Инвестиции в недвижимость

     Предположим, что сегодня инвестор заплатил 250 тыс. долл. за недвижимость. Первый платеж составил 50 тыс., а остальные 200 тыс. он должен выплатить в течение двадцати лет. В течение всего этого периода его выручка с аренды не даст ему наличной прибыли. Она всего лишь покроет расходы по поддержанию недвижимости надлежащем состоянии и выплаты закладной. Цена на недвижимость не выросла. По истечении двадцати лет инвестор продал ее за 250 тыс. долл. — точно за ту же сумму, которую сам за нее заплатили. Даже если цены на недвижимость не повысились, он увеличили свою первоначальную инвестицию в пять раз.²

     Еще более важно то, что опытный  инвестор в недвижимость может получить прибыль из восьми различных источников.³

1.   Надежная и растущая динамика доходов.

2.   Выкуп закладной на недвижимость (амортизация).

3.   Формирование стоимости (улучшение  состояния недвижимости).

4.   Мгновенная прибыль (выгодная  договорная цена).

5. Правительственные льготы (налоговые кредиты, удержание налога, арендные ваучеры, выгодные займы и т.д.).

6.   Стратегический менеджмент.

7.   Повышение стоимости (рост цен).

8.   Инфляция.

     На  данном этапе можно понять, почему инвестор всегда может рассчитывать на то, что недвижимость принесет ему немалую прибыль, даже если цена на нее не возрастет.

     В академическом мире экономической  теории считается, что предложение  увеличивается, чтобы отвечать спросу. Высокая конкуренция, следовательно, сдерживает рост цен. Эта теория отлично  срабатывает для бигмаков, международных телефонных переговоров и цен на авиабилеты. Но цены на недвижимость укротить не так просто. Даже при отсутствии непредвиденных обстоятельств строители никак не успеют построить дома и квартиры для всех, кто хочет их иметь. На рынке недвижимости темпы застроек замедляют пять факторов.⁴

1.   Высокая стоимость. Большинство людей не могут себе позволить купить или снять новое жилье. Цена одного квадратного метра в Москве составляет 132 тыс. руб. [10]. Чтобы построить новый жилой комплекс, приходится выложить большие деньги за одно помещение.

2.   Недостаток земли. Хотя в целом земли в России много, большинство ее расположено не там, где хотят жить люди. А когда земля находится в популярном месте, то и стоит обычно бешеных денег.

3.   Сложная система получения разрешений на строительство. Для начала широкомасштабного строительства нужны десятки дорогих правительственных разрешений, на получение которых уходит уйма времени. Еще до того, как на земле появится первый дом, уйдут годы и миллионы долларов.

4.   Противники новшеств. Даже если бюрократия не будет ставить строителям палки в колеса, у них начинаются проблемы с недовольными соседями, защитниками окружающей среды и разнообразными так называемыми группами защиты общественных интересов (ГЗОИ), которые желают повлиять на строительство.

5.   Неразвитая инфраструктура. Для нового строительства необходимы дополнительные (или расширенные) дороги, школы, парки, мусорные свалки, системы водоснабжения и зоны отдыха. Если инфраструктура в зоне строительства недостаточна, правительство часто не дает разрешения на новостройки или налагает завышенные выплаты на строительные работы.

     В совокупности эти пять факторов означают, что большинство рынков новостроек не в состоянии быстро и экономически адекватно ответить на всплески спроса. Без сомнения, в некоторых регионах иногда возникает избыток табличек "сдаю квартиру" или "продаю дом". Но в большинстве случаев и в большинстве мест, строительство идет безнадежно медленно. За предстоящие двадцать лет владельцы недвижимости непременно будут прекрасно зарабатывать, потому что новостройки еще больше отстанут от темпов роста спроса. 

1.3. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги 

     Доходная  недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора ежемесячным денежным потоком, в основе которого лежит арендная плата. Денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют 3-15 летний срок.
2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течение времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и  покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость – фиксированные активы, то есть носит долгосрочный характер эксплуатации.
3. Сравнивая денежный поток  доходов недвижимости и корпоративных акций можно увидеть, что они находятся в жесткой противофазе (отрицательной корреляции).

     Недвижимость  обеспечивает более устойчивый поток  доходов, и что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от  финансовых активов. Инвестируя в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на неё возрастают по мере роста инфляции и резко падают в период снижения инфляции. Сравнительный анализ потоков доходов от недвижимости и финансовых активов можно увидеть на рис. 1.3. 
 
 
 
 
 
 

       
 

       
 

      R – ставка доходности инвестиций в активы;

     t – период владения активами;

             - колебание ставки  доходности от инвестиций в  недвижимость;

                 - колебание ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги.

Рис. 1.3. Сравнительный анализ потоков доходов от недвижимости и                         финансовых активов⁵ 

     Если  сравнить двух инвесторов, A и B, каждый из которых накопил инвестиций на 1 млн. долл. Инвестор A владеет недвижимостью, которую сдает в аренду. У инвестора B деньги вложены в акции. Кто получит более высокий годовой доход? Средняя прибыль от дивидендов на акции ОАО «НК «Роснефть» составляет 12,6% [11]. Напротив, прибыль от дивидендов (т.е. чистый доход от основной деятельности) от домов, сдаваемых в аренду, и небольших многоквартирных домов (при условии "чистого" права собственности) примерно составляет от 17% до 25%.

     Исходя  из этих показателей прибыли ОАО «НК «Роснефть», в которых инвестор B владеет акциями, будут отсылать ему чеки на сумму 126 тыс. долл. в год. Инвестор A, владеющий недвижимостью, будет получать от управляющего своей недвижимостью от 170 до 250 тыс. долл. в год.

