Анализ деятельности риелторской фирмы

Экономический аспект арендных отношений  реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имущества.

Принято разграничивать общую и  чистую ренту. Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости, при общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расходы несет арендодатель.

Существует также еще вид  процентной ренты. Суть процентной ренты состоит   в   том,   что   вся   арендная   плата,   которую   арендатор   должен выплачивать   арендодателю,    развивается    на   две    части:    постоянную (которая   составляет   около   80%   от   сложившегося   на   рынке   уровня арендных ставок) и переменную (которая составляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Основной фактор, который затрагивает  интересы обеих сторон при заключении договора аренды это сроки аренды. Принято различать краткосрочную аренду (до 1 года) и долгосрочную аренду. Условия по изменению арендной платы должны быть четко оговорены в договоре арендной платы.

Структура сделок с недвижимостью  существенно отличается на рынках жилой  и коммерческой недвижимости. Одним  из общих правил является преобладание сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды - на рынке коммерческой недвижимости.

Длительность и многоступенчатость сделок с недвижимостью, необходимость обладания специальной информацией о состоянии рынка, представленных на нем объектах,- многообразие риска при проведении сделок явились причиной возникновения и развития риэлтерской деятельности.

Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. На Западе вознаграждение может достигать десятков, сотней тысяч долларов, в России - меньше. Но тенденция в последнее время такова, что даже в России в последнее время стали появляться объекты недвижимости, в том числе жилой - коттеджи, особняки, спортивные комплексы, офисные помещения, - стоимостью, достигающей миллионы долларов.⁹

Конечно, рынок таких объектов достаточно ограничен: пока относительно небольшое количество людей способно и хочет купить подобную недвижимость, тем не менее, многие риэлтерские фирмы весьма Успешно работают на этом сегменте рынка.

А почему же субъектам рынка недвижимости, то есть владельцам недвижимого имущества, покупателям, арендаторам, арендодателям, необходимо прибегать к помощи специалиста рынка недвижимости - риэлтера?

Как правило, большинство населения России, как впрочем, и других стран не знакомы с соответствующей законодательной базой, регулирующей отношения в области недвижимости. Поэтому логично было бы предоставить все работы, связанные с этим вопросам профессионалам.

Профессионалы, в данном случае, риэлтеры, все же не являясь непосредственным участником сделки, выполняют важные как для рынка в целом. Так и для отдельных участников функции:

- снижение издержек при операциях  с недвижимостью;

- повышение уровня ликвидности  объектов недвижимости;

- снижение рисков, вызванных ограниченностью  информации о состоянии и тенденциях рынка;

- «воссоединение» продавцов и  покупателей объектов недвижимости;

- обеспечение  динамического   развития,  сбалансированности  спроса  и предложения  на  рынке,  соответствия  рынка недвижимости  состоянию экономики в целом.

Из приведенного перечня видно, что деятельность риэлтера связана  в широком смысле, с преодолением несовершенства рынка недвижимости, а в более узком - со снижением издержек и рисков при сделках с недвижимостью.

Из этого вытекают основные требования к деятельности риэлтера. Его задача состоит в том, чтобы помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать клиента по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

Риэлтер должен иметь в виду целый  ряд обстоятельств, относящихся  как к рынку недвижимости, так  и к работе с клиентами.

Во-первых, такое понятие  как «средняя цена» носит весьма условный характер, поэтому относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях следует весьма осторожно. Средние значения годятся лишь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны.

Во-вторых, для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее  понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

В-третьих, в связи  с индивидуальным формированием цен огромное значение для успешной работы имеет искусство работы с клиентом

Далее, в связи с  высоким уровнем издержек при  осуществлении сделок с недвижимостью  серьезным аргументом в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более Широким содержанием.

И, наконец, особую ценность на рынке недвижимости имеет формация об уровне цен по отдельным типам  и объектам недвижимости, факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса.

Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами. Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и совершаются большинством из них крайне редко. Принятие решений на этом рынке, хотя и не требует, как правило, такой же оперативности, как на рынке ценных бумаг, зато предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех - экономических, юридических, административных, социальных и пр.

Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования  и регламентации особенно высока.

