Сегментация рынка недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.[1]

 

 

2.2 Характеристика агентств недвижимости

Топ-10

Приведем обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга на основе характеристики основных (Топ-10) компаний, которые работают на данном рынке.

Петербургская Недвижимость

«Петербургская Недвижимость» была основана в 1994 году и за 18 лет стала ведущей компанией на рынке недвижимости. Сегодня она входит в состав Setl Group — крупнейшего инвестиционно -строительного холдинга Северо-запада.

На сегодняшний день «Петербургская Недвижимость» является лидером по объему продаж как в строящихся, так и готовых объектах. Компания выступает в роли брокера и предлагает своим клиентам квартиры в 190 домах от более 40 застройщиков. Сотрудничество ведется только с надежными строительными компаниями, а квартиры продаются исключительно на условиях застройщика: по его ценам и с теми же скидками. Также «Петербургская Недвижимость» обладает эксклюзивным правом продаж объектов компании Setl City, которая также входит в состав Setl Group и является крупнейшим девелопером Северо-запада.

«Петербургская Недвижимость» предлагает покупателям жилье в разной ценовой категории. Это популярные сегменты «комфорт» и «эконом», а также в ведении компании находится более 40 объектов элитного жилья и бизнес - класса.

Менеджеры компании — высококвалифицированные и опытные специалисты, которые отлично ориентируются во множестве предложений на рынке и помогут подобрать наиболее подходящий вариант. Компания является партнером более 30 банков Санкт-Петербурга и оказывает также услуги ипотечного брокера. Все сделки компании сопровождаются юридически на каждом этапе: с подачи заявки до момента передачи ключей. При этом все услуги компании по подбору квартиры, ипотеки или рассрочки для клиентов абсолютно бесплатны.

На вторичном рынке компания оказывает весь спектр услуг по аренде, продаже, покупке готового жилья и загородной недвижимости.

«Петербургская Недвижимость» — одна из самых уверенных компаний на рынке недвижимости, которая завоевала доверие со стороны и покупателей, и партнеров. Компания входит в состав Экспертного совета по оценке надежности предприятий строительного комплекса, Ассоциации риэлторов Петербурга, Гильдию управляющих и девелоперов. За годы своей деятельности компания трижды — в 2008, 2010 и 2011 годах — становилась победителем конкурса «Доверие потребителей». Одиннадцать раз — лауреатом общественной премии «КАИССА» в разных номинациях. Также по итогам конкурса «Профессиональное призвание» носит звание «Лучшая брокерская фирма».[15]

 

АН Александр

Компания "Александр Недвижимость" была основана 5 июля 1993 года В процессе своего развития она выросла из небольшого подразделения по работе с недвижимостью на вторичном рынке в крупную многопрофильную организацию, построенную по филиальному принципу.      

 В  настоящее время в компании  работают специалисты по загородной, коммерческой недвижимости, первичному  и вторичному квартирным рынкам, аренде и ипотеке. Работа организована  в 35 офисах, расположенных в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Карелии.   

    За годы своей деятельности агентство неоднократно становилось лауреатом различных конкурсов: "Профессиональное признание", премий "КАИССА" (Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга) и "АФИНА" (Ассоциации "Загородная недвижимость"). В 2003 году АН "Александр Недвижимость" на Национальном Конгрессе РГР в г. Москва было признано лучшей риэлтерской компанией России в номинации "Загородная недвижимость", опередив одного из лидеров московского рынка недвижимости - компанию "Миэль".      

 Безупречная  репутация в профессиональном  сообществе и активная позиция  руководства агентства "АЛЕКСАНДР  Недвижимость" в общественной  жизни дважды подтвердилась избранием  Генерального директора нашей  компании - Сосновского Сергея Петровича- на пост Президента Ассоциации  Риэлторов Санкт-Петербурга и  Ленинградской области в 2001 и 2003 годах.      

 В  компании уделяется большое внимание  внедрению передовых информационных  и бизнес - технологий. Все отделения  компании объединены в единое  информационное пространство, имеют  современное техническое оборудование  и программное обеспечение и работают по утвержденным корпоративным стандартам: единые информационная и договорная базы, тарифная сетка оплаты услуг, общая система обеспечения надежности и безопасности. Компания "АЛЕКСАНДР Недвижимость" выступила инициатором и соучредителем ряда журнальных и интернет- проектов в сфере недвижимости журналов "Загородное обозрение", "Городское обозрение", "Большой Каталог Недвижимости", портала bkn.ru, системы обмена информацией по аренде - "АРЕНДА-OPEN".[16]

 

АН Итака

Агентство недвижимости "Итака" основано в ноябре 1993 года

• В 1994 году компания принята в Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• В 1996 году агентство получило диплом Совета Ассоциации Риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• Фирма неоднократно награждалась почётными дипломами "Каисса" за вклад в развитие рынка недвижимости.

Агентство недвижимости "Итака" входит в профессиональные объединения:

• Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• Российская гильдия риэлторов;
• Санкт-Петербургский Союз строительных компаний "Союзпетрострой";
• Союз Промышленников и Предпринимателей Санкт-Петербурга;
• Союз Предпринимателей Санкт-Петербурга;
• Ассоциация Загородной недвижимости.

В настоящее время АН "Итака" является одной из крупнейших и динамично развивающихся риэлторских компаний Северо-Западного региона России. [17]

АН Мир квартир

Мир квартир» существует с 2003 года. С2004 года является действительным членом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с 2005 - членом Всероссийской гильдии риэлторов. Экспертная комиссия в 2006 году подтвердила соответствие услуг агентства Национальному Стандарту "Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости соответствующим Сертификатом. 
Мы предлагаем вам не только качественную недвижимость в центре Санкт-Петербурга, но и особое ощущения неповторимой атмосферы города, придающей вашей жизни удивительный шарм.90 % всех сделок совершаемых "Миром Квартир" это операции с недвижимостью в исторической части Петербурга. Мы прекрасно ориентируемся в этом сегменте много знаем о домах старого фонда, о их достоинствах и недостатках.[18]

АН Экотон

Основав компанию в 1992 году, мы росли вместе с рынком, и знаем о недвижимости всё. Лучшие в своем деле менеджеры курируют сделку на всех ее этапах, а профессиональные риэлторы помогут в любом возникающем вопросе. Крупная компания, и это дает клиентам уникальные преимущества.

Разветвленная сеть из 5 отделений в Петербурге и области позволяет клиентам с максимальным комфортом обращаться в компанию, а система специальных направлений и служб способствует решению любого вопроса в кратчайшие сроки. Внутреннее взаимодействие всех подразделений компании дает возможность в работе даже над самыми сложными сделками демонстрировать высокую эффективность.[19]

 

Русский фонд недвижимости

Агентство «Русский фонд недвижимости» было основано в 1994 году. Стремительно развиваясь и непрерывно повышая уровень сервиса, к настоящему времени компания стала одним из крупнейших агентств на рынке недвижимости. В «РФН» работает более тысячи сотрудников в более чем двадцати отделениях в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. «РФН» – это высшая степень надежности для клиентов, безопасная схема расчетов и огромный банк данных. В комфортабельных офисах фирмы вас обслужат профессионально и оперативно, обеспечив вам безукоризненное юридическое сопровождение сделки.[20]