Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2015 в 15:43, курсовая работа
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Продолжение Таблица 9.2
Итого, средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка сходных объектов, руб./кв.м. (без НДС) |
37329 |
|||
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная сравнительным подходом, руб., без НДС (округленно) |
74658000 |
--- |
--- |
--- |
Таблица 9.3
Расчет удельных весовых коэффициентов
Наименование факторов |
Сумма |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
близость по дате |
--- |
1 |
1 |
1 |
близость по местоположению |
--- |
1 |
1 |
|
близость по площади |
--- |
1 | ||
Сумма весов |
6 |
2 |
2 |
2 |
Удельный вес |
--- |
0,333 |
0,333 |
0,333 |
Основная расчетная формула определения полной стоимости замещения зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:
ПСЗ = V ´ [ПСЗ69´ И69-84´ И84-2010´ И2010-3 кв. 2014]´ ПИ ,
где:
V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м3(м2);
ПСЗ69 - стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м3(м2); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:
И69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г.; принимается в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.;
И84-2010 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 2010 г.; принимается в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 2010 г. № 14-Д ;
И2010-3 кв.2014 –индекс удорожания СМР за период с2010 г. по 3кв. 2014 г.; принимается в соответствии с приложением к письмук Письму МинрегионаПриложение 1 РФ от 20.01.2014 N 1289-СК/08 ;
Пи - прибыль инвестора, %; в настоящей оценке определена на уровне 30% по данным анализа рынка:
Расчет прибыли инвестора
1. В соответствии
с Методическими
2. Прибыль инвестора (ПИ, %), рассчитываемая как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов, может быть определена по формуле:
Таблица 9.4
Расчет прибыли инвестора
Показатели, влияющие на Пи |
Значение показателя |
Источник информации; обоснование |
Рыночная стоимость объектов недвижимости рассматриваемого сегмента в рассматриваемом районе, руб./м2 (РС) |
85 000 руб./ м2 |
http://www.realtyvision.ru/ 16.09.2014 г АН “Огни Иркутска”, т. 480-488
|
Средняя доля стоимости земельного участка в общей рыночной стоимости объектов недвижимости рассматриваемого сегмента в рассматриваемом районе, % (ДЗЕМ) |
20% от рыночной стоимостиобъектов недвижимости |
журнал "Супермаркет новостроек", № 2 от 12.02.2014 г |
ССТР – средняя стоимость строительства объектов недвижимости рассматриваемого сегмента, руб./м2 |
48 500 руб./ м2 |
информационный бюллетень "Индексы цен в строительстве" Управления государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области за 3 квартал 2014г. |
ИФИЗ − физический износ зданий рассматриваемого сегмента, %; |
5% |
- |
ИФУНКЦ − функциональный износ зданий рассматриваемого сегмента, %; |
0% |
- |
ИЭК − экономический износ зданий рассматриваемого сегмента, %. |
0% |
- |
Итоговое значение прибыли инвестора |
47 % |
- |
Таблица 9.5
Расчет полной стоимости замещения здания
Объект оценки: Нежилое 7-ми этажное кирпичное офисное
здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001: | ||||
№ п/п |
Наименование показателя |
Ед. изм. |
Значение |
Обоснование, источник информации, краткая характеристика |
1. Характеристики объекта оценки и его местоположения | ||||
1.1 |
Территориальный пояс |
--- |
4 |
Приложение 2 Общей части к сборникам УПВС |
1.2 |
Климатический район |
--- |
1 |
Приложение 2 Общей части к сборникам УПВС |
1.3 |
Сейсмичность района |
--- |
8 |
Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97. СНиП II-7-81*. Строительство в сейсмических районах |
1.4 |
Группа капитальности здания |
--- |
1 |
Приложение 4 Общей части к сборникам УПВС |
1.5 |
Строительный объем здания (V) |
М3 |
7800 |
Технический паспорт объекта |
2. Расчет полной стоимости | ||||
2.1 |
Единица сравнения для расчета полной стоимости замещения здания |
--- |
1 куб.м. строительного объема |
Таблица № 93; Сборник № 28 УПВС |
2.2 |
Объект-аналог по УПВС |
--- |
--- |
--- |
2.2.1. Сборник УПВС |
--- |
Сборник № 28 |
ЖИЛЫЕ, ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ | |
2.2.2. Таблица УПВС |
--- |
Таблица № 90 |
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ семиэтажные КИРПИЧНЫЕ | |
2.2.3. Наименование и краткое |
--- |
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ СЕМИЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ(Характеристика здания: Фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам. Группа капитальности I)
| ||
2.3 |
Полная восстановительная стоимость ед. изм. в ценах 1969 г. (ПВС69) |
руб./м3 (м2) |
35,1 |
Таблица № 93; Сборник № 28 УПВС |
2.4 |
Поправкана 1 климатическийрайон |