     Что ещё более важно, так это то, что инвестор A может увеличить объемы движения денежной наличности до суммы, превышающей доходы с его миллиона через долгосрочное ипотечное финансирование. Инвестор B не может безопасно использовать ссуду, чтобы увеличить свой годовой доход с дивидендов. Ему придется платить проценты на маржевой счет, которые могут в несколько раз превысить ставку 12,6%, что будет говорить о будущем банкротстве инвестора B.

     Хорошие облигации приносят больший доход, чем акции, но все же отстают от прибыли, приносимой недвижимостью. Недвижимость, сдаваемая в аренду, называется доходной не только потому, что она дает сравнительно высокую прибыль, а и потому, что со временем эта прибыль увеличивается. Ни одна инвестиция и близко не может сравниться с доходом, приносимым сдаваемой в аренду недвижимостью. Прибыль с аренды не съест даже инфляция, потому что (в отличие от облигационного процента) арендная плата имеет тенденцию со временем расти. Но самое главное преимущество недвижимости заключается в том, что она обеспечивает инвестору такие возможности получения прибыли, какие, ни при каких обстоятельствах не могут появиться у инвесторов в акции или облигации:⁶

♦   Покупка недвижимости по цене, существенно  меньшей, чем ее текущая рыночная стоимость.

♦  Приобретение недвижимости с минимальными затратами собственных наличных денег за счет использования креативных методов финансирования.

♦   Совершенствование недвижимости для  повышения ее текущей рыночной стоимости.

♦   Совершенствование вашей рыночной стратегии с целью повышения  доходов от сдачи недвижимости внаем и сокращения времени "простоев" недвижимости, предназначенной для сдачи внаем.

♦   Сокращение эксплуатационных затрат для  повышения чистого дохода от эксплуатации недвижимости.

♦   Продажа уже имеющейся недвижимости за более высокую цену, чем цена, за которую эта недвижимость была куплена вами, — без уплаты налога на прирост вашего капитала.

♦  Изменение способа использования недвижимости на более прибыльный (преобразование многоквартирного дома в кондоминиум или жилого дома в офис).

♦   Рефинансирование вашей недвижимости и получение денег, не подлежащих налогообложению. (Вы можете получить ссуду под портфель ценных бумаг, однако, предписываемая законом маржа, изменчивость цен и недостаточный или даже нулевой денежный поток отягощают такой выбор всевозможными рисками и издержками.)

      Когда-нибудь люди обязательно поймут, что доход, который они получают от своих портфелей ценных бумаг, ни при каких обстоятельствах не может превысить сумму корпоративных дивидендов. А величина этих дивидендов, ни при каких обстоятельствах не может оказаться настолько большой, чтобы она могла поддержать более чем 50 миллионов частных лиц и семей, которые продолжают с упорством, достойным лучшего применения, отправлять свои ежемесячные пенсионные отчисления. 

     1.4. Влияние инфляции  и экономического спада на недвижимость 

     Одним из важнейших факторов для инвесторов должно быть влияние инфляции на их вложения. Также текущий уровень  инфляции может дать ключи к пониманию  позиции, в которой находится  экономика на экономическом цикле  и поможет обеспечить информацию о будущем уровне процентных ставок. Инфляция – это рост цен на товары и услуги. Она проявляется, когда спрос повышается относительно текущего предложения.

     Инфляция  повышает не только процентные ставки, но и стоимость строительства. Строительные компании страдают. Их потенциальные покупатели отступают перед лицом значительно больших платежей по ипотеке и больших сложностей, связанных с ее оформлением. Из-за изменения динамики прибыли (меньшего количества покупателей при больших затратах на строительство) строители прекращают работы. Экономика приходит в упадок, пока инфляция не увеличит зарплаты и то, что может себе позволить население. Начинается переоценка существующей недвижимости. Потом, как только цены на нее превысят стоимость строительства, строители вернутся. Следовательно, большие затраты ведут к большим ценам.

     Когда Федеральная служба государственной статистики сигнализирует об увеличении инфляции, удар на себя принимают цены на акции и облигации. Инвесторы сбрасывают ценные бумаги, меняя их на твердые активы, например недвижимость. Инвесторы знают, что огромная инфляция уничтожит стоимость финансовых активов. В это же время цены на недвижимость возрастут, потому что инвесторы устремятся набивать свои портфели защищенными от инфляции доходами от аренды.

     Иными словами, будучи собственником недвижимости, инвестор заработает даже во время длительного периода инфляции, потому что арендаторы будут платить ему больше. Более того, если инвестор финансируете свою недвижимость через недавно взятую ипотеку с низкими фиксированными процентными ставками, самые большие ваши затраты (выплата процентов по ипотеке) будут низкими. Если инвестор финансирует свою недвижимость через ипотеку с нефиксированными ставками (ИНС), неожиданно высокая инфляция все равно может увеличить его приток наличности.

     Корректировки процентных ставок по ИНС будут капитализированы. Процентная ставка, которую инвестор будет выплачивать, все равно будет меньшей, чем рыночная. Предположим, кредитор привязал увеличение ИНС к медленно изменяющемуся индексу, например индексу стоимости фондов (ИСФ). Не осуществляя капитализации ИНС, процентная ставка инвестора все равно будет ниже рыночной. Поскольку условия кредитора часто разрешают новым покупателям брать ипотеки с нефиксированной ставкой, процентная ставка инвестора ниже рыночной заставит других инвесторов заплатить за вашу недвижимость выгодную цену. Стоит обратить внимание на то, что речь идет о длительных тенденциях инфляции. В краткосрочной перспективе быстрое увеличение процентных ставок и экономический спад повредят многим инвестициям в недвижимость, так что инвесторы в недвижимость должны поддерживать резервы наличности. Так же высокие ставки снижают стоимость акций  и облигаций еще больше.