Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

 

Таблица 4.1

Средние цены продажи коммерческой недвижимости в г. Иркутске (руб./кв. м. в мес.)на 1 сентября 2014 года

Район	Офисные помещения	Торговые помещения	Здания
Кировский	64 790	65 900	84 876
Куйбышевский	59 127	74 300	45 460
Ленинский	28 152	35 850	20 270
Октябрьский	54 300	52 450	48 960
Свердловский	47 697	38 950	37 260

 

Таблица 4.2

Средние цены аренды коммерческой недвижимости в сентябре 2014 года

Тип	Средняя цена руб./кв. м.  в мес.	Прирост или уменьшение стоимости по сравнению с предыдущим месяцем
Офисы	750	+6,02%
Торговые помещения	900	+3,05%

 

По данным анализа рынка можно сделать вывод о том, что на 1 сентября 2014 года самая высокая стоимость в сегменте коммерческой недвижимости у нежилых помещений – в Кировском районе, их стоимость составляет 84 876 руб./кв.м.

Таблица 4.3

Стоимость цены на аренду коммерческой недвижимости в г. Иркутске (руб./кв. м. в мес.) на 1 сентября  2014 года

Район	Офисные помещения (руб./кв. м.  в мес.)	Торговые помещения (руб./кв. м.  в мес.)
Кировский	850	950
Куйбышевский	415	-
Ленинский	504	650
Октябрьский	650	700
Свердловский	486	690

По данным анализа рынка можно сделать вывод о том, что на 1 сентября 2014 года самая высокая стоимость аренды в сегменте коммерческой недвижимости у нежилых помещений – вКировском районе, их стоимость составляет: офисные -850 руб./кв.м.; торговые – 950 руб./кв.м.

 

4.2 Анализ рынка  земельных участков

В настоящее время относительно динамично рынок земли, предназначенной под нежилую застройку, развивается в центральной части г. Иркутска – Кировском и Октябрьском районах. Объем предложений достаточно мал, при этом имеет место достаточно большой разброс цен. Косвенными факторами, влияющим на ценообразование, являются недостаток объектов-аналогов и наличие на рынке большого числа посредников, часто выставляющих один и тот же участок. Информация о состоявшихся сделках не публикуется и является закрытой.

Что касается аренды земельных участков, то объем таких предложений также весьма ограничен. Сдача в аренду земельных участков осуществляется большей частью только государственными и муниципальными органами. Вторичный рынок аренды, таким образом, фактически отсутствует.

Стоимость одной сотки земли в центре Иркутска в настоящее время доходит до 4 млн. рублей. Средняя стоимость земельного участка составляет 30 000-40 000 рублей за квадратный метр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, оценить его наилучшее и наиболее эффективное использование.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость  на дату оценки. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость.

Наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:Физическая возможность, юридическая правомочность, экономическая целесообразность, максимальная доходность.

При определении наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости были приняты во внимание следующие факторы:

• категория земель – земли населенных пунктов;
• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – под эксплуатацию существующих торговых и административного зданий;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности земельного участка – мало- и многоэтажная жилая, административно-офисная, торговая застройка;
• текущее использование земельного участка – для эксплуатации существующих торговых и административного зданий.

Для определения лучшего и наиболее эффективного использования участка с имеющимися улучшениями, рассмотрены варианты его использования Таблица 5.1, Таблица 5.2,Таблица 5.3.

Таблица 5.1

Отбор  потенциальных физически возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки

Функциональное назначение _________________ Конструктивные  решения	Офисное (текущее использование)	Торгово- офисное (первый этаж – торговый,   остальные – офисные)
Сохранение   текущих   конструктивных   решений	+
Ремонт		+

 

 

Таблица 5.2

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат 
на перепрофилирование методом сравнительного подхода

№	Показатель	Варианты использования
п/п		Офисное (текущее использование)	Торгово - офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные)
1	Площадь помещений, м2	2483кв. м.	2483кв. м.
1а	площадь помещений при текущем использовании (офисные), м2	2483 кв. м.	2083 кв. м.
1б	площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м2	−	400 кв. м.
2	Удельная рыночная стоимость помещений при текущем использовании (офисные),   руб./ м2	72 620	72 620
3	Удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб./ м2	−	75 837
4	Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб.(округленно)	180 316 000	181 602 000
5	Затраты на реконструкцию, руб.	−	− 2 800 000
6	Итоговая стоимость объекта, руб.	180 316 000	178 802 000

 

Примечание:

1. удельная рыночная стоимость оцениваемых офисных помещений определена сравнительным подходом (см. гл. 7) на уровне 72 620 руб./м2;
2. удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) определена из среднерыночного соотношения стоимостей на соответствующих сегментах рынка. Определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя стоимость торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю стоимость офисных помещений на ~5%;

удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 72 620 руб./м2 × × (1 + 0,05) = 75 837 руб./м2;

3. затраты на реконструкцию (перепрофилирование) определены из среднерыночных данных в зависимости от состава планируемых работ. Определен следующим образом:

площадь перепрофилируемых помещений: 400 кв. м.;

среднерыночные затраты на перепрофилирование нежилых помещений под торговое назначение составляют ~7000руб./м2;

затраты на перепрофилирование помещений составляют (округленно): 7000 руб./м2 × 400 м2 = 2 800 000 руб.

Таблица 5.3

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки

№ п/п	Вариант использования объекта	Юридическая законность	Физическая возможность	Финансовая осуществимость	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6	7
1.	Офисное (текущее использование)	+	+	+	180 316 000	Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки
2.	Торгово / офисное	+	+	+	178 802 000

Вывод:Принимая во внимание вышесказанное,  можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости является его существующее использование как нежилого офисного здания.

6.ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ, МЕТОДОВ И ИХ ОБОСНОВАНИЕ

6.1 Затратный  подход

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем  сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
• определить полную стоимость воспроизводства (полную стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке оцениваемого объекта недвижимости;
• определить величину накопленного износа улучшений земельного участка;
• вычесть величину износа из полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) улучшений земельного участка и определить стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа;

К полученной величине стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений с учетом накопленного износа добавить стоимость земельного участка.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется «как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.