухудшению  жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ).

Правительством РФ утверждена федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы. В ее состав включены Правила устанавливающие порядок выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, в которых указано что, государственный жилищный сертификат  является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения 23.

В Алтайском крае утверждена краевая целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей" на 2011 – 2015 годы, разработанная в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1996-р, а также законом Алтайского края от 5 ноября 2001 года № 87-ЗС "О государственной региональной молодежной политике в Алтайском крае". В рамках программы молодым семьям при решении жилищной проблемы предоставляется возможности получения социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета24. Социальная выплата предоставляется молодой семье в безналичной форме путем зачисления бюджетных средств на счет по обслуживанию государственных программ, открытый в банке. Молодая семья имеет право использовать социальную выплату на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома.

Сегодня решение проблемы обеспечения жильем россиян Правительство РФ видит в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Основа Концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке25. На сколько эти надежды оправданы, покажет время.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.26. В субъектах РФ действуют представительства федерального оператора.

Администрацией Алтайского края в 2002 году создано Открытое акционерное общество "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию". ОАО "АЖИК", является региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в г. Москве 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом, реализует государственную программу развития рынка ипотечного кредитования, важную составляющую приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", на территории Алтайского края.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.