Инвестиции в недвижимость

 
 

      Рассчитаем реальную ставку доходности на собственный капитал инвестора или коэффициент окупаемости инвестиции (КОИ). Так как получен кредит на 25 лет под 12%, стоимость недвижимости равна 182562 долл. и инвестор вложил 10% собственного капитала, то ежемесячные выплаты по кредиту составят 1730 долл. или 20760 долл. в год, тогда КОИ или равен:

  

      Финансовый  леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, так как < . Можно сделать вывод, что вложенные инвестором деньги ежегодно окупаются на 14,3%, то есть, инвестиция окупится через 7 лет.

      Кроме годового дохода, за определенное количество лет  сдаваемая в аренду недвижимость поднимется в цене. Если стоимость  недвижимости в 182526 долл. будет повышаться в среднем на 5% в год, то инвестор заработает еще дополнительных 9126 долл. Если прибавить доход от аренды и ежегодный прирост стоимости, то инвестор получит суммарную прибыль: 
 

     В связи с ежегодным подорожанием на 5% инвестиция окупится примерно через 1,5 года.

      Рассчитаем коэффициента покрытия долга (КПД). КПД показывает инвестору, что недвижимость приносит достаточный доход для покрытия расходов и обслуживания долга. КПД равен: 
 

Проверим  коэффициент капитализации с  помощью КПД:

      Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга (КПД) легкодоступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

      Далее на данном примере рассмотрим метод  дисконтированных денежных потоков (ДДП). Это метод более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Предположим, что налог на недвижимость останется неизменным, коммунальные услуги увеличиваются на 4% ежегодно, страховка увеличивается на 2%, резерв на амортизацию и обслуживание кредита остается неизменным, аренда на парковку и прачку возрастает на 5% ежегодно, ремонт и обслуживание увеличивается на 1%. Прогнозный период 4 года. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости приведен в таблице 5: 
 
 
 

Таблица 5 – Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

 

 Следующим этапом является нахождение стоимости реверсии. Реверсия – процедура возврата объекта недвижимости первоначальному владельцу. В нашем примере стоимость реверсии равна 182562 долл. Ставку дисконтирования возьмём равную 0,13. Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле: 
 

где:

- денежный поток периода t.

- стоимость реверсии.

- ставка дисконтирования.

n – прогнозируемый период.

 Стоимость недвижимости по методу ДДП, равна: 

     Стоимость недвижимости, рассчитанная по методу ДДП практически равна стоимости недвижимости рассчитанной по методу капитализации. Так же прослеживается связь между ставкой дисконтирования и коэффициентом покрытия долга (КПД), это говорит о том, что банк закладывает в процент ставку дисконтирования.

     Когда инвестор оценивает недвижимость с трех точек зрения, у него появляется возможность сравнить оценки, полученные разными способами, и убедиться в том, что предложенная им оценка рыночной стоимости оказалась достаточно точной. Однако если оценки, полученные разными способами, значительно расходятся между собой, это свидетельствует о том, что либо инвестор допустили ошибку, либо использованные им данные неточны, либо рынок ведет себя непредсказуемо и цены на недвижимость скачут вверх и вниз, как им вздумается. 

2.2.Методы финансирования недвижимости 

     Перед тем как обсудить различные приемы использования дешевого кредита, отметим крайне важное различие: использование дешевого кредита не обязательно предполагает низкий первичный платеж. На жаргоне инвесторов "использование дешевого кредита" означает, что инвестор получает недвижимость, используя малое количество наличности (10% покупной цены или меньше) из своих собственных средств. Чтобы добиться “дешевого кредита” можно использовать творческий подход и изобретательность: ¹¹

     Поиск либерального кредитора. Многие банки и сберегательные учреждения дают кредит только на 70-80% стоимости недвижимости, приносящей доход (если собственник не собирается в ней жить). Однако некоторые финансовые учреждения покрывают 90% (или больше) кредита. Кроме того, некоторые богатые частные инвесторы предоставляют ипотеки с высоким процентным соотношением займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности. Таких частных инвесторов можно найти по газетным объявлениям. Либо можно подать объявление в раздел "Необходим капитал", либо позвонить тем, кто оставляет свои телефоны в разделе "Предоставляем капитал".

     Инвестор может также связаться с ипотечными брокерами, у которых есть контакты с 20 – 100 источниками финансирования недвижимости. Благодаря широкому списку кредиторов ипотечные брокеры могут подобрать инвестору необходимый кредит с высоким процентным соотношением займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности.

