Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на жилую недвижимость, возведенную или созданную им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости по ее природе может возникнуть при наличии у лица и иного права на землю (например, права аренды). По договору продажи жилого дома, домовладения продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК). Предусмотрены два варианта договора при наличии у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей недвижимости к покупателю переходит право собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец.

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, если она принадлежит одному лицу, производится вместе с земельным участком за исключением случаев:

1. при отчуждении части жилой недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2. при отчуждении этой недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ).

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом прямо разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Иные вещные права на жилую недвижимость

Основные отношения застройки земельного участка (ст. 263 ГК) урегулированы ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти (п.1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Право пользования жилым помещением. Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК). ГК признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК). По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение переходит к другому лицу. Законодатель уравнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика, для которых переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращение договора найма.

Право членов семьи собственника обременяет недвижимость, следует ее судьбе, что сближает его с вещными правами32.

Близкими по своей природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи собственника является правоотношение пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК). Сингулярный наследник приобретает право пожизненного пользования через наследника, а не непосредственно от наследодателя.

Действительно, ст. 216 ГК, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Перечень ст. 216 ГК не является исчерпывающим. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные п. З, 4 ст.216 ГК (право следования и абсолютная защита)33.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении, если иное не установлено законом. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

В связи с этим, предлагаем дополнить п.1 ст.216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (статья 292)».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

1. Приватизация жилых помещений

К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК).

При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК).

Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.

В соответствии со ст. 166 ГК сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК.

Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).

В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию. О сходстве и различии данных договоров говорят и специалисты жилищного права, выделяя безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения)34. В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.

Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях35, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом36. Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма.

Передача осуществляется на бесплатной (безвозмездной) основе.

Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное получение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда, по достижении совершеннолетия.

В юридической литературе встречается мнение, что принцип одноразовости бесплатной приватизации не является безусловным. По мнению П.В. Крашенинникова, гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий и имеющий на праве собственности приватизированную квартиру вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры (приватизированной) в муниципальную собственность. И в результате такого отчуждения у гражданина должно вновь возникнуть право на бесплатную приватизацию жилья37.

Приватизация осуществляется с согласия38 всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или нескольких лиц (совместную или долевую).

Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 8 от 24 августа 1993г., в ред. от 21 декабря 1993г., от 25 октября 1996г. 39).

Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения. Принцип свободы договора действует в отношении граждан, желающих приватизировать занимаемое ими жилье на основании договора социального найма. Собственник обязан заключить с ним договор на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. Исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993г.).

Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими стать собственниками жилья. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия законных представителей. В соответствии со ст. 37 ГК разрешение органов опеки и попечительства требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, следовательно, при приватизации жилого помещения предварительного согласия органов опеки и попечительства не требуется. В городе Барнауле разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью, права на которое имеет несовершеннолетний (право собственности, право пользования) оформляется в виде постановления администрации соответствующего административного района города. Имеет место точка зрения, о возможности дополнить п. 2 ст. 26 ГК подпункта 5 о самостоятельной возможности несовершеннолетних от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья40. Мы отрицательно отношусь к данному предложению. Юридические последствия приватизации не могут быть осознаны в таком возрасте. В настоящее время законодательно право пользования жильем нанимателя жилого помещения по договору социального найма защищено от российской действительности лучше, чем право собственности на жилое помещение.