Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

  Сельхоз  угодья и замкнутые водоемы  оцениваются методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

   При оценке рыночной стоимости сельхоз угодий учитывают:

1. плодородие земельного участка (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность, рельеф, микроклимат и т.д.

2. влияние экологических факторов.

 Метод капитализации земельной ренты.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур проводится по критериями их чередования, обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные  издержки на производство сельхоз продукции определяются на по технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете  издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Валовой доход  сенокосов и пастбищ определяется их нормативной урожайностью путём пересчета в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса).

Валовой доход многолетних насаждений  зависит от периодичности плодоношения и урожайности плодово-ягодной продукции.

 При этом  учитывается: 

возраст многолетних  насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного  размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения  дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Контрольные вопросы:

1. В чем особенность  экономических отношений по поводу  земли?

2. Что является объектом  земельных отношений?

3. В чем состоит  экономическое содержание ренты?

4. Какова классификация земель по целевому назначению?

5. Чем определяется  статус собственников земли?

6. В чем состоит  специфика вещных прав на землю?

7. Назовите виды государственной  собственности на землю.

8. В чем содержание  земельного кадастра?

9. Что понимается под  землями особо охраняемых территорий? 10. Почему необходима охрана земель?

11. Каким образом реализуется  право пользования землей?

 

Тема 9. Управление объектами недвижимости

9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости

        Управление - процесс воздействия на объект управления, обеспечивающий поддержание режима деятельности, реализацию программ и целей (где цель - идеальный предполагаемый результат деятельности).

      Классические  функции управления:

1. Предвидеть- прогнозировать будущее и устанавливать программу действий;

2. Организовывать - строить двойной организм предприятия: материальный и социальный;

3. Распоряжаться - приводить в действие персонал предприятия;

4. Согласовывать - связывать и объединять, сочетать все действия и усилия;

5. Контролировать - наблюдать, чтобы все происходило сообразно установленным правилам и распоряжениям.

        Объектами управления могут быть как имущественные системы, например весь жилой фонд города, региона, лесной фонд и др., так и отдельные объекты недвижимости (здания, сооружения).

          Субъектами управления являются все участники рыночных отношений:  собственники и уполномоченные ими физические и юридические лица, а также в рамках своих полномочий владельцы и пользователи, арендаторы, организации инфраструктуры.

           Система управления - совокупность управляемого объекта и управляющей системы, действие которой направлено на поддержание или улучшение работы объекта. 

         Цель управления - поддержание структуры и совершенствование объекта управления (движение от начального к планируемому состоянию).

            Механизм управления - совокупность методов управления (организационных, экономических, правовых, психологических и др.).

            Начальное состояние объекта - комплекс экономических, вещных и правовых характеристик недвижимости на начало управления (доходность, технико-экономические и финансовые показатели предприятий, условия аренды, строительное состояние и физические параметры строящегося здания и т.д.).

          Целенаправленный перевод - это развитие и целевые преобразования объектов недвижимости и их комплексов (например: строительство жилья; реализация конкретных инвестиционных проектов; модернизация имущественного комплекса предприятия, отдельного объекта недвижимости или имущественной системы; проект реставрационных работ на памятнике культуры и Т.д.

         Планируемое состояние - 100% выполнение намеченных планов и программ, достижение намеченных показателей.

          Руководство организацией в экономической теории иногда рассматривается как фактор производства  наряду с землей, трудом и капиталом. Управление состоит из двух основных компонентов: умения организовать, включая способность делегировать полномочия и предпринимательской интуиции.        

        Предпринимательская интуиция - способность увидеть и использовать открывающиеся возможности, предвидеть рыночный спрос и тенденции, целенаправленно добиваться цели, проявляя напористость и энергию, способности вести переговоры и убеждать.

            Критерий оценки - признак, система показателей на основании которого производится оценка результатов управленческой деятельности.

                   

     9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу

           Управление недвижимостью - действия системы управления через механизм управления, направленные на достижение поставленных целей на основании выбранных критериев.

         Разработка и реализация системы  управления недвижимостью позволяет  включить ее в группу эффективно работающих активов.

          Первым этапом при разработке системы управления является формирование цели системы.

         Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка (заказчика) объекта, который можно выгодно продать или сдать в аренду.

          Второй - маркетинговые исследования (т.е. сравнительный анализ аналогичных объектов, комплексная (строительная, экономическая, правовая, экологическая) экспертиза, прогнозирование цены, рисков, эксплуатационных затрат.

          Третий - анализ результатов и планирование создания системы.

           Четвёртый - реализация плана.

