Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

 

1.Методы определения  стоимости земельных участков (СЗУ)
Капитализации земельной  ренты	Соотнесения (переноса).	Техника остатка для  земли.	Развития (освоения).	Прямого сравнительного анализа продаж.

 

2. Методы определения  восстановительной стоимости (ВС) объекта   недвижимости или стоимости замещения (СЗ)
Количественного анализа	Поэлементный	Сравнительной единицы	Индексный

 

3. Методы  определения суммарной величины  накопленного совокупного износа  (НСИ = ФИ+МИ+ВИ)
Физический  износ: экспертный, нормативный,                            стоимостной, срока жизни здания	Функциональный (моральный) износ: устранимый, неустранимый	Внешний (экономический) износ: сравнение продаж, сравнение доходов

 

4.Определение  стоимости объекта (СО) (затратным  подходом):

СО = СЗУ  + ВС (СЗ) - НСИ

 

Для определения  итоговой стоимости объекта недвижимости: к стоимости земельного участка  прибавляется разница восстановительной  стоимости объекта и накопленного совокупного износа.                        

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях это оправданно (например, оценка недвижимости приносящей доход). Наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости.

Затратный подход применяют  при технико-экономическом обосновании  нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Используя сочетание  затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Для отражения результатов  оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 г. N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся  сферой применения затратного подхода  выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости приносящей доход недвижимости и может в  значительной мере отличаться от последней. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

 

Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

             Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки.

Экономическое содержание подхода - определение теоретически возможного дохода, который связан с рыночной стоимостью объекта недвижимости. (Например: вкладчик получает проценты в сумме 1000 руб., при ставке 9% годовых, тогда ранее вложенная сумма составит 1000 : 0,9 = 9000 руб.)

              Для применения доходного подхода необходимо владение:  понятиями капитализации и дисконтирования, финансовой математики, умение оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внутренних и внешних факторов.

        Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости, является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

В доходном подходе  используются методы:  прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

     

        12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)

Капитализация дохода - получение текущей стоимости будущих выгод от владения объектом недвижимости.

Капитализированный доход - это и есть стоимостная оценка объекта недвижимости.

         Чистый операционный доход (ЧОД) - рассчитанная величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.

Общий коэффициент  капитализации, (ОКК) (ставка капитализации) -  чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение   объекта.

 В рамках доходного подхода стоимость объекта (Со) недвижимости рассчитывается как:               

                                              Со = ЧОД : ОКК

                

         Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

       Расчет ЧОД начинается с определения:

        1.потенциального валового дохода (ПВД) - ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.).

2.эффективного валового дохода (ЭВД).

 

ЭВД = ПВД - Па - Пн

 

Для этого предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из ПВД. Эти потери определяются вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.    

 Поскольку в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

3. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД).

 

                                         ЧОД = ЭВД - ОР

 

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их  делят на: 

  - условно-постоянные;

  - условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы (резерв) на  замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

     Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

          4. Расчеты общего коэффициента капитализации (ОКК).

а. Метод прямого сопоставления.

       В западном классическом варианте метод прямого сопоставления предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи:           

                

                                                 ОКК =  ЧОД : СО

 

        Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию сложно. Для этого необходимо иметь  данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

б. Связанных  инвестиций (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).                     

 

12.2. Метод дисконтирования денежных потоков

        Сущность метода заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации, с учетом дохода от реверсии.

     Западная оценочная практика главную роль, в настоящее время, отводит методу дисконтирования денежных доходов.

     Дисконтирование денежных потоков это преобразование величины будущего дохода в текущую стоимость.

       Метод  дисконтирования денежных потоков  - наиболее универсальный расчетный  инструмент капитализации, позволяющий  определить настоящую стоимость  будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.          

          Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, что бы первоначальные капиталовложения окупались и давали прибыль.

Порядок расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков:

1.срок прогнозного  периода (срок проекта);

2.чистый операционный  доход;

3.прогнозные (будущие)  денежные потоки по каждому  периоду проекта;

4.возможный денежный  поток от реверсии (продажи) объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода;

5.ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

6.рыночная стоимость  объекта недвижимости.

1.Срок прогнозного  периода зависит от: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др.

 В международной  оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7-10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

2. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.

4. Для прогнозирования  денежного потока от реверсии выбирается один из трех способов: 

а) прямое задание величины реверсии;

       б)прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

       в) применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

5. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов.

        При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска.