Затратный подход к оцеке стоимости бизнеса

      - требующее замены старого элемента новым;

      - вызванное избыточной достаточностью, которую экономически можно исправить.

      2. Неустранимое функциональное старение:

      - вызванное недостатком какого-либо элемента;

      - вызванное избыточной достаточностью.

      Внешнее старение представляет собой снижение стоимости в результате воздействия факторов, не связанных с оцениваемым объектом. Факторы, не связанные с физическим износом и функциональным старением, относят к внешнему старению. Это могут быть экономический фактор, местоположение и др. Указанные факторы могут оказывать влияние как на земельный участок, так и на строения. Способы устранения внешнего старения, как правило, требуют изменения рыночных норм, поэтому на дату оценки оно обычно не поддается устранению, но это не означает, что выявленные причины внешнего старения действует всегда.

      Расчет  износа методом разбивки. Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают

      1) расчет стоимости восстановления;

      2) расчет отношения возраста и  срока службы;

      3) расчет функционального старения;

      4) анализ парных продаж;

      5) метод капитализации арендных  убытков.

      Расчет  стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.

      Расчет  отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.

      Расчет  функционального старения может использоваться для всех видов функционального старения.

      Метод парных продаж и метод капитализации арендных убытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.

      Применение  метода разбивки. Существует два способа применения метода разбивки:

      1) от общего к частному. (Известная  величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);

      2) от частного к общему. (Расчет  величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).

      От  общего к частному. На первом этапе выявляют и рассчитывают все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рассчитывают функциональное старение по всем статьям, затем их суммируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница представляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма, рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к общей величине износа.

      При использовании данной процедуры оценщик может столкнуться со следующими ситуациями.

      1. Сумма всех статей физического износа совпадет с общим износом объекта, полученным методами рыночной выборки, либо срока службы. В таком случае функциональное и внешнее старение незначительно или вообще отсутствует.

      2. Сумма всех статей физического  и функционального старения эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно, внешнее старение отсутствует.

      3. Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, существенно превышает величину общего износа, полученную двумя другими методами. Расхождение может быть связано с ошибками в расчете общей амортизации, несопоставимостью данных в связи с тем, что какой-либо фактор износа не был учтен в других методах расчета, либо учтен дважды. В данном случае необходимо пересмотреть результаты всех методов.

      От  частного к общему. На первом этапе вычисляют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.

      Оценка  устранимого физического износа. Расчет отложенного ремонта. К отложенному ремонту относят

      элементы  здания, которые на дату оценки имеют полный (100%-ный) физический износ. Возраст такого элемента равен или превышает его общий полезный срок службы. К основным критериями устранимости отложенного ремонта относят следующие:

      1) если в результате ремонта  стоимость здания увеличивается  на сумму, равную или превышающую расходы;

      2) если при отсутствии увеличения стоимости здания в целом ремонт позволяет поддерживать стоимость других элементов здания.

      Оценка  стоимости отложенного ремонта  рассчитывается на основе затрат, необходимых  для восстановления элемента до нового или достаточно нового состояния на дату оценки, а не по стоимости оцениваемых работ в ходе строительства объекта.

      Расчет  устранимого физического износа коротко живущих элементов.

      Коротко живущие элементы — это элементы, с более коротким сроком службы, чем здание в целом, но не требующие замены на дату оценки. Их замена должна быть произведена в будущем. Они относятся к элементам, требующим восстановления. Такие коротко живущие элементы не имеют 100%_го физического износа. Критерии устранимости данных элементов аналогичны отложенному ремонту.

      Износ коротко живущих элементов оценивается  раздельно по каждому выявленному элементу на основе соотношения его возраста и общего срока службы, а также суммы затрат по его восстановлению на дату оценки.

      Расчет  неустранимого физического износа долго живущих элементов.

