Управление жилищным фондом

В случае, если в управлении находится большее количество помещений, часть функций но управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. Это может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя, в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% — муниципальным образованиям и 10,1% — государственным структурам. По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом. Иными словами, дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда — муниципалитеты.

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана  специфика управления им. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим  решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом — независимо от доли их собственности в общем имуществе. Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объемом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким обратом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества. Если один из собственников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприятностей и управляющей организации, и муниципалитету или ведомству. Такие прецеденты в России уже есть: собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдельные услуги и отстаивает свою позицию в суде.

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Другой особенностью жилищного  фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как товара.

Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных  факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

- факторы, характеризующие собственно жилище;

- факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.

К факторам, характеризующим  собственно жилище, относятся:

- этажность, материалы стен, год постройки, степень физического износа и фактическое состояние дома;

- степень благоустройства, характеризующаяся имеющимся набором различных услуг, в первую очередь коммунальных;

- ресурсоемкость дома, под которой подразумевается необходимый объем ресурсов различного вида - тепла, воды и др., необходимых для поддержания определенного уровня комфортности проживания.

К факторам, характеризующим  территорию, на которой расположен объект недвижимости, относятся:

- расположение земельного участка в пределах муниципального образования;

- форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок;

- площадь земельного участка, закрепленного  за объектом недвижимости;

- благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

- исходное состояние жилищного фонда;

- имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;

- ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем сантехническое оборудование;

- площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

- уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

Все вышеперечисленное требует  индивидуального подхода к каждому  объекту недвижимости. Для каждого  такого объекта, повторим, нужна программа  управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

В связи с тем, что управляющая  организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного  фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны  стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также  предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Управляющая организация  обязана обеспечить проживание собственников  и нанимателей жилых помещений и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищного фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законодательными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами. В городах вводятся дифференцированные платежи за наем жилья, зависящие от степени его комфортности, а также вводятся дифференцированные тарифы на жилищно-коммунальные услуги в зависимости oт степени благоустройства жилья, его износа, занимаемой нанимателем площади жилья (излишки). Все это осложняет процедуру начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и финансирование работ по управлению жилищным фондом. Управляющей организации необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей — достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения. В отдельных городах создаются самостоятельные организации — расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств от населения.

1.3. Методологические основы оценки экономической         эффективности реконструкции жилых зданий

 

Важнейшим направлением в  решении жилищной проблемы в современных  условиях, в связи с нарастанием  объемов морального и физического  износа устаревшего жилищного фонда  Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения  страны, является реконструкция устаревшего  жилого фонда.

Снос и реконструкция  этих домов представляет серьезную  проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции  существующего жилого фонда с  применением новых технологий, позволяющих  производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать  его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует  о возможности получения дополнительного  жилья с меньшими финансовыми  затратами, чем это потребовало  бы новое строительство.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых  зданий должен быть этап оценки экономической  эффективности реконструкции жилых  зданий. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

Оценку эффективности  реконструкции многоквартирных  жилых зданий существующего фонда  необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции  в сравнении с новым строительством и экономической эффективности  инвестированного капитала для конкретного  строительного проекта.

Система показателей строится на определении относительной технико-экономической  эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего  комплекса затрат, связанных с  проведением реконструкции и  результатов, которые достигаются  в результате выполнения строительно-монтажных  и ремонтных работ.

Альтернативным вариантом  реконструкции устаревшего жилищного  фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего  свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический  эффект.

Выбираются объекты - эталоны  для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. Жилые дома реконструированный и  новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления  строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический  и социальный эффекты.

Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность  реконструкции которых определяется.

При расчете объема капитальных  вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение  условий проживания, а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем  повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов  при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения  необходимой социальной инфраструктурой.

Условный (оценочный) экономический  эффект - Э_у определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Ц_ж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что  все затраты произведены в  течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - Д_р или нового строительства жилого дома - Д_н рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья.

При реконструкции потребительские  качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

Э_у = Д_р - Д_н                                                                                          (1)

А. Расчет прибыли при  реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная  формула прибыли будет иметь  вид:

Д_р = Ц_ж × ∆N - К_р,                                                                               (2)

где:

Ц_ж       - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;