Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

         

Таблица 1

Расчет физического  износа административного здания на основе нормативного срока жизни  отдельных конструктивных элементов  и инженерных систем

 

 

 

 

 

Наименование  элементов здания	Удельный вес конструктивного  элемента , %	Нормативный срок службы, лет	Износ элемента здания, Тф*100%/Тн, %	Средневзве шенная доля износа в износе всего здания, %
1. Фундаменты	4,9	150	11,3	0,5
2. Стены и перегородки	39,8	150	11,3	4,5
3.Перекрытия	9	150	11,3	1,01
4. Крыши	7,5	50	34	2,5
5.Двери	2,2	30	56,6	1,2
6. Полы	8,4	20	85	7,1
7. Отделочные работы	4,6	40	42,5	1,9
8. Внутренние сантехнические и электрические устройства	15,2	30	56,6	8,6
9. Прочие работы	2,6	25	68	1,7
ИТОГО	100			29%

 

Порядок расчета:

1. Первые две графы заполняются  с учетом данных сб. УПВС о  перечне конструктивных элементов  и их удельном весе в восстановительной  стоимости здания.

2. Графа 3-я заполняется в соответствии  с нормативами, приведенными в  табл. (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы  «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01)

3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной  формулой.

 

 произведение значений  гр.2 и гр.5 и делением ответа  на 100.

5.  Сумма значений строк в  6 гр. даст величину общего физического  износа здания. Величина износа  округляется до целого.

 

Расчет  физического износа экспертным методом

 

Используя ведомственные строительные нормы (ВСН 53-86 (р.) – «Правила оценки физического  износа жилых зданий») мы определяем физический износ отдельных конструкций, элементов и систем объекта недвижимости. Приводим все значения в таблицу 3.

 

Таблица 2

Физический  износ конструкций и элементов жилого здания

(объекта  оценки). Дефектная ведомость

№	Конструктивные элементы	Характер дефекта	Физического износа, %
1.	Фундаменты ленточные бетонные	Трещины в швах между блоками, высолы и следы увлажнения, до 2 мм.	30
2.	Стены: - наружные - внутренние	- отдельные трещины и выбоины,  ширина трещин до 0,5 мм. - мелкие трещины у дверных  проемов, ширина трещин до 0,5 мм.	10   5
3.	Перегородки	Трещины в местах сопряжения перегородок  с потолками, редкие сколы, до 2 мм.	10
4.	Перекрытия сборные: железобетонный монолит	Незначительные трещины перпендикулярно  балкам.	10
5.	Крыша: - каркас деревянный - черепичная кровля	- незначительное ослабление креплений - единичные щели между единичными  элементами	10   10
6.	Полы: монолитный железобетон	Отдельные мелкие выбоины, незначительные волосные трещины	10
7.	Окна	Незначительное снашивание уплотнителей	5
8.	Двери: - деревянные - металлические - пластиковые	- мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами - сколы краски на 5% поверхности - значительные царапины	5   10   10
9.	Ворота	Легкая коррозия покрытия	15
10.	Отделочные работы	Отставание и повреждение кромок местами	15
11.	Внутренние санитарно-технические  и электрические устройства, в  том числе: Отопление	Ослабление прокладок и набивки  запорной арматуры	20
12.	Водопровод	Ослабление сальниковых набивок, повреждения окраски трубопроводов	20
13.	Канализация	Ослабление мест присоединения приборов	10
14.	Горячее водоснабжение	Ослабление сальниковых набивок	10
15.	Газоснабжение	Незначительная потеря герметичности  соединений трубопровода	10
16.	Вентиляция	Легкое повреждение защитного  слоя вентиляционного канала, незначительная потеря герметичности	5
17.	Электричество	Физический износ кабелей	15

 

Таблица 3

Оценка физического износа отдельных  конструктивных элементов здания

 