      Долго живущие элементы включают все элементы, которые не учитывались ранее в составе отложенного ремонта и коротко живущих элементов. Все долго живущие элементы имеют одинаковый возраст и общий срок службы, поэтому оцениваются комплексно. К ним относят подземные коммуникации, фундаменты, несущие стены и др. У долго живущих элементов износ менее 100%, поэтому отсутствует необходимость их замены. Как правило, такой элемент не подлежит замене кроме исключительных случаев. Критерии устранимости долго живущих элементов совпадают с критериями других физических элементов.

      Износ долго живущих элементов оценивают на основе стоимости всех элементов, которые ранее не были учтены при расчете физического износа и процента износа, определенного методом срока службы.

      Оценка  устранимого и неустранимого физического износа методом срока службы.

      Данный  метод расчета предусматривает  четыре этапа.

      1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределяется между отдельными элементами в определенной последовательности:

      - стоимость отложенного ремонта;

      - стоимость коротко живущих элементов устранимым физическим износом;

      - стоимость коротко живущих элементов неустранимым физическим износом;

      - стоимость долго живущих элементов неустранимым физическим износом.

      2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента методом срока службы.

      3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.

      4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.

      Расчет  функционального износа. Функциональное старение — это снижение стоимости недвижимости в результате несоответствия ее функциональных характеристик требованиям рынка, которое заключается либо в недостатке, либо в избытке компонентов. Недостаток компонентов может проявляться как их отсутствие или как неисправная система. Избыток компонентов превышает рыночные требования, но не увеличивает стоимость недвижимости на сумму, равную затратам на его установку.

      Оценщики  выделяют два основных критерия устранимости функционального износа.

      1. Если в результате устранения функционального износа стоимость недвижимости увеличится на сумму, равную затратам или превышающую их.

      2. Если восстановление несоответствующего  рынку компонента не даст увеличения стоимости, но обеспечит поддержку стоимости других существующих компонентов.

      Если  ликвидация функционального старения не дает экономической выгоды, то такой износ считают неустранимым. Поэтому компоненты избыточной достаточности относят к неустранимому износу.

      Расчет  функционального износа. Метод разбивки, используемый для расчета функционального устранимого и неустранимого старения, позволяет последовательно учитывать все компоненты таким образом, чтобы ни один элемент не был учтен дважды, занижая тем самым стоимость недвижимости.

      Расчет  включает следующие этапы:

      1 этап. Определяется стоимость существующего компонента, которая включена в полную восстановительную стоимость здания. При отсутствии компонента его стоимость приравнивается к нулю.

      2 этап. По каждому компоненту рассчитывают стоимость физического износа.

      3 этап. По каждому компоненту из его восстановительной стоимости вычитают стоимость физического износа. Если компонент отсутствует, то износ не начисляется.

      4 этап. По каждому компоненту, имеющему устранимое функциональное старение, определяют затраты на восстановление компонента, учитывающие стоимость установки нового компонента и чистую утилизационную стоимость демонтируемого компонента. Расчет затрат на устранение функционального недостатка производится всегда, так как сравнение полученного результата с величиной изменения стоимости недвижимости позволяет классифицировать износ как устранимый или неустранимый.

      5 этап. Если функциональный износ классифицирован как неустранимый, то стоимость, которая приходится на старение, прибавляют к ранее полученному результату. Стоимость неустранимого функционального износа может быть получена методом капитализации арендных убытков или методом парных продаж. На этом этапе также необходимо сопоставить стоимость убытков от функционального старения, чтобы проверить подлежит ли компонент восстановлению. Стоимость неустранимого функционального износа уменьшается на затраты, связанные с установкой нового компонента.

      6 этап. Суммирование всех статей для получения общего функционального старения включающего все компоненты.

      Данная  методика позволяет оценить все  виды функционального старения. Основополагающим этапом данной методики является классификация функционального износа как устранимого или неустранимого. Устранимый износ оценивается по стоимости затрат на ликвидацию, неустранимый износ оценивается методами капитализации убытков и парных продаж.

      Оценка  функционального износа