--- |
1,07 |
Сборник № 28 УПВС. Раздел 2. Техническая часть |
2.5 |
Поправка для района с сейсмичностью 8 баллов |
--- |
1,04 |
п.24 Общей части к сборникам УПВС |
2.6 |
Поправка на другую группу капитальности |
--- |
1,00 |
п.4 Общей части к сборникам УПВС |
2.7 |
Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем |
--- |
1,4 |
Таблица 9.6; итог гр.5 |
2.8 |
Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г. (И69-84) |
--- |
1,215 |
стр.2.8.1 * стр.2.8.2 |
2.8.1. Индекс для условия базисного района |
--- |
1,18 |
Приложение 1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17] | |
2.8.2. Территориальныйкоэффициент |
--- |
1,03 |
Приложение 2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17]; Иркутская область | |
2.9 |
Индекс удорожания СМР с 1984 г. по 2010 г. (И84-2010) |
--- |
99,14 |
стр.2.9.1 * стр.2.9.2 |
2.9.1. Индекс для условия базисного района |
--- |
99,14 |
Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 2010 год) ; | |
2.9.2. Территориальныйкоэффициент |
--- |
1,00 |
Приложение 1 к Письму Минрегиона РФ от 20.01.2010 N 1289-СК/08 | |
2.10 |
Индекс удорожания СМР с 2010 г. на3 кв. 2014 г. (И2010-3 кв. 2014) |
--- |
1,084 |
стр.2.10.1 * стр.2.10.2 |
2.10.1. Индекс для условия базисного района |
--- |
1,084 |
Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 2010 год, 3 квартал 2014 года) ; | |
2.10.2. Территориальныйкоэффициент |
--- |
1,00 |
Приложение 1 к ПисьмуМинрегиона РФ от 20.01.2014 N 1289-СК/08 | |
2.11 |
Прибыльинвестора (ПИ) |
% |
47,00% |
Таблица 9.4 |
2.12 |
Итого, полная стоимость замещения здания на дату оценки (с учетом НДС - 18%) |
руб. |
86 523 200 |
стр.1.5*стр.2.3*стр.2.4*стр.2. |
2.13 |
Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) |
руб. |
73 866950 |
стр.2.12 / 1,18 |
2.14 |
Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) (округленно) |
руб. |
73 867 000 |
округлениедотысяч |
Таблица 9.6
Расчет поправки на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем
Объект оценки: Нежилое 7-и этажное кирпичное офисное
здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001: | |||||
Наименование конструктивных элементов, инженерных систем |
Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС, % |
Поправка к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем (степень реализации) |
Обоснование поправки к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем |
Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС с учетом поправки на степень реализации, % |
Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации, % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Долгоживущие элементы | |||||
Фундаменты |
3% |
1,00 |
--- |
3% |
2% |
Стены и перегородки |
27% |
1,00 |
--- |
27% |
18% |
Перекрытия и покрытия |
11% |
1,00 |
--- |
11% |
7,9% |
Кровля |
5% |
1,00 |
--- |
5% |
3,8% |
Итого: |
--- |
--- |
--- |
46,00% |
34% |
Короткоживущие элементы | |||||
Полы, проемы, отделочные работы |
19% |
3,00 |
~ 50% общей стоимости строительства |
57,00% |
40% |
Продолжение Таблица 9.6
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства |
20% |
1,00 |
--- |
20,00% |
14% |
Прочие работы |
15% |
1,00 |
--- |
15,00% |
11% |
Итого: |
--- |
--- |
--- |
92,00% |
66,00% |
Всего: |
100% |
--- |
--- |
140,00% |
100,00% |
Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем: |
1,4 |
||||
Оценка накопленного износа и расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
Физический износ
Величина физического износа оцениваемого объекта недвижимости в данной работе определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р).
Физический износ зданий и сооружений, в общем виде, определяется по формуле:
где
ФЗ - физический износ оцениваемого объекта, %;
Фki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).
Таблица 9.7
Расчет физического износа здания
Объект оценки: Нежилое 7-и этажное кирпичное офисное
здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001: | |||
Наименование конструктивных элементов, инженерных систем |
Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации, % (гр.6 Таблицы 6.8) |
Физический износ конструктивных элементов и инженерных систем здания, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов в износе здания, %, (гр2*гр3) |
1 |
2 |
3 |
4 |
Срок эксплуатации здания, лет |
7 |
||
Долгоживущие элементы |
|||
Фундаменты |
2% |
10% |
0,2% |
Стены и перегородки |
18% |
5% |
0,9% |
Перекрытия и покрытия |
7,9% |
10% |
0,79% |
Кровля |
3,8% |
15% |
0,57% |
Короткоживущие элементы |
34% |
||
Полы, проемы, отделочные работы |
40 |
5% |
2,00% |
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства |
14 |
10% |
1,14% |
Прочие работы |
11 |
10% |
1,10% |
Итого: |
100% |
--- |
6,7% |
Физический износ здания (округленно): |
6,7% | ||