Оценка объекта недвижимости (офис 250 кв.м, г.Орел, ул.Тургенева)

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКА РФ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ-УЧЕБНО-НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

ИНСТИТУТ ДОПОЛНИЕТЛЬНОГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

 

 

КУРСОВАЯ   РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

 

На тему: Оценка объекта недвижимости (офис 250 кв.м, г.Орел, ул.Тургенева)

 

 

 

 

Выполнил студент:                        Катерюшина А.А.     

Группа:                                            2 - АУ

Специальность:                              Антикризисное управление

Руководитель  
курсовой работы:                           к.т.н. Волчков Алексей Николаевич

 

Оценка защиты:                               _____________________

 

 

 

Орел 2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

  В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

 Ст. 130 ГК РФ к  недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

 К недвижимым вещам  относятся так же подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

 В Российском законодательстве  понятие недвижимости включает  приравненные к нему движимые  вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности.

 Оценка имущества – это определение стоимости.

  Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

 Процесс оценки  – совокупность приемов, обеспечивающих  сбор и анализ информации, проведения  расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

 Цели оценки недвижимости  могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен; 

2. Проведение конкурсов,  аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное  дарение; 

4. Страхование;

5. Исчисление налогов,  пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7.Ликвидация,утилизация. 
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

1.1. Общая информация

 

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Бизнес» на праве собственности.

 

Таблица – Перечень оцениваемого имущества

 

№ п/п	Наименование  объекта оценки	Год постройки
1	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79	2009

 

 

1.2. Результаты  оценки, полученные при применении  различных подходов.

 

№ п/п	Наименование  объекта оценки	Стоимость по затратному подходу, руб.	Стоимость по доходному подходу, руб.	Стоимость по сравнительному подходу, руб.	Рыночная стоимость, руб. (с НДС)
1	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес  объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79	13 001 139	13 951 844	12 756 250	13 044 347
	Всего				13 044 347

 

 

1.3. Итоговые  величины рыночной, ликвидационной  стоимости объекта оценки.

 

Рыночная стоимость оцениваемого Имущества, представленного в п. 2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 01 мая 2012 года составляет с учетом округления:

 

13 044 347 рублей 50 коп.

 

 

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная  выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС.

 

 

 

 

 

 

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

 

2.1.Объект оценки.

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Бизнес»  на праве собственности.

 

Таблица – Перечень оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование  объекта оценки	Год постройки
1	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес  объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79	2009

 

Наименование объектов оценки, величина их общей площади установлены оценщиком в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом (копии указанных документов приведены в Приложениях).

 

Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
1	Источник информации о помещении			Свидетельство о государственной  регистрации права собственности на объект (см.приложение), технический паспорт помещения (см.приложения), результаты предпринятого оценщиком осмотра помещения
Описание юридического статуса помещения
2	Вид права			Собственность
3	Субъект права			ООО «Бизнес»
4	Обременения помещения, ограничения права собственности			Нет
5	История смены собственников помещения			Объект оценки был приобретен по договору купли-продажи недвижимого  имущества
Адрес помещения
6	Страна			Российская федерация
7	Область			Орловская
8	Административный район			Советский
9	Населенный пункт			город Орел
10	Транспортная магистраль (улица, проспект…)			Улица Тургенева
11	Номер строения (в том числе литера, часть и др.)			79
12	Почтовый индекс
14	Кадастровый (или условный) номер			57:25:0020802:0006:54:401:001:010445870:0001
15	Регистрационный номер			57-57-01/053/2009-285
Описание объемно-планировочных  параметров помещения
16	Тип строения Год постройки			Отдельно стоящее здание
				1979
17	Этажность			1-этажное
18	Общая полезная площадь помещения			250 кв. м
20	Средняя внутренняя высота помещений			3,3 м..
21	Строительный объем			825 куб. м.
Строительные конструкции  помещения
22	Фундамент			Бетонные блоки
23	Капиальные стены	Наружние		Кирпичные т.с. 0,55
		Внутренние		Кирпичные.
24	Перегородки			Кирпичные
25	перекрытия	Чердачное		Ж/бетонные плиты.
		Межэтажное		Ж/бетонные плиты, железные
		подвальное		Ж/бетонные плиты.
26	Полы			Линолеум, ламинат
27	Потолок			Ж/б плиты, побелка, подвесные потолки
28	Тип крыши			Мягкая кровля
	Кровля			Рубероид
29	Заполнение оконных  проемов	Окна		Стеклопакеты
		Стальные решетки		Нет
30	Заполнение  дверных  проемов	Входные		металлические
		Внутренние		Филенчатые
		Ворота		Входные металлические
31	Прочие строительные конструкции			-
32	Внутренняя отделка помещения			штукатурка, побелка, м/окраска
33	Наружная отделка помещения			нет
34	Внутренние  Сантехнические  и электротехнические  устройства		Отопление	От собственной котельной
			Канализация	Есть
			водопровод	Есть
			Газоснабжение	Нет
			Телефон	Есть
			Телевидение	Нет
			Вентиляция	Приточно-вытяжная
			Сигнализация	Нет
			Видеонаблюдение	Да
			Электроосвещение	Да
35	Наличие забора вокруг здания, контроль на въезде.			На охраняемой территории