Наименование конструктивного элемента	Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, %	Физический износ участков элементов, % Фi	Доля физического износа участка  в общем физическом износе элемента, %
Фундаменты	-	100	30	30
Стены:	наружние	60	10	6
	внутренние	30	5	1,5
	перегородки	10	10	1
∑ по стенам		100		8,5
Перекрытия	-	100	10	10
Крыша:	каркас деревянный	75	10	7,5
	черепичная кровля	25	10	2,5
∑ по крыше		100		10
Полы	-	100	10	10
Окна	-	100	5	5
Двери:	деревянные	80	5	4
	металлические	15	10	1,5
	пластиковые	5	10	0,5
∑ по дверям		100		6,5
Отделочные работы	-	100	15	15
Ворота	-	100	15	15
Отопление	-	100	20	20
Водопровод	-	100	20	20
Канализация	-	100	10	10
Горячее водоснабжение	-	100	10	10
Газоснабжение	-	100	10	10
Вентиляция	-	100	5	5
Электричество	-	100	15	15
Радио	-	-	-	-

 

Теперь  рассчитаем физический износ здания в целом, используя данные полученные в табл.3.

 

Таблица 4

Расчет  физического износа здания

Наименование конструктивного элемента	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Физический износ элементов здания, %
		по результатам оценки Фк	средневзвешанное значение физического  износа
Фундаменты	4,9	30	1,47
Стены	38,2	15	5,73
Перегородки	1,6	10	0,16
Перекрытия	8,9	10	0,89
Крыша	7,5	20	1,5
Полы	8,4	10	0,84
Окна	5,7	5	0,29
Двери	2,2	25	0,55
Ворота	0,2	15	0,03
Отделочные работы	4,6	15	0,69
Отопление	5,5	20	1,1
Водопровод	0,8	20	0,16
Канализация	1,5	10	0,15
Горячее водоснабжение	0,3	10	0,03
Газоснабжение	0,3	10	0,03
Вентиляция	1,5	5	0,075
Электричество	3	15	0,45
Итого:	100		15%

 

Общий физический износ здания составил 15 %.

 

Определение остаточной стоимости

 

            Остаточная стоимотсь объекта недвижимости по затратному подходу с учетом НДС составит:

С_ост  = 877263,3 руб*(1-0,15) = 745673,8 руб.

Средняя рыночная стоимость продажи земельного участка в г.Альметьевске 630 руб./кв.м. Следовательно стоимость земельного участка оцениваемого объекта:

Сзем=630*216,1= 136 143 руб.

Стоимость объекта недвижимости по затратному подходу с учетом земельного участка  составит:

Сзатр=

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        2.Краткий анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости

   

   Социально-экономический уровень страны определяется многими факторами, в том числе и уровнем жизни ее граждан, важнейшим условием улучшения которого является обеспеченность полноценным жильем. Жилищное строительство было и остается одним из приоритетных направлений в развитии экономики и социальной сферы нашей республики.

  В настоящее  время Приволжский Федеральный  округ – один из самых развивающихся  в России, где наша Республика  Татарстан занимает значительное  место. За последнее время на  территории  Татарстан за счет  всех источников финансирования  было построено очень много  благоустроенных квартир. В тоже  время, увеличилось число районов  республики, где было построено  жилье. Рост сданного в эксплуатацию  жилья имеет место в Нурлатском, Чистопольском и Нижнекамском  районах. Значительно выросли  объемы введенного жилья в  Альметевском, Мамадышском, Арском, Кукморском, Балтасинском, Сармановском  и Тюлячинском районах. Также  большое продвижение наблюдается  в известных городах республики  – Нижнекамске, Челнах, Бугульме  и т.п.

        По табл.5 можно сказать, что в РТ строительство с каждым годом растет, и примерно 50% жилья составляет индивидуальное жилищное строительство.

В г. Альметьевске средняя цена индивидуального жилого дома за 1м² составляет 18-30 тыс.руб., и с каждым годом строительство индивидуальных жилых домов растет.

Сегодня жить в частных домах стало не только возможным, но и престижным. Обитатели  этих домов получают ряд преимуществ: наличие приусадебного участка, прогулки на чистом воздухе, отсутствие городского шума.