Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2015 в 15:43, курсовая работа

Краткое описание

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Скачать в ZIP архиве (220.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

оценка недвижимости.docx

— 225.75 Кб (Скачать файл)

Существующие ограничения (обременения права) в Свидетельстве о государственной регистрации права не зарегистрированы.

3.3 Описание местоположения и окружения объекта оценки

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: Россия, Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н., ул. Дзержинского, д. 25.

Объект расположен в центральной части г. Иркутска. Кировский район характеризуется - транспортными и пешеходными потоками высокой плотности. Ниже приведена краткая характеристика местоположения оцениваемого объекта недвижимости Таблица 3.4.

Таблица 3.4

Описание местоположения и окружения объекта оценки
№ п/п	Характеристика местоположения объекта оценки
1	2
1.	Общая информация
1.1	Адрес	Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 25
1.2	Административный округ	Правобережный
1.3	Район города	Кировский
1.4	Сейсмичность района	8 баллов
1.5	Нахождение объекта в охраняемых государством зонах	нет
2.	Локальные особенности местоположения
2.1	Ближайшее окружение	Жилые, административно-офисные, торговые здания
2.2	Транспортная доступность	Высокая транспортная доступность - автотранспорт, городской транспорт,– автобус, маршрутное такси – расстояние до остановок общественного транспорта 2 мин. Подъезды автотранспорта на территорию здания со стороны ул. Дзержинского стесненные и недостаточно удобные, характеризуются высокой загруженностью транспортной магистрали. Состояние подъездных путей хорошее/удовлетворительное.
2.2.	Наличие парковки	Отсутствие организованной парковочной зоны приводит к несанкционированной парковке транспортных средств и как следствие к затруднению движения транспорта.
2.3	Пешеходные подходы	Свободная; подходы к зданию асфальтированные
2.4	Удаленность от остановок общественного транспорта	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта (ост."Чехова"): ~20 м
2.5	Удаленность от транспортных магистралей	Объект оценки находится непосредственно на основной из автотранспортных магистралей центра города. Высокий пешеходный автомобильный трафик
3	Ближайшее окружение
3.1	Объекты, смежные к территории административно-офисного здания	Жилые – жилой дом № 17. Объекты административно-офисного, научно-исследовательского и коммерческого назначения: Бизнес-центр «Рублев» (ул. Чехова,19); Административное здание (ул. Дзержинского, 23) Транспортные магистрали – ул. Дзержинского
3.2	Объекты, близлежащие к территории торгового комплекса; наиболее значимые объекты, находящиеся в зоне рассматриваемого района	Жилые - жилой сектор в районе представлен в основном 4-5-этажными кирпичными и панельными зданиями постройки ~50-х – 70-х годов, а так же малоэтажными деревянными и каменными жилыми домами. Объекты административно-офисного, научно-исследовательского и коммерческого назначения: - Центральный рынок (ул. Чехова, 22)
4	Характеристика местоположения
4.1	Положительные характеристики местоположения объекта оценки	высокая концентрация объектов торгового и административно-офисного назначения в рассматриваемом районе; высокая концентрация людских и транспортных потоков; близость и развитость линий общественного транспорта; обеспеченность инженерными коммуникациями (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, телефон и т.д.)
4.2	Отрицательные характеристики местоположения объекта оценки	высокая плотность застройки; стесненность подъездных путей отсутствие организованных парковочных мест

В целом, местоположение оцениваемого объекта недвижимости следует считать удачным для размещения офисных помещений. Кировский район является наиболее востребованным для офисных и торговых площадей. Оцениваемый объект расположен непосредственно в районе концентрации торговых и офисных объектов недвижимости. Следовательно, данное размещение объекта позволяет прогнозировать высокий спрос на данный объект недвижимости.

Отрицательными характеристиками местоположения можно назвать высокую стесненность подъездных путей и загруженность основных близлежащих транспортных магистралей – ул. Дзержинского и ул. Чехова.

3.4Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости

Земельный участок, принадлежащий на праве собственности ОАО «ХХХ», на котором расположен оцениваемый объект недвижимости нежилое 7-и этажное офисное здание, общей площадью 2483 кв. м.(кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX). Земельный участок площадью 2000 кв. м.. Земли населенных пунктов. Адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, кадастровый номер (38:36:ххххххх).

Таблица 3.5

№ п/п	Описание Земельного участка
1.	Общая информация
1.1	Наименование земельного участка по Свидетельству о государственной регистрации права	Земельный участок, площадь 2000кв.м. Земли населенных пунктов
1.2	Адрес земельного участка	Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, уч. № 25
1.3	Площадь участка	2000кв.м.
1.4	Кадастровыйномер земельного участка	38:36:000034:XXXX
1.5	Наименование по Кадастровому плану земельного участка	Землепользование (землевладение)
1.6	Целевоеназначение	Для строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого офисного здания
1.7	Разрешенноеиспользование	Для строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого офисного здания
1.8	Категория земель	Земли населенных пунктов
1.9	Рельефучастка	Ровный
1.10	Формаучастка	Участок имеет правильную геометрическую форму
1.11	Существующее на дату проведения оценки состояние и фактическое использование участка	Для эксплуатации существующих торговых и административного зданий
1.12	Санитарно-техническое состояние участка	Не захламлен, хорошее / удовлетворительное
2.	Краткое описание улучшений, имеющихся на земельном участке
2.1	Улучшенияземельногоучастка	Недвижимость: офисное задние – нежилое 7-и этажное кирпичное здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXX);
2.2	Инженерное обеспечение	Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей. Радио: централизованно, от городских сетей.

