Прединвестиционные исследования

Анализ динамики средней  стоимости 1 м2 общей площади в  кирпичных и каркасно-монолитных высотных домах показал, что прирост  цены в районе застройки комплекса за 2008-2012 гг составил 80% или 6,67% в месяц, а за май 2012 – май 2013 – 40% или 3,33% в месяц.

 

Таблица 4 – Динамика средней  стоимости 1м2 площади на первичном  рынке г. Ростова-на-Дону

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.		Изменение стоимости 1 м2, %
Декабрь 2008 года	Декабрь 2012 года
38216	68789	80
Май-июнь 2012 года	Май 2013 года	-
49983	69976	40

 

Применительно к базовому варианту проекта проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции :-самым востребованным на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.).

Необходимо отметить и  тенденцию развития рынка деловой  недвижимости – торговых и офисных  помещений. Они на 20-30% выше в стоимости  по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м2 жилья  и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей  с доходом выше среднего и высоким  достатком, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов. Важным моментом является не только покупательная  способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное  жилье в конкретном доме.

Применительно к проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции (отражаются результаты проведенного анализа):-самым востребованным на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.).

Необходимо отметить и  тенденцию развития рынка деловой  недвижимости – торговых и офисных  помещений. Они на 20-30% выше в стоимости  по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м2 жилья  и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей  с доходом выше среднего и высоким  достатком, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов. Важным моментом является не только покупательная  способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное  жилье в конкретном доме.

Для выхода на рынок, привлечения  к себе «положительного» внимания потенциальных  покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации  необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации. В состав концерна «АКВАРЕЛЬ» входит агентство недвижимости «Магистрат», которое согласно проекту будет привлекать потенциальных покупателей и реализовывать жилые, торговые и офисные площади.

 

2.2.6. Моделирование вариантов реализации проекта

 

Распределим доходы и затраты  по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической  эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного  проекта, сравним три модели его  реализации, согласно которым продажа  жилых и административных площадей начинается:

1) с момента оформления  всех документов и получения  разрешения на строительство;

2) с начала возведения  надземной части;

3) на этапе отделочных  работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир  и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся  документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные  помещения (приложение 4).

Планируемые затраты и  расходы по объектам показаны на рисунке 5. Рисунок 5 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

 

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных  работ. При этом в жилом доме сначала  предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м2 с каждым месяцем дорожает на 4,03%, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м2. При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6. Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

 

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Так как отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 7 - Гистограмма распределения  доходов и затрат согласно 3 модели

2.2.7. Составление плана погашения долга по кредиту

 

При расчетах показателей  эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные  срочные выплаты по кредиту, который ООО «АКВАРЕЛЬ» будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ЗАО «ВТБ 24» в г. Ростове-на-Дону в размере 181 800 тыс. руб. на 2 года под 13% годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ООО «АКВАРЕЛЬ» берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ – для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 5.

Таблица 5. – План погашения  долга по кредиту, руб.

Месяцы	Остаток   долга,Д	Процентный платеж	Расход по погашению основного  долга, R	Ежемесячная уплата
1	181 800 000	1969500	6673603,061	8643103
2	175 126 397	1897203	6745900,425	8643103
3	168 380 497	1824122	6818981,011	8643103
4	161 561 516	1750250	6892853,303	8643103
5	154 668 662	1675577	6967525,878	8643103
6	147 701 136	1600096	7043007,406	8643103
7	140 658 129	1523796	7119306,65	8643103
8	133 538 822	1446671	7196432,47	8643103
9	126 342 390	1368709	7274393,819	8643103
10	119 067 996	1289903	7353199,75	8643103
11	111 714 796	1210244	7432859,411	8643103
Окончание таблицы 5   Продолжение таблица 5
12	104 281 937	1129721	7513382,053	8643103
13	96 768 555	1048326	7594777,022	8643103
14	89 173 778	966049,2	7677053,771	8643103
15	81 496 724	882881,1	7760221,851	8643103
16	73 736 502	798812,1	7844290,918	8643103
17	65 892 211	713832,3	7929270,734	8643103
18	57 962 940	627931,8	8015171,164	8643103
19	49 947 769	541100,8	8102002,183	8643103
20	41 845 767	453329,1	8189773,87	8643103
21	33 655 993	364606,6	8278496,418	8643103
22	25 377 497	274922,9	8368180,126	8643103
23	17 009 317	184267,6	8458835,408	8643103
24	8 550 481	92630,21	8550472,789	8643103
ИТОГО		25 634 481	181 800 000	207 434 472

 

     2.2.8. Определение показателей экономической эффективности моделей реализации проекта

 

С учетом вышеотмеченного, проведем по ставке дисконта 14% в год расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности (ИД), внутренней нормы доходности (ВНД) и срока окупаемости инвестиционно-строительного проекта по формулам, описанным в пункте 4.1. для всех трех разработанных моделей.