1.4. Законодательное  регулирование рынка недвижимости  и риэлтерской деятельности

 

Реальный рынок существует всегда на определенной территории в  государственных границах, при наличии центральных и местных властей, призванных обеспечивать территориальную целостность страны, поддерживать внутренний порядок, формулировать правила, определяющие характер и механизм существования и развития рынка, контролировать соблюдение этих правил. Подобные функции государства по созданию и поддержанию рамочных условий нормальной жизни населения и функционированию экономики иногда называют «полицейским» или «функциями ночного сторожа». В этой связи возникает необходимость рассматривать не только сферу так называемой официальной экономики, но и проблему экономики теневой, что весьма актуально в российских условиях.¹⁰ Что касается рынка недвижимости, это стало весьма актуально в условиях отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности.

Устойчивое развитие и функционирование предприятий  сильно зависит от величины трансакционных издержек, уровень которых определяет условия и границы деятельности.

В Российской Федерации  в настоящее время затраты  на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.

Очевидно, что в Российской Федерации основную часть расходов, связанных с трансакциями, как и в большинстве стран, будут нести предприниматели, т.е. лица, заинтересованные в максимизации прибыли. Однако в определенной мере решение этой проблемы берет на себя и государство. Например, создание и ведение единой информационной схемы - кадастра недвижимости - является, с одной стороны, залогом успеха совершенствования управления городской недвижимостью и надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов, с другой стороны, кадастр недвижимости облегчает процесс поиска информации, как для профессиональных участников рынка недвижимости, так и простых граждан. Наличие полной информации обо всех объектах, расположенных на территории города, позволит городским властям в некоторой степени упорядочить отношения на рынке недвижимости, повысить эффективность использования недвижимости, стимулировать инвестиционные процессы в ее развитие.

Государственное регулирование - это не только функции обеспечения  правовой основы и благоприятного социального  климата, но и государственные контрактные  системы, государственный мониторинг рынка, государственное стандартизирование качества товаров и предоставляемых услуг.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

- государственные и  муниципальные органы и организации;

- государственные и  иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием  или экономическими методами  управления.

Существуют такие сферы  деятельности, где административные методы Достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо. Например, в области регулирования рынка недвижимости это может быть создание нормативной базы, четко определяющей правила Функционирования рынка недвижимости и контроль за их соблюдением, поддержание правопорядка на рынке, разработка ряда важных общенациональных стандартов, направленных на сохранение здоровья, безопасных условий жизни и труда и контроль за их соблюдением; определение и поддержание минимально необходимых параметров жизни людей (гарантированная минимальная заработная плата, социальные выплаты и пособия), выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Государственное регулирование охватывает три уровня деятельности: федеральный, региональный (республиканский в составе РФ, национально-территориальные области и округа, края и области, гг. Москва и Санкт-Петербург), местный (города, регионы). Кроме того, в случае добровольного объединения государств СНГ и создания единого пространства появляется межгосударственное регулирование.

В последние годы Федеральным  Собранием РФ приняты следующие  основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.);
• Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.);
• Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.);
• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.);
• Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.);
• Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ;
• Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.);
• Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.);
• Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.);
• Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. 08.11.2007г.);
• Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.).

Все эти законодательные  акты периодически пересматриваются, Дорабатываются и дополняются, и выходят в свет в более свежих редакциях.

Рассмотрим не только те нормативные акты, которые имеют непосредственное (прямое) отношение к регулированию риэлтерской Деятельности, но также некоторые из тех, которые хотя и связаны с риэлтерством лишь косвенно, но, тем не менее, определяют направления риэлтерского бизнеса в России.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения  прав на Недвижимое имущество с моментом государственной регистрации Недвижимости в едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели.

1. Обеспечение правовых гарантий  и защиты собственности граждан,  всех субъектов хозяйствования, государства, муниципалитетов.

2. Формирование объективной  базы данных для налогообложения  владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В мире существует две  системы регистрации недвижимости.

1. Англо-американская. Предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними новыми его владельцами. Чтобы гарантировать сделку от возможных шибок новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими ,слугами страховых и юридических фирм, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Таким образом, система требует больших денежных затрат на защиту прав собственности, но в случае возникновения ущерба ответственность несет страховая компания, которой был выплачен взнос.