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Имущественные  права на объект оценки.

 

№ п/п	Наименование	Свидетельство о государственной регистрации права собственности	Документы-основания
1	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес  объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79	57 АА 876124	Договор купли-продажи недвижимого  имущества от 08.05.2009г.

 

2.3. Цель оценки.

 

Цель оценки заключается  в определение рыночной стоимости  объекта оценки для получения кредита под залог оцениваемого имущества.

 

2.4. Дата оценки.

 

Дата оценки – на 01 мая 2012 года.

 

2.5. Сроки проведения  оценки.

 

Оценка проводилась  в период с 20 апреля 2012 года по 01 мая 2012 года.

 

2.6. Предполагаемое использование и связанные с этим ограничения.

 

Результаты определения  рыночной стоимости имущества указанного в п.2.1. могут использоваться только для целей, заявленных в отчете. Другое использование возможно только с письменного согласия Оценщика.

 

2.7. Допущения и ограничения,  на которых должна основываться  оценка.

1. Заказчик утверждает, что проведенная работа соответствует признанным профессиональным стандартам.

2. Оценщик не принимает  на себя ответственности за  финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления  объектами. Ответственность за  такого рода отчетность, относящуюся к исследованным Оценщиком объектам, несёт Заказчик.

3. В своих действиях  Оценщик поступал как независимый  исполнитель. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связано с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходили из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводили её проверку.

4. Мнение Оценщика  относительно стоимости объекта  оценки действительно только  на дату оценки. Оценщик не  принимает на себя ответственность  за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

5. Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра.

6. Права собственности на оцениваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если не оговорено специально.

7. Оценщик исходит из того, что  существует полное соответствие  правового положения собственности требованиям государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.

8. Материалы, использованные Оценщиком и изложенные в отчете, представлены исключительно в целях помощи Заказчику визуально вообразить себе описываемый  объект.

9. Информация, предоставленная  Оценщику сторонними специалистами,  представляется надёжной. Тем не менее, Оценщик не представляет гарантии или иных форм подтверждения её полной достоверности.

10. Рыночная стоимость определяется  при условии использования объектов  оценки согласно их техническому  назначению, проведения планового  технического обслуживания и  текущего ремонта и замены узлов. В случае нарушения принципа целостности объекта оценки и выхода из строя жизненно важных узлов с оставлением без ремонта, то в таких случаях указанные стоимости не рекомендуются использовать в качестве рыночных при их отчуждении. В таких случаях необходима оценка отдельных объектов с целью установления их рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

3.1. Применяемые стандарты оценки: Оценка проведена с соблюдением требований федеральных стандартов   оценки,   утверждаемых   органом,   осуществляющим   нормативно-правовое регулирование   оценочной   деятельности:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256,

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО  № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255,

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития  России от 20 июля 2007 г. № 254.

Стандартов и правил оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденных решением Совета РОО от «20» июня 2007г., протокол №65.

 

3.2. Идентификация  объекта оценки. В соответствии со статьей 130 гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.