Сегментация рынка недвижимости

 

Табл. 2 показывает, на каком шаге объединяются близкие объекты (кластеры), также можно увидеть скачок в значениях «коэффициенты». В данном случае скачок произошел на 58 шаге, следовательно, предполагаемое количество кластеров – два.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1-Сосульчитая диаграмма

Диаграмма показывает, графическое отображение табл.2 их близость и скачки.

 

 

 

 

 

 

 

Сегментирование рынка недвижимости методом  кластерного анализа

 

Целью кластерного анализа является классификация показателей в однородные группы (схожие между собой), кластеры. Проведем сегментирование рынка методом К-среднего. Зададим количество кластеров, равное трем.

 

Таблица  3 -Начальные центры кластеров

	Кластер
	1	2	3
Количество сделок к/п_первичный рынок_жилой фонд	3389	713	932
Количество сделок к/п_первичный рынок_загородная недвижимость	2246	692	0
Количество сделок к/п_первичный рынок_коммерческая недвижимость	1178	253	1278
Количество сделок к/п_первичный рынок_элитная недвижимость	168	57	932
Количество сделок к/п_вторичный рынок_жилой фонд	0	416	0
Количество сделок к/п_вторичный рынок_загородная недвижимость	0	248	0
Количество сделок к/п_вторичный рынок_коммерческая нежвижиость	0	398	1248
Количество сделок к/п_вторичный рынок_элитная недвижимость	0	32	757
Количество сделок _аренда_жилой фонд	4821	868	3567
Количество сделок _аренда_загородня недвижимость	2754	538	0
Количество сделок _аренда_коммерческая недвижимость	2246	623	2378
Количество сделок _аренда_элитная недвижимость	256	68	559
Количество сделок _мена	0	38	0
Количество сделок _оценка	1637	93	2359
Количество сделок_юридических услуг	2598	151	3578
Количество сделок к/п_международная недвижимость	0	0	0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица.4 -Принадлежность к кластерам

 

Номер наблюдения	Название компании	Кластер	Расстояние
1	Петербургская Недв	1	2907,541
2	Александр Недв	1	2061,860
3	Итака	1	2181,786
4	Гардарика	1	2240,606
5	Мир квартир	3	,000
6	Экотон	1	2634,001
7	РФН	1	3551,541
8	Петербург.Риэлтор	1	2577,549
9	Мир Недвижимости	1	2651,311
10	Новостроечки	1	,000
11	Акрополь СПб	1	2474,239
12	Мой Город	1	2636,568
13	Невский Альянс	1	2764,562
14	ЕЦН	1	2952,250
15	АРИН	1	2501,054
16	Петроаренда	1	3215,448
17	Новый Петербург	1	3350,485
18	"Феникс"	1	3592,537
19	Ярус	2	3604,921
20	Новая Нед.	2	3407,509
21	Родник	2	3340,309
22	Бекар	2	3367,155
23	Home estate	2	3293,676
24	Аристей-Риэлти	2	3074,512
25	Прогаль	2	2881,069
26	Митра	2	2624,991
27	Реал	2	2743,844
28	Аркада	2	2610,276
29	Евро-Метр	2	2643,962
30	Пять Углов	2	2575,694
31	Базис	2	2553,985
32	Доменик	2	2486,482
33	Night Sky Realty	2	2525,267
34	Центр	2	1899,360
35	Площадь	2	2392,288
36	Ваш Дом	2	2385,780
37	Единый Центр Квартир	2	2286,755
38	Адрес СПб	2	2347,138
39	Адреса	2	2252,347
40	Смирнов и К	2	2209,184
41	Вариант	2	2123,963
42	Эстэйт Консалтинг	2	2061,318
43	Гор. Центр Недв.	2	1976,501
44	АН 812	2	1911,456
45	Время недвижимости	2	1971,834
46	РУДАКОВ-Н	2	1773,274
47	ПЕТЕРСИТ	2	1661,511
48	Ваш Дом	2	1445,890
49	Магазин квартир (Н)	2	1412,859
50	98 Регион	2	1270,694
51	Ината	2	989,481
52	РусланD	2	1151,787
53	ГЖА	2	883,579
54	ГРУППА ПАРУС	2	791,574
55	ТЕСЕЙ	2	841,811
56	Петротрест	2	676,529
57	ПРАЙМ недв.	2	334,492
58	Актив-Недв	2	283,440
59	МидиКом	2	247,370
60	Невский Простор	2	,000

