Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК). Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает пользу, выгоду, доходы. Использование жилых помещений ограничено законом. Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют строго целевое назначение. ГК установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК).

Регулирование дальнейших правоотношений содержится в нормах ст. 671 ГК. Заключение договора коммерческого найма возможно на срок до 5 лет (ст. 683 ГК). Однако наниматель, арендатор жилого помещения в доме, квартире, принадлежащем гражданину на праве собственности не вправе требовать возобновления договора, если он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока. Таким образом, нанимателю по договору коммерческого найма предоставляется срок для покупки иного жилого помещения. В настоящее время судебная практика использует заключение договора коммерческого найма в судебном порядке при спорах, возникающих между собственником жилого помещения и иными лицами (не имеющими прав на жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК) при смене собственника27.

Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК). Собственник жилого помещения вправе в соответствии с п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Нормы ст. 288 и 293 ГК ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы. Права собственника - обладателя вещного права - по действующему законодательству защищены менее чем обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма и вещные права (производные от права собственности) - права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В связи с этим необходимо урегулировать приоритет вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.

Жилая недвижимость как объект права собственности может находиться в индивидуальной собственности, общей собственности. Субъектами права собственности являются физические и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также международные организации и иностранные государства,.

Правовым режимом имущества, нажитого супругами во время брака, является режим совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК). Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен и в отношении имеющегося и будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Переход

права собственности на недвижимое имущество на основании брачного договора подлежит государственной регистрации.

В развитие п. 3 ст. 253 ГК п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установлено законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст.34 СК РФ). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены правом пользования.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости с целевым назначением включает в себя и право на общее имущество многоквартирного дома (право на общее имущество в кондоминиуме).

Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирном доме обладает рядом признаков: отсутствие возможности выдела долей в натуре; невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения28.

Жилищный кодекс РФ предусматривает создание товарищества собственников жилья, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник в многоквартирном доме имеет право собственности на помещения (жилые или иные); право общей долевой собственности (на общее имущество).

Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК), мены (ст. 567 ГФ), дарения (ст. 572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.

Гражданское законодательство не знает исчерпывающего перечня договоров. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Правоприменительную практику гражданского законодательства расширил договор долевого участия в строительстве жилья.

В юридической литературе имеет место точка зрения, что долевое участие в строительстве - собирательное понятие для обозначения отношений, возникающих по поводу строительства жилого дома, и оно не определяет правовой природы заключаемых соглашений. При этом единство объекта (строящийся дом) не предопределяет единства правоотношений29. Так JI.C. Зуев разделил эти отношения на следующие группы:

●отношения, вытекающие из договоров простого товарищества, регулируемые главой 55 ГК; по договору простого товарищества результат совместной деятельности является общей долевой собственностью товарищества (ст.1043 ГК), т.е. у сторон договора возникает вещное право - право долевой собственности;

●отношения, связанные с вложением инвестиций в капитальное строительство, регулируемые ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». У инвесторов возникает обязательственное право (ст. 307 ГК) - право требования квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома;

●отношения, связанные с привлечением заказчиками денежных средств физических и юридических лиц.

Договор долевого участия в строительстве не подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит право собственности на объект, завершенный строительством в установленном порядке. Основанием регистрации права собственности являются договор долевого участия в строительстве и передаточный акт.

Стороны (застройщик и инвестор (участник строительства)) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме.

Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта (квартиры, кладовой и т.д.). Интерес сторон направлен на создание вещи для удовлетворения, как правило, жилищной потребности одной из сторон договора. Долевик (инвестор, участник строительства) финансирует строительство объекта недвижимости либо его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Долевик имеет право требования только на предмет договора долевого участия. Собственником вещи, созданной по договору подряда, является заказчик. Он имеет право распоряжения помещениями, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия. Предмет договора определяет существенные условия договора: индивидуально определенный объект недвижимости (части в составе отдельного объекта), местонахождение объекта (адрес, номер позиции, литер блока);

• срок окончания строительства (как правило, условие ставится в зависимость от непрерывного обеспечения финансирования строительства объекта всеми долевиками, выполнения условий договора всеми участниками строительства);
• цена договора (объем инвестиций), условия и порядок изменения цены (внесения инвестиций);

-   ответственность сторон  в случае невыполнения обязательств.

Стоимость 1кв. м строительства жилья в течение времени меняется, поэтому при оплате частями в договоре предусматривается оплата стоимости 1 кв. м на момент оплаты и фиксируются оплаченные квадратные метры дополнительным соглашением к основному договору.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК и ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»30, может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения соответствующего пункта в договор долевого участия в строительстве: «Долевик может выйти из договора путем оформления договора «переуступки-долга» с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».

Основанием государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт. Регистрационная палата ЧР также требует представить расписку - заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции. Данная расписка представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если договор (договор цессии) заключен в нотариальной форме, то расписка не требуется.

Для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить: 1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок); 2) разрешение на строительство объекта; 3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт Государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта; 4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора. Объект должен быть распределен полностью без остатка; 5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику; 6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений; 7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса; 8) технический паспорт на объект в целом.

Л.Г. Сайфулова полагает, что заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме договоры долевого участия обычно являются по своей природе договорами купли-продажи31. Мы  не согласны с этим, нельзя купить объект, который в природе не существует.

Договор долевого участия в строительстве получил широкое распространение на практике, однако он остается рискованным инвестированием. На наш взгляд, местные органы исполнительной власти при ведении реестра объектов незавершенного строительства обязаны вести реестр дольщиков.

При рассмотрении споров, связанных с ненадлежащим исполнением договоров долевого участия в строительстве жилья, суд использует нормы ст.706 ГК об ответственности генерального подрядчика, подрядчика, ст.754 ГК об ответственности подрядчика за качество работ, ст.779 ГК о договоре возмездного оказания услуг. Суды применяют нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", мотивируя это тем, что истцами было заказано выполнение для себя работ исключительно для удовлетворения личных бытовых нужд, улучшения своих жилищных условий, а исполнитель взял на себя данные обязательства по договору.

Право собственности членов жилищных и жилищностроительных кооперативов не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.4 ст.218 ГК и ст. 129 ЖК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива.

В земельном кодоксе РФ используемый земельный участок определен как основа объекта недвижимого имущества. Это положение является одним из основных начал (принципом) земельного законодательства. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов означает, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом (абз. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с этим принципом собственники помещений, являющихся частью недвижимого объекта, имеют преимущественное право (в том числе исключительное) при оформлении прав на земельный участок, на котором находится объект (п.п.1-4 ст.36 ЗК РФ).