Результаты реализации квартир, офисов и торговых помещений и  расчета ЧДД первой модели проекта  представлены в таблице 6.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 6 - Определение дисконтируемого  дохода по первой модели, руб.

Т.к. ЧДД=5 923 535 руб. >0, следовательно, проект эффективен.

ИД = 38 715 867/ 32 792 332 = 1,181

Индекс доходности ИД=1,181>1, следовательно, проект является эффективным.

Определим внутреннею норму доходности, при Е2=16% (таблица 7)

Таблица 7 – Определение  дисконтируемого дохода по первой модели при

Е2 = 16%, руб.

Таким образом, Е1=14%, Е2=15%, так как ЧДД (14%) >ЧДД (16%)

Применяя формулу расчета  внутренней нормы доходности, ВНД=16,49%. Точность расчета зависит от интервала 14-16%.

 

Следующим действием определим срок окупаемости проекта

(таблица 8).

 

 

 

Таблица 8 – Определение  срока окупаемости по проекту, руб.

 

Шаг расчета	ЧДД нарастающим итогом
0	-5 050 000
1	-13 909 649
2	-23 281 858
3	-16 050 972
4	-15 489 146
5	-8 534 044
6	409 119
7	5 972 776
8	6 010 981
9	3 932 387
10	6 047 274
11	7 858 619
12	11 292 097
13	11 833 534
14	12 051 757
15	11 298 640
16	12 925 277
17	15 248 315
18	17 062 577
19	17 089 619
20	17 717 591
21	18 078 141
22	19 069 981
23	19 675 355
24	19 752 035
25	19 833 184

 

 

Рисунок 8 - График срока окупаемости  первой модели

 

Согласно расчетам и графику (рисунок 8) срок окупаемости проекта  по

первой модели равен 7 месяцам.

 

Определим показатели эффективности  второй модели проекта(таблица 9).

 

Таблица 9 - Определение дисконтируемого  дохода по второй модели, руб.

Шаг расчета	Затраты	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтируемый доход
t	Зt	Kt	Rt	Rt-Зt-Kt	E1=14%
0	5 050 000	0	0	-5 050 000	1	-5050000
1	10 100 000	0	0	-10 100 000	0,877192982	-8859649
2	10 100 000	8 643 103	0	-18 743 103	0,769467528	-14422209
3	15 150 000	8 643 103	0	-23 793 103	0,674971516	-16059667
4	15 150 000	8 643 103	0	-23 793 103	0,592080277	-14087427
5	10 100 000	8 643 103	0	-18 743 103	0,519368664	-9734580
6	15 150 000	8 643 103	0	-23 793 103	0,455586548	-10839818
7	20 200 000	8 643 103	0	-28 843 103	0,399637323	-11526780
8	25 250 000	8 643 103	6 890 421	-27 002 682	0,350559055	-9466035
9	30 300 000	8 643 103	14 018 368	-24 924 735	0,307507943	-7664554
Окончание таблицы 9   Продолжение таблицы 9
10	25 250 000	8 643 103	28 746 074	-5 147 029	0,26974381	-1388379
11	20 200 000	8 643 103	54 713 420	25 870 317	0,236617377	6121367
12	20 200 000	8 643 103	55 827 648	26 984 545	0,207559102	5600888
13	25 250 000	8 643 103	61 956 226	28 063 123	0,182069388	5109436
14	30 300 000	8 643 103	63 502 655	24 559 552	0,15970999	3922406
15	30 300 000	8 643 103	62 817 998	23 874 895	0,140096482	3344789
16	20 200 000	8 643 103	57 416 968	28 573 865	0,122891651	3511489
17	15 150 000	8 643 103	78 178 780	54 385 677	0,107799694	5862759
18	20 200 000	8 643 103	63 738 267	34 895 164	0,094561135	3299726
19	30 300 000	8 643 103	64 270 404	25 327 301	0,082948364	2100858
20	25 250 000	8 643 103	79 363 258	45 470 155	0,072761723	3308487
21	20 200 000	8 643 103	73 671 185	44 828 082	0,063826073	2861200
22	15 150 000	8 643 103	48 898 357	25 105 254	0,055987783	1405588
23	20 200 000	8 643 103	62 434 944	33 591 841	0,04911209	1649766
24	20 200 000	8 643 103	55 787 673	26 944 570	0,043080781	1160793
25	10 100 000	8 643 103	54 141 785	35 398 682	0,037790159	1337722
					ЧДД=	-58501824