 

В табл. 4 мы наблюдаем тенденцию  кластера 1 - самое большое количество, большинство агентств относится к этому кластеру (показателей по количеству сделок меньше); на втором месте кластер 2, здесь уже меньше агентств с показателями (показатели по количеству сделок больше относительно 1 кластера), в 3 кластере одно агентство, у агентства мало услуг 10 из 16 представленных.

 

 

 

Таблица.5

Конечные центры кластеров
	Кластер
	1	2	3
Количество сделок к/п_первичный рынок_жилой фонд	1677	902	932
Количество сделок к/п_первичный рынок_загородная недвижимость	1786	976	0
Количество сделок к/п_первичный рынок_коммерческая недвижимость	800	566	1278
Количество сделок к/п_первичный рынок_элитная недвижимость	125	106	932
Количество сделок к/п_вторичный рынок_жилой фонд	1041	838	0
Количество сделок к/п_вторичный рынок_загородная недвижимость	457	363	0
Количество сделок к/п_вторичный рынок_коммерческая нежвижиость	601	488	1248
Количество сделок к/п_вторичный рынок_элитная недвижимость	103	94	757
Количество сделок _аренда_жилой фонд	4617	2216	3567
Количество сделок _аренда_загородня недвижимость	2663	1244	0
Количество сделок _аренда_коммерческая недвижимость	2183	1040	2378
Количество сделок _аренда_элитная недвижимость	131	81	559
Количество сделок _мена	132	55	0
Количество сделок _оценка	1711	674	2359
Количество сделок_юридических услуг	2351	801	3578
Количество сделок к/п_международная недвижимость	271	132	0

 

Таблица.6

 

Число наблюдений в каждом кластере
Кластер	1	17,000
	2	42,000
	3	1,000
Валидные		60,000
Пропущенные значения		,000

 

 

На основании кластерного анализа можно сделать вывод, что оптимальное число групп 2.Так как число наблюдений в 2 группах наибольшее, 3 группа всего одно наблюдение, что и показывал иерархический анализ, проведенный выше. Следовательно, образовались два кластера (сегмента).

Первый сегмент: Первичный рынок, самое большое количество сделок в этом сегменте, и он является ведущим, (сделки  это в основном купли-продажи квартир в жилом фонде)

Второй сегмент:  Вторичный рынок, уступает первичному рынку, но так, же количество сделок высок, (сделки так, же купли-продажи, но горазда в меньших объемах), Вторичный рынок уступает первичном, в связи, что первичный рынок новостройки  и  в основном граждане являются дольщиками, в вкладываясь  в начало строительства, тенденции идет на квартиры судии и однокомнатные которые дешевле и граждане охотно покупают эти квартиры.

 

  Проведем графический анализ, позволяющий наглядно показать особенности выделенных сегментов (кластеров).

 

Графики

 

На 3 графиках представлены самые главные 3 группы услуг, Первичном рынке, Вторичном рынке и Рынок Аренды

 

 

          Рисунок 2 Первичный рынок

 

График показывает, что большинство агентств на первичном рынке имеют одинаковые показатели по количеству сделок. 

 

 

 

  Рисунок.3 Вторичный рынок

 

 

График показывает, что большинство агентств показатели по количеству сделок, тенденция стремительного  роста на рынке жилого фонда. 

 

 

   Рисунок.4 рынок Аренды

 

График показывает, что большинство агент на  рынке аренды по количеству сделок разнообразны. Жилой фонд ,как и  имеет преимущество и лидирует.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:  рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Агентство Александр на рынке недвижимости  уже давно, занимает литерующие позиции, одно из самых влиятельных агентств, по всем видам сделок высокие результаты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд.- СПБ.: Питер, 2010. – 624 с.