Подходы к исследованию системы управления.

          Маркетинговый - подход основанный на ориентации и максимальном учете запросов потребителя (социальный процесс, посредством которого прогнозируется, расширяется и удовлетворяется спрос на товары и услуги, путем их разработки, продвижения и реализации).

          Системный подход - исследование объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов. Основные элементы системы: подсистемы, вход, процесс в системе, обратная связь и внешняя среда. Такой подход обуславливает поиск наиболее эффективных средств для достижения поставленных целей.

          Воспроизводственный подход к управлению недвижимостью -  создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи в эксплуатацию.

          Функциональный подход к управлению - рассматривает объект как носитель совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих их конкретную потребность и их оптимизацию.

          Комплексный подход предполагает учет строительных, экономических, социальных, организационных, информационных и др. аспектов управления недвижимостью в их взаимосвязи.  

          Динамический подход - предполагает изучение объектов в развитии, на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирования параметров на 5 - 15 лет вперед.

          Поскольку государственная власть  состоит из трех ветвей, то  и к управлению недвижимостью,  в той или иной степени, имеют отношение все три ветви власти (на каждом уровне власти). Законодательная - через законы, налоги, льготы и т.д.; судебная - через решения судов (в т.ч. арбитражных), постановления, действия судебных приставов, разъяснения высших судебных органов, ареста имущества и т.д.; исполнительная (всех уровней от правительства до сельской администрации) через решения исполнительных органов, контроль за исполнением решений (т.н. обратная связь - наиболее слабое звено всех уровней и ветвей власти).    

          

9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью

1. Государственный  уровень управления: целевой функцией государства должно быть, согласно конституции: социально-экономическое и духовное развитие народа, оборона и безопасность, экология и образование и др. - осуществляемое правительством в интересах народа, через механизмы:

- налогообложения (акцизы, сборы, пошлины, налоги);

- приватизации (продажа государственной собственности, бесплатная передача в собственность жилья;

- управление федеральной и зарубежной недвижимостью (аренда, продажа, залог, строительство, управление пакетами акций);

- совершенствование законодательства (расширение налогооблагаемой базы, создание конкурентной среды, сокращение льгот).

        2. Региональный уровень управления - (целевая функция практически та же) субъекты федерации, осуществляющие управление посредством федеральных и местных законов, указов, постановлений, решений и др. актов объектами относящимися к их ведению (местные налоги, управление объектами недвижимости, строительство приватизация).

        3. Городские, районные, сельские органы власти - посредством постановлений, предписаний, распоряжений, решений через механизмы: купли-продажи, аренды, конкурсы, строительства, выдачи лицензий, управления пакетами акций, ипотеки и т.д.

       4. Управление недвижимостью непосредственно собственниками.

        Доходная недвижимость т.е. принадлежащие собственнику здания, сооружения, с земельными участками и без них. (которые сдаются в аренду под торговую, посредническую, производственную деятельность, оказание услуг, под жилье, офисные помещения и т.п.) управляются посредством:

1. Работы с обслуживающим персоналом.

2. Текущей эксплуатацией здания: (контроль за состоянием объекта, планирование и организация выполнения,. приобретение материалов, оборудования и т.п.)

3. Работу с арендаторами (разработка и реализация мер по при влечению и удержанию арендаторов; . контроль исполнения текущих договоров аренды, качества

обслуживания арендаторов; . контроль за поступлением арендных платежей; анализ тенденций изменения рыночных условий)

4. Разработку и организация исполнения ежегодного бюджета объекта, включая план капитальных вложений.

5. Анализ рыночной ситуации и разработка вариантов изменения способов использования объекта.

6. Анализ текущей рыночной  стоимости объекта, контроль за  налоговой и страховой стоимостью. При необходимости - подготовка предложений по реверсии объекта.

7. Разработка мероприятий  и контроль за безопасностью  на объекте.

 

Контрольные вопросы

1. Какие функции управления  реализуются на федеральном, региональном уровнях и на уровне отдельного объекта недвижимости?

2. Назовите ,основные  цели государственного управления  недвижимостью.

3. Какие цели управления реализуются государством в настоящее время в отношении земли, жилого и нежилого фонда?

4. Какие функции реализуются  комитетом государственного имущества  региона?

5. Назовите основные  задачи, решаемые в процессе управления  доходным объектом недвижимости.

      

Тема 10.   Принципы, стандарты и технология проведения оценки  объектов недвижимости

10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости

        Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. С формированием класса собственников недвижимости обостряется проблема  достоверной, качественной оценки объектов недвижимости.