Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК). Конкретизация обязанности «содержание с иждивением» согласовывается сторонами в договоре. Стоимость всего объема содержания с иждивением обязательно указывается в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц (нижний предел) - не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст. 602 ГК).

При наличии в договоре условия о замене содержания периодическими платежами (ст.603 ГК), необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления; ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Если договором не установлен размер процентов за просрочку выплаты ренты, то в соответствии со ст. 588 ГК, плательщик уплачивает проценты, предусмотренные ст.395 ГК.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное в обеспечение пожизненного содержания, с согласия получателя ренты (ст.604 ГК). На наш взгляд, данное согласие должно быть ясно выражено, бесспорно, поэтому требует письменной нотариально удостоверенной формы. В связи с этим необходимо дополнить абз.1 ст.604 ГК указанным правилом. Плательщик обязан принимать меры по предотвращению снижения стоимости имущества.

Существенное нарушение обязательства плательщиком ренты дает право получателю ренты на односторонний отказ от рентного обязательства. Существенными нарушениями в дополнение к нарушениям при пожизненной ренте являются нарушения норм ст. 604 ГК. При этом получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то возможность истребования получателем ренты имущества у третьего лица решается в соответствии со ст. 302 ГК.

При заключении договора ренты возникает залог в силу закона, поэтому в ЕГРП вносятся записи о регистрации: права собственности получателя ренты; сделки; права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременениях рентой и залогом должны быть внесены без дополнительного заявления и дополнительной оплаты (как возникшие в силу закона).

Ипотека жилого помещения. Залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ст. 334 ГК). Возникновение залога в силу закона было нами рассмотрено в разделах, касающихся отчуждения жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК), заключения договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК), заключения договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ (ст. 1 Закона об ипотеке).

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть жилые дома, квартиры и части квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и др. Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей (в том числе незавершенные строительством), могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 ГК) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Пункт 2 ст. 335 ГК предусматривает, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности (ст. 209 ГК) или на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). По общему правилу запрещается залог "имущества, изъятого из оборота" (п. 1 ст. 336 ГК), "имущества, на которое не допускается обращение взыскания" (п. 2 ст. 336 ГК). Виды объектов, изъятых из оборота, "должны быть прямо указаны в законе" (п. 2 ст. 129 ГК). В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки, в связи с этим необходимо дополнить ст. 6 таким перечнем.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). На мой взгляд, ипотека возможна, если залогодателями являются все сособственники общей совместной собственности. В случае если залогодателем является один сособственник общей совместной собственности, то ипотека возможна только при выделении его доли.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250, 255 ГК о преимущественном праве покупки и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст.290 ГК, ст.75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п.4 ст. 74 Закона об ипотеке).

 Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу  с момента его государственной  регистрации (п.1, 2 ст. 10 Закона об  ипотеке). Регистрация ипотеки как  ограничения (обременения) права залогодателя  осуществляется на основе регистрации  договора об ипотеке, единовременно  по одному заявлению независимо  от возникновения основного обязательства. О. Ломидзе считает, что подход, снимающий  обусловленность регистрации ипотеки  возникновением основного обязательства, рассматриваемый в качестве приема  законодательной техники, может  быть оценен положительно, поскольку  он стабилизирует положение залогодержателя. Однако правило, согласно которому  право залога считается появившимся  с момента внесения в ЕГРП  записи об ипотеке, он не считает  положительным. Так как это возводит  теоретическую ошибку в ранг  общего правила64. Вывод сделанный О. Ломидзе о том, что ФЗ от 23 января 2002 г укреплено положение залогодержателя, правилен.

Существенными условиями договора об ипотеке являются: сведения о залогодержателе; предмете ипотеки; стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости, а также право, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, орган его зарегистрировавший (ст.9 Закона об ипотеке). Также необходимо соблюдение требований п.4 ст. 13 Закона об ипотеке, в котором определены условия, при которых закладная не составляется и не выдается. Договор об ипотеке может содержать элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК), предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Он может быть самостоятельным по отношению к договору, из которого вытекает обеспеченное ипотекой обязательство, либо составляет часть последнего, т.е. когда в основной договор, например в кредитный, включается раздел, содержащий специальные условия об ипотеке; либо сторонами составляется единый документ, что более распространено.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное (п.1 ст.47 Закона об ипотеке). Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается (п.5 ст.47 Закона об ипотеке).

Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации (п.1, 2 ст. 389 ГК).

Пункт 4 ст. 47 Закона об ипотеке и ст. 355 ГК устанавливает особое правило, характерное только для ипотеки. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по основному обязательству, если не доказано иное. Это позволяет избежать нотариального удостоверения сделки уступки и в том случае, когда в нотариальной форме заключен основной договор.

Согласно ст.382 ГК право (требование), принадлежащее кредитору (залогодержателю по договору об ипотеке) на основании обязательства (в данном случае обязательства, обеспеченного ипотекой), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора (залогодержателя по договору об ипотеке) переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства (ст. 384 ГК).

В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе мне видится только путь заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа, при имеющих место тенденциях развития ситуации в стране.

Заключение

Анализ теоретических трудов, действующего законодательства, практики его применения позволил сделать определенные выводы и предложения по проблемам жилой недвижимости как объекта гражданского права России.

1. Жилая недвижимость служит удовлетворению одной из основных потребностей граждан - потребности в жилье. Поэтому правовое регулирование жилой недвижимости, операции с ней требуют контроля государства. Право пользования жилым помещением ограничено целевым использованием. Гражданскому обороту подлежит изолированное жилое помещение.

Нормы ГК о недвижимом имуществе являются нормативной основой для формирования необходимых положений и специальных законов.

2.       Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям. Наиболее продуктивным из классификаций жилой недвижимости является деление жилых помещений на самостоятельные объекты: 1) многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом; 2) квартира в многоквартирном жилом доме; 3) квартира в ином гражданском нежилом здании; 4) комнаты (смежные и изолированные). Данные объекты необходимо рассматривать как единый объект, составными частями которого являются земельный участок, строение (жилое и(или) нежилое), квартира, комната(ы).
3.     Гражданское и жилищное законодательство не дает определения понятия жилого помещения. В целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК РФ, усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:
1. привести нормы ГК, ЖК РФ, другие нормативные акты, в которых речь идет о жилых помещениях в соответствие друг другу;
2. выработать и закрепить во всех названных нормативных актах единое определение понятия жилого помещения;
3. в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота.
4.       В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основания закону объявить его вещным правом.
5.       Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе, принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим, необходимо решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК.
6.       В ГК, ЗК РФ отсутствуют нормы о предоставлении жилого помещения при изъятии земельного участка и сроках реализации прав на компенсацию после принятия решения соответствующих органов об изъятии. Действующее законодательство имеет тенденцию к ухудшению прав граждан на жилье, что противоречит ст. 55 Конституции РФ. В связи с этим нормы ГК, ЖК РФ, ЗК РФ об изъятии земельного участка требуют дополнения.
7.        Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.