Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

Основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

1. если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
2. если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4. если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это  означает, что когда в нормативном  правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости  объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного  объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере  права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка  государственного статистического  учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или  муниципальные образования, отдельные  физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих  им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным  законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обязательность  проведения оценки объектов недвижимости. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в  сделку объектов недвижимости, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в  том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества.

Обязательно проведение оценки при ипотечном  кредитовании физических лиц и юридических  лиц в случаях возникновения  споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Оценка является обязательной также при составлении  брачных контрактов и соглашений о разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества.

При выкупе или ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд в обязательном порядке производится оценка объектов, подлежащих выкупу.

Обязательным  является проведение оценки объектов в целях контроля за правильностью  уплаты налогов в случае возникновения  спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Законодательство, которое регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит  из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с  объектами оценки, а также для  иных целей.

В соответствии с Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" Правительство РФ Постановлением от 07.06.2002 N 395 (действует в ред. Постановления Правительства РФ от 03.10.2002 N 731) утвердило Положение о лицензировании оценочной деятельности, где установлено, что уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности, является Министерство экономического развития и торговли РФ (Постановление Правительства РФ от 27.08.2004 N 443). На Министерство экономического развития и торговли РФ возложена разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

2. Подходы к оценке

Теоретическим фундаментом процесса оценки недвижимости является единый набор оценочных  принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический  подход к оценке недвижимости различных  типов. Он реализуется через серию  последовательных шагов, позволяющих  принять во внимание все важные и  значимые рыночные факты, которые могут  повлиять на стоимость собственности.

Существует  три подхода к оценке стоимости  имущества:

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов  от коммерческого использования  оцениваемого имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Каждый из подходов основывается на методах оценки недвижимости.

Основу представленных методов составляет оценка стоимости  объекта, основанная на результатах  перспективного коммерческого использования  данной недвижимости.

Метод капитализации  доходов может применяться, когда  ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно  отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут  расти прогнозируемыми темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется в том случае, когда  будущие доходы могут быть достаточно точно определены и ожидается  их существенное отличие от текущих  вследствие действия различных факторов.

Доходный  подход определения стоимости недвижимого  имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта  недвижимой собственности, в который  вложен капитал, отражает качество и  количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Подход предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение  в будущем значительного дохода. Доходный подход наиболее удобен для  тех видов имущества, которые  чаще всего покупаются с целью  извлечения дохода. К ним можно  отнести сдаваемые в аренду жилые  дома, коммерческие здания, здания под  размещение учреждений.

Сравнительный (рыночный) подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними - своеобразная проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов. Базируется на методах, основанных на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских  свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором  этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяют также при технико-экономическом  обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и  реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет  оценить эффективность инвестиционного  проекта.

Однако стоит  помнить, что при применении затратного метода полученная на его основе стоимость  является базисом рыночной стоимости  доходоприносящей недвижимости и может  в значительной мере отличаться от последней.

Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной  станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость  гостиницы, расположенной в неудачном  месте (на окраине города), будет  меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между  восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких  же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных  работ. При определении восстановительной  стоимости воспроизводится тот  же функциональный износ объекта  и те же недостатки в архитектурных  решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах  на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между  восстановительной стоимостью объекта  и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной  оценки в зависимости от условий  применения затратного подхода.

Согласно  стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода  рекомендуется последовательно  определять:

• рыночную стоимость земельного участка;
• восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
• величину накопленного совокупного износа объекта;
• рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка. В  оценочной практике определение  стоимости участка земли рассматривается  с позиций его доступности  для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При  оценке недвижимости считается, что  земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это  вклад в стоимость.

При оценке земельного участка следует особо  отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право  собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и  занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными  в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права  является рыночная стоимость права  аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения  стоимости земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом  капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации  доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что  в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает недостаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) заключается в определении  соотношения между стоимостью земельного участка и проведенных на нем  улучшений. Оценщик оценивает общую  стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен  при недостаточности сравнимых  продаж свободных земельных участков.