Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

 

 

 

 

Курсовая работа

по предмету: Экономика  недвижимости

на тему: « Комплексный  анализ объекта недвижимого имущества  » 

 

 

 

 

 

                                                                         Руководитель: Бочков П.В.

                                                                          «_____» ____________ 20__г.

                                                                         Исполнитель: 

                                                                         Студентка 

                                                                         «_____» ____________ 20__г.

                                                                                                                                                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Екатеринбург 2010г.

Содержание

Общие сведения объекта недвижимого имущества…………………..….3

1. Анализ рынка и текущего состояния объекта жилой недвижимости…..3
1. Природно-климатические особенности района…………………...…3
2. Строительный рынок г.Тюмень…………………………..…………..4
3. Анализ рынка жилья г. Тюмени…………………………..…………..4
4. Динамика цен на недвижимость…………………………….……….10
2. Разработка стратегии управления недвижимости…………..………….11
1. Описание местоположения объекта оценки………………..……….11
2. Описание объекта………………………………………….…………12
3. Субъекты управления………………………………………..……….14
3. Методы оценки стоимости недвижимости………………………..…….15
1. Оценка объекта недвижимости Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта…...…………15
2. Методы оценки стоимости недвижимости………………….………16
3. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке…………………………………………………………….……20
4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода…………………………………………...…..21
5. Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода…………………………………………………………..……26

Заключение……………………………………………………..……..32Список литературы……………………………………………..…….34

 

 

 

 

 

Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

Общие сведения

Наименование  объекта: Недвижимое имущество –  двухкомнатная квартира.

Месторасположение: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24.

Собственники  объекта недвижимости: Иванов Иван Иванович, зарегистрирован по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 1, кв. 1.

1. Анализ рынка и текущего состояния объекта жилой недвижимости.

Объект недвижимости представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24. Данная квартира находится в собственности физического лица и используется для проживания. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

1.1 Природно-климатические особенности района

Город Тюмень относится  к 1В климатическому подрайону с  умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом.

Климат района резко-континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая  температура воздуха – 1,3⁰ C. Средняя температура июля 24,2⁰ C, средняя температура наиболее холодного периода   -21⁰ C. Абсолютная минимальная температура   -50⁰ С, абсолютная максимальная температура  +40⁰ C.

Продолжительность периода  со среднесуточной температурой выше   0⁰ С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова – 100 кг/м². Нормативная глубина промерзания грунта – 2,0 м.

Грунтовые воды находятся  на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментов служат суглинки тугопластичные.

1.2 Строительный рынок г.Тюмень

Организациями всех форм собственности  и индивидуальными застройщиками  в январе 2010 года было построено  в Тюменской области 233,1 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,2 раза больше, чем  в январе 2009 года, говорится в  сообщении территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области.

"Из общей введенной  площади 18,1% или 42,3 тысячи квадратных  метров построено населением  за счет собственных и заемных  средств", - отмечается в материалах  ведомства.

В них также уточняется, что в расчете на 1 тысячу жителей  ввод жилья в регионе в январе 2010 года составил 175,2 квадратных метра (в январе 2009 года этот показатель составлял 81 квадратный метр).

При этом, по данным статслужбы, за январь этого года в Уральском федеральном округе (Свердловская, Челябинская, Курганская, Тюменская области и Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа) всего было построено 345,7 тысячи квадратных метров жилья - это на 58,8% больше, чем за январь 2009 года.

1.3 Анализ рынка жилья г. Тюмени

По итогам декабря 2009 года можно говорить о стабилизации цен при постепенно сокращающихся  показателях объема предложения  на первичном рынке жилья Тюмени. Продолжающийся рост активности покупателей  подтверждается увеличением количества сделок с новостройками. В ближайшем будущем это поможет формированию благоприятной среды для снижения строительных рисков, возобновлению кредитования новых и рестарту замороженных проектов.

С учетом текущей конъюнктуры  рынка, возможно увеличение доли новых проектов эконом- и среднего класса, что будет способствовать сдерживанию цен предложения на соответствующем уровне и их планомерному увеличению в рамках одного проекта по мере прохождения от начальной к завершающей стадии строительной готовности.

Средняя цена предложения  на первичном рынке в декабре  составила 35 тысяч 21 рубль за квадратный метр. Важно отметить, что в последние  месяцы цены стоят на одном уровне. За 2009 год снижение ценового показателя составило 17%. Можно отметить, что  в декабре отмечено значительное повышение ценового показателя однокомнатных квартир: так, стоимость квадратного метра выросла на 1,8% и составила 35 тысяч 360 рублей за квадратный метр. Учитывая, что в данном сегменте цены были максимально снижены, этот подъем был ожидаем, тем более на рынке строящегося жилья наблюдается явное сокращение предложения «однушек».

