Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Этап 4. Расчет оценочной стоимости на основе трех подходов (оценка на основе доходного  подхода - оценка на основе сравнительного подхода оценка на основе затратного подхода).

 С учетом полученной информации на основе трех подходов. При использовании затратного подхода следует дополнительно получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае рыночного подхода анализируются открытые банки данных о сделках. Для расчетов методами доходного подхода анализируется информация о деятельности аналогичных объектов. В  условиях развитого рынка и достаточно полного объема информации расчеты проведенные методами всех трех подходов приводят к сопоставимым результатам. Однако, учитывая несбалансированность предложения и спроса, недостаток информации, неразвитость сегментов рынка, результаты расчетов могут не совпадать.

Этап 5. Согласование полученных результатов (проверка данных - допущения и ограничения - определение итоговой величины).

  Т.е. процесс проверки точности расчетов, анализ допущений и предположений, логический анализ выводов и принятие окончательного решения о стоимости объекта.

 Этап 6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости.

Оценщик, в зависимости  от договоренности (письмо, стандартная  форма, подробный отчет) представляет заказчику результаты оценки объекта  недвижимости.

   

 

 

Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода

     Затратный подход, основан на предположении, что стоимость недвижимости определяется затратами: на приобретение участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Алгоритм затратного подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка (СЗУ) и работ по его благоустройству.   В случае если участок арендован - учитывают стоимость прав аренды.

2. Рассчитывается  восстановительная  стоимость (ВС) или стоимость замещения  (СЗ).

3. Рассчитывается величина  накопленного совокупного износа (НСИ) объекта (сумма физического, функционального и внешнего).

4. Стоимость объекта  (затратным подходом) определяется  как: 

                                   СОЗП  = СЗУ + ВС (СЗ)  - НСИ

Восстановительная стоимость (ВС) - стоимость строительства точной копии (материалы, качество, недостатки) оцениваемого объекта в текущих ценах.

Стоимость замещения (СЗ) - стоимость строительства объекта в тех же ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного в современных условиях (материалы, дизайн, планировка).

Сферы применения  затратного подхода:

- технико-экономическом обосновании, планировании и расчетах нового строительства;

 - выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- реконструкции зданий и сооружений;

- оценке объектов для целей налогообложения и страхования:

- оценке для целей  страхования и расчета последствий  стихийных бедствий,

- оценке уникальных и специальных зданий и сооружений,

- окончательного согласования  стоимости объектов недвижимости.

При применении затратного подхода, необходимо учитывать что, балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

 

        11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)

Определение стоимости  участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Считается, что земельный участок имеет стоимость, а улучшения его - это вклад в стоимость участка.

Пять основных методов определения стоимости земельных участков:

А. Определение стоимости земельного участка методом капитализации  земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Поскольку арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки, то стоимость определяется нормативной ценой земли, отличной от рыночной стоимости. Недостаток: на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективных результатов.

Б. Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод целесообразен при дефиците информации о сравнимых продажах свободных земельных участков.

В. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Г. Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Д. Метод прямого сравнительного анализа  продаж.

Считается самым надежным из всех вышеуказанных методов в  мировой практике. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Е. Нормативный метод.

Основан на использовании  утверждаемых органами власти нормативов и методик по оценке земельных  участков в зависимости от ряда параметров (месторасположение, коммуникации, зональные  характеристики и т.д.) .

 

11.3.Определение восстановительной стоимости (ВС) объекта недвижимости или стоимости замещения (СЗ):

Существуют четыре основных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

А. Метод количественного анализа (сметный) основан на составлении смет затрат аналогичного объекта на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом (затраты труда, материалов, средств механизации работ, накладные затраты, прибыль застройщика, затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования и т.д.).

  Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для применения требуется высокая квалификация оценщиков и опыт в составлении строительных смет. Для расчетов используют Единые нормы, расценки и индексы роста цен на строительно-монтажные работы.

Б. Поэлементный метод расчета (разбивки на компоненты) представляет собой модификацию количественного метода, основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.). Исходные данные для применения публикуются в печати (например: "Индексы цен в строительстве).

  В. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

 Сущность метода  заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м3, 1 м2 и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками при проведении оценки типовых зданий и сооружений, основных фондов предприятий и т.д.

  Г. Индексный метод  основан на определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы переоценки основных фондов утверждаются Правительством России и периодически публикуются в печати.  

 

11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (НСИ)

Износ - утрата стоимости объекта недвижимости по различным причинам, определяемая как разница между издержками по воспроизводству нового объекта на дату оценки и его текущей стоимостью.

Определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ  подразделяется на физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический).

А. Физический износ характеризует изменения физических свойств объектов недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов) и учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:   

Экспертный предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.  Он является самым точным и трудоемким способом.

        Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет  включается нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем преобразуется в стоимостное выражение.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе оцениваемого объекта.

            Эв

 И = -------- 100;

            Тэ

 где: И - износ, 

Эв - эффективный возраст  объекта, соответствующий реальному  состоянию, с учётом рыночной стоимости;

Тэ - типичный срок экономической жизни объекта.

Для приближённых расчётов физического износа используют отношение  хронологического возраста к нормативному сроку службы объекта, выраженного  в процентах.    

Б. Функциональный износ (моральный) - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ - если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление. Элементами устранимого функционального износа можно считать покрытие полов и стен, сантехнику и т.д. Величина устранимого износа определяется суммой затрат на его устранение.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания, отражающихся в потерях арендной платы.

В. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Экономический износ  может быть вызван целым рядом  причин: общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями.   

Основные факторы внешнего износа в России - состояние  экономики, которое в регионах усиливается местными факторами.

Существуют  два способа  оценки внешнего износа:

1. Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях: базируется на капитализации потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.При этом необходимо достаточного количества продаж аналогичных объектов, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в их стоимости, один из которых имеет признаки внешнего износа, даёт величину внешнего износа оцениваемого объекта.

 2.Сравнение доходов.

Заключается  в определении  величины рентных потерь от внешнего воздействия. Определяется разницей отношений цен продаж к валовому рентному доходу объектов сравнения ( наз. валовой рентный мультипликатор).

Общий (совокупный) износ определяется как сумма трех видов износа: физического, функционального и внешнего. 

 

11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ АГОРИТМ РАСЧЕТА