Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

2.1 Основные определения и понятия для проводимой оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией

Цена объекта – сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объектаоценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективное использование – использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затраты на воспроизводство – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

2.2 Последовательность определения стоимости

Проведение настоящей оценки включало в себя следующие этапы:

• заключение с заказчиком договора об оценке;
• осмотр оцениваемого имущества;
• сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (правоустанавливающих документов; информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной необходимой информации);
• сбор и обработка документов и информации, необходимых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества;
• анализ рынка, к которому относится оцениваемое имущество;
• выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;
• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом;
• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
• доходным подходом;
• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
• сравнительным подходом;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (согласование результатов оценки);
• составление и передача заказчику развернутого письменного Отчета об оценке.

2.3 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения

1. Результатом настоящей оценки является отчет об оценке(далее по тексту - отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.
2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемых прав собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным.
3. Оценка объекта оценки выполнена в допущении о том, что ограничения (обременения права) на объект оценки на дату проведения оценки, отсутствовали; выполненная оценка предполагает, что объект оценки никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.
4. Оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования;
5. Площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 5000 м2 пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений.
6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
7. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
8. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.
9. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.
10. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
11. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.
12. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.
13. Оцениваемое в настоящем отчете здание соответствует современным требованиям, строительным нормам, правилам, следовательно, может эксплуатироваться без ограничений.
14. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Идентификация объекта оценки

Перечень документов и других источников информации, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права серия 38-АД № XXXXXX от 21.09.2007 г» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 25.07.2003 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 25); вид права: собственность);

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права серия 38-АД № XXXXXX от 07.04.2006 г. (объект права:Земельный участок, площадь 2 000 кв.м. Земли населенных пунктов, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, уч. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX; субъект права: Открытое акционерное общество «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 25.07.2003 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 25); вид права: собственность);

3. Копия Кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра)  от 21.09.2007 г. № XX/XX-XXX (местоположение земельного участка: Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, ХХ; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX); составлен ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области;

4. Данные, полученные Оценщиком путем личного осмотра объекта оценки;

5. Устная информация, полученная от Заказчика.

Идентификация объекта оценки

Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: Нежилое 7-и этажное кирпичное здание, общая площадь 2483кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенный по адресу:Иркутская область,  г. Иркутск, ул. Дзержинского , 25, принадлежащий Открытому акционерному обществу «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.2000 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Дзержинского , 25) на праве собственности.

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки представлены ниже в Таблице 3.1.

 

 

 

Таблица 3.1

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника. данные о балансовой стоимости объекта оценки
Наименование объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами	Характеристики объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия
	Наименование	Инвентарный номер	Дата ввода в эксплуатацию	Балансовая стоимость на 01.09.2014 г., руб.	Общая полезная площадь (кв.м.)
1	2	3	4	5	6
Нежилое 7-и этажное кирпичное административно-офисное здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)	Нежилое здание	ххх	27.07.2007	5 000 000	2483
Земельный участок, площадь 2000 кв.  м. Земли населенных пунктов (адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск,   ул. Дзержинского, уч. № XX; кадастровый   номер: 38:36:000034:XXXX)	Земельный  участок	ххх	20.06.2006	1 000 000	2000

 

3.2 Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав

Объект оценки является недвижимым имуществом, поскольку имеет признаки, перечисленные в п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.1 ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении правами иных лиц здания оцениваемого объекта недвижимости включает

Оцениваемый объект недвижимости принадлежит Открытому акционерному обществу «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.1992 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, XX) на праве собственности.

Права собственника зарегистрированы Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц по оцениваемому объекту недвижимости приведен в Таблице 3.2.

Таблица 3.2

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
Характеристика	Значение
1	2
Наименование объекта в соответствии с правоудостоверяющими документами	Нежилое 7-и этажное кирпичное офисное здание, общая площадь 2483  кв. м.
Адрес объекта	Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 25
Кадастровый номер	38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX
Общая площадь помещений в соответствии с правоудостоверяющими документами, кв.м.	2483 кв. м.
Правообладатель	Открытое акционерное общество «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 21.09.2012 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, XX)
Вид права	собственность
Документы-основания для возникновения прав	- Договор купли-продажи от 27.03.2012 г. № 3; - Акт приема-передачи от 27.03.2012 г.
Правоудостоверяющие документы	Свидетельство о государственной регистрации права серия 38-АВ № XXXXXX, выдано 21.09.2012 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области
Запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним	38-01/XX-XX/2004-XXX от 21.09.2012 г.
Существующие ограничения (обременения) права	- По данным Свидетельства о  государственной регистрации права: не зарегистрировано; - По данным Заказчика: отсутствуют.

Существующие ограничения (обременения права) в Свидетельстве о государственной регистрации права не зарегистрированы.

Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении правами иных лиц земельного участка оцениваемого объекта недвижимости

Оцениваемый объект недвижимости расположен на едином целом земельном участке, принадлежащем Открытому акционерному обществу «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.2000 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, XX) на праве собственности.

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении правами иных лиц единого целого земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, приведен ниже в Таблице 3.3.

Таблица 3.3

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении правами иных лиц единого целого земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
Характеристика	Значение
1	2
Наименование объекта в соответствии с правоудостоверяющими документами	Земельный участок, площадь 2000кв.м. Земли населенных пунктов
Адрес объекта	Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, уч. № XX
Кадастровый номер	38:36:000034:XXXX
Общая площадь земельного участка в соответствии с правоудостоверяющими документами, кв.м.	2000кв.м.
Правообладатель	Открытое акционерное общество «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 21.09.2012 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, XX)
Вид права	собственность
Документы-основания для возникновения прав	- Договор купли-продажи от 27.03.2012 г. № 3; - Акт приема-передачи от 27.03.2012 г.
Правоудостоверяющие документы	Свидетельство о государственной регистрации права серия 38-АБ № XXXXXXX, выдано 21.09.2012 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области
Запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним	38-01/00-XX/2004-XXX от 21.09.2012 г.
Существующие ограничения (обременения) права	- По данным Свидетельства о  государственной регистрации права: не зарегистрировано; - По данным Заказчика: отсутствуют.
Инвентарный номер по данным бухгалтерского учета предприятия-собственника	ххх
Дата ввода в эксплуатацию по данным бухгалтерского учета предприятия-собственника	29.09.2012 г.
Балансовая стоимость по состоянию на 01.09.2014 г.	1 000 000 рублей