Вторичный рынок полностью  повторяет тенденции на рынке  строящегося жилья. В декабре  впервые за последний год отмечена хоть и не значительная, но уже положительная динамика. Так, стоимость квадратного метра за последний месяц выросла на 0,7% и составила 44 тысячи 580 рублей за квадратный метр. Хотя более привлекательным для покупателей был и остается рынок новостроек, вторичный рынок также востребован. Несмотря на свою низкую стоимость, квартиры в домах старого фонда («хрущевки», «брежневки», «ленпроект» и «сталинки»), а также пансионаты и малосемейки с трудом находят своего покупателя.

Так, в декабре, например, однокомнатная квартира в доме старого  фонда предлагается в среднем за один миллион 315 тысяч рублей, в доме типовой серии – за один миллион 670 тысяч рублей, в доме повышенной комфортности – за два миллиона 165 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры предлагаются в среднем за один миллион 695 тысяч, 2,4 миллиона и 3,59 миллиона рублей в зависимости от типа квартир. Трехкомнатные квартиры продаются в среднем в диапазоне от двух миллионов 305 тысяч до пяти миллионов 735 тысяч рублей.

В целом можно отметить, что потихоньку посткризисная ситуация на рынке недвижимости Тюмени стала стабилизироваться. Но ждать роста цен и объема предложения не стоит, так как платежеспособный спрос в ближайшее время не выйдет на уровень 2007–2008 годов.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра  жилья в г. Тюмени с 01.01.2007г. по 01.01.2010г., тыс.руб./кв.м.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Таблица 1

Январь 2007г.	Январь 2008г.	Январь 2009г.	Январь 2010г.
26,961	34,589	45,010	39,439

 

 

Статистика  цен за неделю на 08.03.2010                       

2 комн., средняя цена                   2 287 093 руб.   (-48 884 руб.   -2.09% )

2 комн., средняя цена за метр2    38 842 руб.     (-900 руб.        -2.26% )

 

 

 

2 комн., динамика изменения  средней цены, млн. руб.

 

 

 

 

 

2 комн., динамика  изменения средней цены за  метр2, тыс. руб.

 

 

Средняя цена по районам:

Район                                  Средняя цена   Средняя цена за метр2

Тарманы                                    1 615 395 руб.   28 657 руб.

ММС                                               1 946 667 руб. 31 640 руб.

Войновка, ТЭЦ2                       1 581 733 руб. 31 905 руб.

Мыс, Матмасы                              1 546 319 руб. 33 459 руб.

Восточный 2 микрорайон           2 236 227 руб. 34 077 руб.

Лесобаза, Быково                      1 500 730 руб. 35 724 руб.

Тюменский 2 микрорайон           2 259 233 руб. 36 380 руб.

ДОК Красный  Октябрь                    1 100 000 руб. 36 667 руб.

Рощино, Утешево, Плеханово 1 100 000 руб. 36 667 руб.

Заречный 1 микрорайон           2 089 950 руб. 36 708 руб.

Югра                                                2 163 401 руб. 36 940 руб.

Заречный 3 микрорайон           2 347 285 руб. 37 653 руб.

Заречный 2 микрорайон          2 191 667 руб. 37 696 руб.

Зарека, Парфеново                    1 590 834 руб. 38 019 руб.

Воровского р-н                             1 600 667 руб. 38 723 руб.

Студгородок                             1 648 751 руб. 39 295 руб.

Восточный микрорайон          2 352 853 руб. 39 531 руб.

Тюменский 1 микрорайон           2 485 602 руб. 39 729 руб.

В.Бор, Березняки                            2 400 000 руб. 40 000 руб.

Дом Обороны                             2 002 057 руб. 40 274 руб.

магазина Старт р-н                    2 350 000 руб. 40 517 руб.

5-й микрорайон                             2 049 129 руб. 40 738 руб.

КПД                                              1 619 197 руб. 40 759 руб.

Маяк                                                1 569 736 руб. 40 939 руб.

2-й микрорайон                             1 703 009 руб. 41 098 руб.

Южный 2 микрорайон                   2 866 667 руб. 41 141 руб.

Ватутина, СМП                               1 607 055 руб. 41 244 руб.

3-й микрорайон                               2 120 328 руб. 41 537 руб.

Московский тракт                         2 065 112 руб. 41 642 руб.

Червишевский тракт                        1 930 048 руб. 41 659 руб.

Стрелы район                              1 994 375 руб. 42 480 руб.

Южный микрорайон                     2 456 506 руб. 42 523 руб.

6-й микрорайон                               2 513 142 руб. 42 912 руб.

Тюменский 3 микрорайон                2 612 752 руб. 43 050 руб.

МЖК                                                 2 143 470 руб. 44 966 руб.

Центр                                        2 154 692 руб. 45 039 руб.

1-й микрорайон                                1 947 427 руб. 45 503 руб.

Тюменский 4 микрорайон            2 572 955 руб. 45 546 руб.

4-й микрорайон                               1 809 063 руб. 46 409 руб.

Тюменский 5 микрорайон            2 900 000 руб. 48 333 руб.

 

1.4 Динамика цен на недвижимость

Половина россиян  ожидает роста цен на жилье  в ближайшие месяцы, 5% надеются на их снижение, свидетельствуют данные совместного исследования консалтинговой компании Russian Realty Research (R3) и Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).