     Вторые  ипотеки (закладные). Некоторые кредиторы, финансирующие недвижимость, приносящую доход, дают разрешения на так называемые кредиты 70-20-10 или их вариации, например 75-15-10 или даже 80-15-5. Первая цифра касается процентного соотношения займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности по первой ипотеке; вторая цифра касается процентного соотношения покупной цены, представленной второй ипотекой; и третья цифра касается наличности, внесенной инвестором из его личных средств. На сделку 70-20-10 на покупку недвижимости стоимостью 100 тыс. долл. потребуются следующие суммы. 

Первая  ипотека                     70 тыс. долл.

Вторая  ипотека                      20 тыс. долл.

Наличность  покупателя         10 тыс. долл. 

     Обычно  лучший источник второй ипотеки —  это продавец недвижимости. Такие  кредиты, часто называемые "продавцовыми" или "заплечными", не требуют особой волокиты, бумажной работы и дополнительных расходов. Кроме того, часто удается убедить продавца принять более низкую процентную ставку, чем ту, которую потребовал бы коммерческий кредитор. Во время, когда ставки первой ипотеки составляли 11%, а коммерческие ставки второй ипотеки — 16%, то можно заставить продавца пойти на вторую ипотеку в 75 тыс. долл. при ставке в 8% . Эта сделка выглядела следующим образом: 

Покупная  цена                                                         319,500 долл.

Первая  ипотека по ставке в 11%                           180 тыс. долл.

Вторая  продавцовая ипотека по ставке в 8%       75 тыс. долл.

Наличность  покупателя                                          64 тыс. долл. 

     Если  продавцы отказываются сотрудничать, инвестор может обратиться к частным инвесторам, ипотечным брокерам, в банки и сберегательные учреждения.

     Займ под залог другой собственности. Если инвестор — владелец дома с хорошей кредитной историей, то он может собрать начальный капитал для инвестирования в недвижимость, взяв кредит на собственный капитал (т.е. вторую закладную) на свой дом. Поскольку многие кредиторы дают собственникам домов кредиты в 125% стоимости с высоким процентным соотношением займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности, инвестор может получить значительную сумму наличными, даже если он еще не собрал достаточных средств.

     Перевод активов в наличность (уменьшение масштабов). Вместо того чтобы брать заем в залог активов, переведите активы в наличность. Можно продать один из своих домов и на вырученные деньги купить домик для отдыха, меньший дом для постоянного проживания и комнату в городе.

     "Ипотеки  покрытия" могут помочь покупателям достичь высокого процентного соотношения займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем собственности, обеспечив продавцу хорошую прибыль. В реальности "ипотека покрытия" — это вторая ипотека, предоставленная продавцом покупателю, но при которой покупатель совершает только один кредитный платеж.

     ''Ипотеки  покрытия" часто используются, когда покупатель недвижимости хочет получить преимущества от существующей ипотеки с низкой процентной ставкой. Для этого он "покрывает" существующий кредит новой "ипотекой покрытия" с более высокой процентной ставкой. Продавец продолжает оплачивать существующий кредит с низкими процентами, а покупатель делает продавцу платежи по условиям нового кредита. Продавец наживается на спрэде процентных ставок. Такой кредит лучше всего использовать в период повышения процентных ставок. Соответствующий пример приведен ниже: 
 

Продавец  платит:

      Баланс ипотеки                                        150 000 долл.

      Процентная ставка ипотеки   7,0 %

      (остается 24 года)                                    1 077 долл.

Продавец  получает:

      Цена продажи                                           225 000 долл.

      Наличные                                                  15 000 долл.

      Цикличный баланс                                   210 000 долл.

      Ставка — 9,0%/30 лет                              1 691 долл.

      Платежи по первой ипотеке                    1 077 долл.

      Чистый месячный доход                          614 долл. 

КОИ покупателя по сумме в 60 000 долл. 12,28% 

     Как показано в примере, продавец предоставляет новый кредит на сумму 210 тыс. долл. по ставке в 9%. Выплаты по существующей первой закладной составляют 1 077 долл. в месяц. Платежи по новому кредиту составляют 1 691 долл. в месяц. Следовательно, продавец зарабатывает прибыль в 614 долл. в месяц. За 60 тыс. долл., которые продавец вложил в сделку, он получает прибыль в 12,28% (12 х 614/60 000 = 12,28%). Обычно покупатель зарабатывает на этой операции, потому, что процентная ставка, требуемая продавцом, ниже обычной рыночной процентной ставки.