3.5 Описание здания оцениваемого объекта недвижимости

Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.6.

Таблица 3.6

Характеристика здания объекта оценки
Идентификация здания по данным Свидетельства о государственной регистрации права
Наименование объекта	7-и этажное нежилое кирпичное здание, S=2483м2 (кадастровый номер ххх), расположенное на Земельном участке, земли населенных пунктов, S=2000(кадастровый номер ууу).Адрес: Иркутск, Дзержинского, 25 Район: Кировский
Адрес	Иркутская область, Иркутск, ул. Дзержинского, 25 Район: Кировский
Кадастровый номер	ххх
Идентификация здания по данным Технического паспорта
Наименование объекта	Нежилое здание. Административно-офисное здание
Кадастровый номер	ххх
Реестровый номер	zzz
Инвентарный номер	ххх
Назначение и текущее использование
Назначение (по данным техпаспорта)	Нежилое
Текущее (фактическое) использование на дату проведения оценки	Нежилое: административно-офисные помещения
Жилое/нежилое здание	Нежилое
Физические характеристики объекта оценки
Тип объекта недвижимости	Отдельно стоящее здание
Этажность здания	7
Общая площадь помещений, м2, в том числе:	2483
Наличие подвала, цокольного этажа, мансарды	нет
Группа капитальности	1
Сведения о годе постройки и проведенных ремонтах
Год постройки здания	2007
Год последнего капитального ремонта здания	н/д
Год последнего ремонта помещений	2011 год − полы; проемы; отделочные работы. Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости
Физический износ (по данным техпаспорта ), %	20 % на 20.05.2014 г.

Таблица 3.7

Описание конструктивных элементов
Конструктивные элементы и инженерные системы	Описание конструктивных элементов и инженерных систем	Техническое состояние, признаки износа конструктивных элементов
1	2	3
Фундамент	Ж/бетонный ленточный	хорошее (мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен)
Стены	кирпичные	хорошее
Наружная отделка	Штукатурка, окраска	хорошее
Перегородки	кирпичные	хорошее (редкие трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы)
Перекрытия	Железобетонные	хорошее
Крыша	Стропила	хорошее
Заполнения оконных проемов	Пластиковые двойные створные	отличное
Кровля	волнистые асбестоцементные листы	Хорошее (просачивания воды сквозь крепежное отверстие, т.к на гвозде не предусмотрена специальная уплотнительная шайба)
Полы	Паркет, плитка	хорошее (мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 10%; мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов)
Заполнения дверных проемов	Деревянные, пластиковые	Отличное
Внутренняя отделка помещений	Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели	Хорошее (местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины)
Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети и коммуникации (наличие, характеристика, источник)	Отопление: централизованно Водопровод: централизованно Канализация: централизованно Горячее водоснабжение: централизованно Электроснабжение: централизованно Радио: централизованно Телефон: централизованно	Хорошее (инженерные сети требуют ревизии и местами – текущего ремонта
Прочее	Отмостка, крыльцо, бетонная лестница	Хорошее
Общая оценка технического состояния здания
Хорошее техническое состояние. Существенные повреждения отсутствуют. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Ремонт может производиться местами. Здание эксплуатируется.

4.АНАЛИЗ РЫНКА

Факторами, оказывающими наиболее существенное влияние на стоимость объектов недвижимости являются:

местоположение (как правило, чем ближе к центру города – тем дороже);
общая площадь (чем больше объект, тем меньше удельная стоимость – в рублях за 1 м2);
техническое состояние;
уровень отделки (наличие качественного ремонта повышают стоимость недвижимости);
наличие отдельного входа (это фактор оказывает существенное влияние на объекты коммерческой недвижимости);
этаж (как показывает практика квартиры на первых и последних этажах жилых домов стоят меньше, чем на промежуточных этажах, а коммерческие объекты расположенные в подвальных и цокольных этажах стоят на 20% ниже, чем на первых этажах);
наличие парковки (большая транспортная загруженность города требует постоянное увеличение организованных парковок, тем самым повышая спрос на объекты, имеющие её в наличии);
выход фасада (цена на объекты коммерческой недвижимости выше, если они выходят на магистральные улицы, для жилых же объектов недвижимости выход на магистральные улицы наоборот снижает стоимость такой недвижимости);
материал стен (по убыванию цены: кирпич, панель, дерево);
инженерные сети
права и площадь на земельный участок.

4.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости непостоянен и подвержен влиянию очень многих факторов. Но, какие бы процессы не происходили в обществе и экономике, одно остается неизменным – все возрастающая потребность бизнеса в офисных, торговых и производственных площадях. Растет рынок торговли, развивается производство, увеличивается конкуренция на рынке услуг, и вместе с этим постоянно растут цены на аренду помещений. В этих условиях очевидно, что преимущество получают компании, не зависящие от конъюнктуры на рынке недвижимости и владеющие собственными площадями для работы и развития бизнеса.

По аналитическим данным сайта http://www.realtyvision.ru в декабре 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Иркутска по сравнению с предыдущим месяцем выросли цены на продажу торговых помещений (+1,30%); уменьшились цены на продажу зданий (-1,13%), нежилых помещений (-6,89%) и офисов (-0,87%). Цены на аренду офисов выросли на 6,02%, цены на аренду торговых помещений выросли на 3,30%.

Информация о работе Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м